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【智庫思享】倪鵬飛:完善調控促進樓市平穩發展

來源:經濟日報 | 作者:倪鵬飛 | 時間:2021-03-29 | 責編:申罡

文 | 倪鵬飛 中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任


近年來,在“房住不炒”定位指引下,各地堅持房地産調控不動搖,長效調控機制不斷完善,即使在新冠肺炎疫情衝擊下,房地産市場也實現了平穩發展。近期,在樓市總體平穩形勢下,個別熱點城市出現了一些波動,相關城市相繼出手,通過加強社保繳費審核、嚴查經營貸流向、阻斷“假離婚”騙取購房資格等,對調控政策作出完善升級。


梳理之後可以發現,近期樓市過熱苗頭集中在個別熱點城市。相關城市的人口流入規模較大,疫情防控和經濟恢復表現較好,資本市場尤其民間資本市場活躍。這一輪過熱苗頭在城市之間或向周邊擴散的趨勢不太明顯。


可以説,本輪樓市過熱苗頭的出現是在我國統籌疫情防控和經濟社會發展取得重大戰略成果的背景下,在相關地方存在套利機會和政策空隙的情況下,由炒房帶頭、投資及消費跟隨綜合作用所導致的。


與此前相比,本輪炒房的策略與手段明顯減少。從本次炒房的情況看,炒房策略已從大空間範圍的“你進我退,你駐我繞,你疲我打”的“遊擊戰”,轉為在少數城市的“長期堅守,尋找空隙,弄虛作假”的“陣地戰”。主要是針對“打新”等套利機會,一方面是利用調控政策縫隙,採取弄虛作假的辦法來炒作;另一方面是違反政策規定,通過相互串通的方式進行炒作。


可以預見,今後樓市炒房機會和空間將越來越少。一方面,隨著我國房地産市場基本面的變化,可炒作的城市越來越少。另一方面,房地産調控尤其抑制炒房的制度和機制越來越嚴密。與此同時,在高品質發展理念指引下,各地確保房地産市場平穩發展的決心更加堅決。


而且,今後炒房風險和損失將越來越大。一方面,全國住房供過於求的城鎮仍在增加,在供給過剩地區,不少炒房者已被套牢或虧損。另一方面,相關政策不斷完善、監管不斷加強,一旦政策升級、“打補丁”或者嚴查嚴懲違規行為,試圖弄虛作假或違規操作的炒房者將面臨難以承受的損失。


在投資産品有限、地區經濟分化以及大城市住房問題突出的背景下,進一步鞏固樓市調控成果,確保樓市平穩健康發展,必須牢牢堅持“房住不炒”定位,完成“住有所居”的目標。應做好以下幾方面工作。


第一,進一步完善調控政策。一是完善監測預警。密切關注重點城市的樓市指標尤其是先行指標的異常變化,及時分析原因、發出預警並做出響應。密切關注重點市場主體的動向,當前尤其要重視炒作資本對熱點城市樓市的“關注”。二是擴大調控範圍。針對套利新舊住房價差的炒房行為,可嘗試對二手房市場加碼某些交易限制。三是讓調控政策更精準,既精準打擊炒房,又可更好滿足剛需。四是嚴格政策執行。在有規可依和規則完善之後,關鍵是要做到有規必依、執規必嚴和違規必究,尤其在行政和金融政策方面。


第二,加快基礎性配套改革。目前,在一些人口凈流入城市,住房供給缺口相對突出。因此,住房供給土地制度改革有必要加快步伐。房地産稅在部分熱點城市仍處在機遇期、窗口期,應加快推進,從而發揮抑制投機、擴大租賃市場供給等多重效應。


第三,實施新市民安居工程。本輪過熱苗頭雖然主要是炒房所致,但也有一定程度的真實需求推動,新市民的住房需求必須引起更多關注。建議相關城市特別是大城市採取有效措施,更好保證新市民的住房需求。


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