趙大旋 中國人民大學商學院助理教授
近日，住建部官方網站公佈了《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》，其中明確指出“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。該徵求意見稿的發佈，立刻引起了社會的廣泛關注。之所以大家對這個話題這麼關注，主要是因為目前採用的以建築面積為基礎的交易方式廣受詬病。
使用套內面積交易有利於保護消費者權益
目前我國購房者在交易時所面對的建築面積除了套內使用面積還包括公攤面積和墻體建築面積兩部分。公攤面積就是分攤的公用建築面積的簡稱，它包括諸如電梯、樓道、公共門廳、設備間等部分的空間。墻體建築面積包括家庭單元與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水準投影面積的50%。在實際操作過程中，這兩部分的計算非常的不透明。一是由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是公攤面積的計算缺乏統一的標準，在測量上也不具有獨立性。因此開發商一般不公佈公攤的計算方法，也不會把分攤系數顯著地出現在房屋銷售的廣告中，對於消費者而言就是一筆“糊塗賬”。
而使用套內使用面積進行交易，則方便住戶自行測量核對，實現真正的“所見即所得”。從保護消費者權益的角度來看，使用套內面積交易能有效地減少房地産交易的糾紛，減少開發商“偷面積”的不正當行為，進一步規範房地産市場。實際上，銷售房屋按套內面積計算已經是國際通行慣例，目前國內亦有城市已開始試行。比如重慶自2002年起已執行按套內面積計價。順德自2014年起採用建築面積、套內面積計價“雙軌並行”的方式。我國現有的計價模式源於香港，但香港也已在2013年取消了公攤面積的演算法，按實用面積計價。
使用套內面積交易不會對房價産生較大影響
同一套住房使用套內面積和建築面積兩種不同的計量單位雖然面積測算結果不同，但是對最終售價的影響微乎其微。二手房市場上，比較常見的是整套報價，我們從房屋仲介處了解的單位平方價格都是後期由仲介計算得來。而對於一級市場，開發商一般也是先整套核算價格，而後計算出單位均價。使用套內面積計價之後，房屋面積指標更透明，開發商原來在公攤面積測算上的貓膩行不通了，房屋單價一定會大幅度提升，維持整體價格穩定。
我國現行的《商品房銷售管理辦法》中指出“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。”因此該指導意見中提出的使用套內面積進行交易與現行制度並無衝突。值得注意的一點是，現行的《商品房銷售管理辦法》對於商品房的産權是這樣規定的：“商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立産權，分攤的共有建築面積部分為共有産權。”也就是説，不論以何種方式進行計價，消費者所獲得的獨立産權部分都是套內部分。
住房市場規範對市場的影響更多是信號作用
我國城市房地産市場在近幾十年的發展過程中，城市住房市場一直是處於供不應求的局面。長期以來，城市住房市場供給的嚴重不足容忍了我國開發商的開發品質的一直停滯不前。當前，隨著我國房地産市場進入新的階段，“提升型”的住房需求大量涌現，城市居民開始更加關注住房産品的本身品質。因而，最近一段時間出現的各種住房市場規範都是順應這一潮流，政策制定者向開發商釋出提升産品品質的強烈信號。
本次徵求意見稿中提出的取消公攤面積目標就是為了促使開發商提升住宅整體外在品質，減少宣傳貓膩的。我國之所以在之前很長的一段時間中使用公攤面積進行計價是有著客觀歷史原因的。我國房地産市場建立之初，主要是為了解決城市住房短缺的問題，因此鼓勵社會資本進入住房建設領域，加大城市住房供給。為了防止開發商在開發過程中粗製濫造，忽略公共部分的建設，因此確立了公共面積攤入購房者購買面積中的計算方式。然而，在當前的新環境下，住房市場的競爭開始迫使開發商在提供住宅産品品質，走上異質化競爭的路子。公共使用部分恰恰是開發商提升自身産品品質最容易著力的地方。因此，不需要公攤面積，開發商也有動力設計和建造好公共使用空間；存在公攤面積，則多了測量的“貓膩”空間。此外，在當前繼續使用公攤面積的計算方法，反而會使一部分開發商擔心因為公攤比例過高流失客戶，而減少提升公共使用空間的動力。我們可以直觀的感受到，即使在存在公攤面積的情況下，我國市場上很長一段時間內開發的樓盤都存在公共使用面積不足，設計建造品質低劣的問題；而很多一直使用套內面積交易的國家，商品房項目也都配備了健身房、游泳池、公共活動區等大量優質公共設施。
此外，在這次規範的徵求意見稿中還提出了諸如新建住宅應該精裝交房、四樓以上住房應該加裝電梯、住宅使用年限不得低於50年等等一系列標準。這些規範的都向市場釋出了進一步提升開發品質的信號。（責任編輯：李曉曼）
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