【智庫思享】易憲容：整治學區房亂象，病去如抽絲

文 | 易憲容 青島大學經濟學院教授

一般來説，學區房是指稀缺性學校區域的房産，能夠上好的或優質中小學的小區住房價格往往要比普通小區的住房價格高出20%以上，有時甚至會出現“天價學區房”。比如在今年年初，深圳福田區一個44平方米學區房被爆炒到天價，成交高達1420萬元，每平方米單價超32萬元。而且，這些學區房一般都是房齡長、配套較差、居住體驗不好的住房。

針對這種怪現象，教育部發佈新規明確指出，為解決我國個別地區教育不平衡，將採取“隨機分配”“一戶對一個學位”以及“多校區劃片”等幾種入學方式。據不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治學區房亂象。近日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》公開徵求意見也引發關注，其中明確提出推行大學區招生，建立義務教育學校教師交流制度。有媒體分析，深圳市對學區房亂象所出的兩大狠招，將使所謂學區房永遠消失。

學區房會不會就此永遠消失呢？筆者認為，學區房的消失固然是一件好事，可以讓受其所困的民眾緩解焦慮，讓教育和住房都回歸本位。但是，也應看到，學區房大概率會是一個緩慢退出的進程。

按照目前國內一般性的解釋，導致學區房問題的主要原因出在城市教育資源分配不均衡及學區房成了住房的衍生品。

從世界範圍來看，無論是歷史比較長的城市，還是剛建立起來的新興城市，城市教育資源分配不均衡是十分普遍的現象。比如，在加拿大多倫多教育資源分配不均衡的程度要高於北京與上海，許多好的具有百年傳統的學校往往都是幾個學校聚集在一起，區域非常集中。根據不同機構和平臺的數據統計，英國學區房的平均溢價大概在15%-20%左右，個別地區則會超過30%。只是由於國情、政策不同，這種現象的社會關注度和帶來的影響不同。

業界常説，教育公平、均衡每進一步，學區效應就弱一層。根治學區房亂象的關鍵在於義務教育資源均等化。現在各地採用比較多的是大學區或者多校劃片、教師輪崗制度這兩個工具。所謂大學區或者多校劃片制度，就是學生在申請入學的時候不再對應單個的學校登記入學，而是多校劃片，將優質與普通學校搭配劃片、斬斷了學區房與直升優質學校聯繫。教師輪崗制度則是一種常見的實現教育資源均衡手段，經受過很多國家教育體系的考驗。例如，日韓均採用強制性教師輪崗制，尤其是日本，這也被認為是日本沒有學區房現象很重要的一個原因。

無論是大學區制度還是教師輪崗制度，可以説都是經過實踐檢驗有效的工具，但最終影響究竟是揚湯止沸還是釜底抽薪取決於其在實踐中的落實程度。以大學區、多校劃片為例，如果不能調整義務教育資源配置方式，加大對薄弱學校投入力度，改善薄弱學校辦學條件，結果會是，優質學校周邊學區房價格或有下降，薄弱學校周邊房子的價格卻提高了，各區域間差異仍難消弭，強區仍強，弱區仍弱。

當然，學區房現象還有一個重要的問題在於不少人把學區房當作住房的衍生工具，即學區房是一種期貨投資品。如果住房不是投資品而完全成為一種消費品，那麼學區房也將很快消失。炒高的房價，政府可以通過住房稅收制度加以遏制，比如出臺累進住房所得稅，或者通過出臺累進物業稅，讓炒作學區房者不敢持有等。但是，目前中國住房市場投資還沒有完全從以投資炒作為主導的住房市場轉型為以消費為主導的住房市場，未來學區房亂象的根治還有賴“房住不炒”政策的持續推行。

如果把學區房亂象當成發展中的一種病，正所謂“病去如抽絲”，我們可能要用一個更長的時間維度來看這個問題，不能過於著急。