房地産稅立法需要處理好的三個問題

趙秀池 首都經濟貿易大學教授，北京市房地産法學會副會長兼秘書長

3月5日，李克強總理在十三屆全國人大二次會議上提出2019年要“健全地方稅體系，穩步推進房地産稅立法”。3月8日，全國人大常務委員會委員長栗戰書表示，要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地産稅法等，確保如期完成。早在2013年，黨的十八屆三中全會就提出要“加快房地産稅立法並適時推進改革”。

房地産稅立法，是房地産調控政策的一項基礎工作。對實現“房住不炒”的定位，穩定房價、穩定預期，建立租購並舉的住房制度，促進房地産市場平穩健康發展都會起到重要作用。

合理的房地産稅收制度能夠增加財政收入，調節財富差距，有效的調節人們的市場經濟行為。房地産稅的適時改革也會逐步完善稅收制度的頂層設計，使房産稅徵收更加規範、合理，成為房地産長效調控機制的重要組成部分。筆者認為房地産稅立法要處理好以下幾個問題：

第一，要處理好各種房地産稅之間的關係，讓稅收體系更加合理。

廣義的房地産稅收涉及房地産開發環節、流通環節和持有環節。目前就房地産業徵收的稅種而言，共涉及11種稅（費），有5種是僅針對房地産的稅種，即房産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅和契稅。另外6種是普遍性的稅種但含房地産業。分別是營業稅（增值稅）、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅、教育稅附加。

房地産行業對地方財政的貢獻是很大的。目前房地産的“五稅”加上土地出讓金佔到地方財政收入的一半左右。因此，在房地産稅收立法時要本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴徵管”的原則，處理好已有房地産稅費之間的關係，以及土地出讓金的關係，要考慮到藏富於民，讓百姓有更多的獲得感。

第二，處理好房産稅與限購政策等其他房地産調控手段的關係。

有人認為徵收持有環節的房産稅，可以成為降低房價的有效手段。但是，從目前重慶與上海的試點來看，並沒有對房價起到有效的抑製作用。原因在於，在住房供不應求情況下，房産稅是可以轉嫁給購房人的。在賣房市場下，反而會推高房價。

房産稅也不一定能夠逼出空置房，限制投資與投機。這是因為，只要住房價格的升幅高於房産稅，則把住房作為投資品仍然有利可圖。除非房産稅的稅率等於或高於房價的升幅，人們才不會持有住房進行投資。而制定這樣的稅率難度是相當大的。

房價是由供求關係決定的。穩定房價還需要從平衡供求關係入手。對於房價上漲過快的城市，還是要想各種辦法增加供給、減少需求。通過貨幣政策、財政政策、土地政策等並用，限制投機投資需求，加大保障房供應和租賃住房供應，建立合理的住房分層供應體系以及租購並舉的住房制度來建立房地産調控的長效機制。

第三，房産稅的徵收標準要合理，並考慮其可行性

目前爭議較大的持有環節房産稅的徵收問題，不僅是一個稅種問題，百姓對房産稅寄予了很大希望，包括對房價的調控，對財富調節的作用。

房産稅的徵收不能只作為地方政府的一個收入來源，更不能傷及剛需，既然是調節居民收入，就應只對高收入、買高檔房的人群徵收，不應讓大多數人都成為納稅對象。

建議房産稅徵收按房産面積徵收，房産面積可以放的寬一些，因為改善性需求也是需要保護的，一部分投資需求把住房租給中低收入者，也是為城市做出了貢獻，是需要鼓勵的。人們對美好生活的嚮往也需要房子大一點，寬敞一點。

房産稅徵稅時，也要考慮居民的負擔。目前房價高企，居民家庭收入與住房價值不匹配，如果每年讓居民按一定比例繳納房産稅不現實，建議交易時再繳納房産稅，沒有交易則不用繳納房産稅。

房産稅徵收時，住房的區位性也要考慮。把徵稅的重點定在主城區或中心區。有意識的引導居民向新城、遠郊區縣流動，這樣可以通過房産稅收政策實現人口與資源的均衡分佈。（責任編輯 蔣新宇）