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房租抵稅背後:忐忑的租客 焦慮的房東

來源:中國經濟週刊 | 作者:李永華 | 時間:2019-01-11 | 責編:于京一

這幾天,房東集體抵制房租抵扣個稅的消息刷了屏,向來“躺著收錢”的房東們突然陷入集體焦慮。一夜之間,世道變了?

先説一個聽來的小故事。前不久,某地財政部門負責人在內部會議上報告全年財政工作後,向在座的主政領導提出了一個兩難問題:2018年未能完成全年財政收入目標,2019年任務更重,既要完成上級下達的財政增收目標,又要完成減稅降費目標,怎麼辦?

房東的焦慮,潛藏著答案。

抵稅

房租抵扣個稅這事兒並不複雜。

2019年1月1日起,租客們喜迎房租抵扣個稅新政,一派喜大普奔的祥和氣象。新的個稅抵扣辦法規定,納稅人可按照一定的標準額實現相應扣除,具體的標準如下:

直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市以及國務院確定的其他城市,扣除標準為每月1500元;除第一項所列城市以外,市轄區戶籍人口超過100萬的城市,扣除標準為每月1100元;市轄區戶籍人口不超過100萬的城市,扣除標準為每月800元。

如此新政,自然備受歡迎,廣大租客們紛紛下載個稅抵扣APP,填報抵扣資訊,為每月節省下來的幾十元、上百元偷著樂。

然而,北京一位每月房租5000元的朋友卻説,他放棄了房租抵扣這一項。為何放著眼前的肉不吃?

汝之蜜糖,彼之砒霜。有房東聲稱,一旦租客拿房租申報個稅抵扣,要麼漲房租,要麼解除合同退房。

多年來,我國絕大部分房東從未收了房租去報稅——這並不意味著房租所得不需要繳稅。實際上,若要老老實實地足額交稅,這筆錢還真不少。

房屋租賃收入要交多少稅呢?在近日刷屏的一篇文章中,有房東算了一筆賬:“你拿我的資訊去申報個稅抵扣,過不了幾天稅務部門就會通知我去開發票,單房産稅一項就需要交納360元(全額租金3000元乘12%),這還沒算增值稅和附加稅等!你申請住房租金專項附加扣除能省100元,我至少要墊進去500元。”

果真如此?

依據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,個人出租不動産所得屬於財産租賃所得,固定稅率為20%;自2001年1月1日起,對個人出租房屋的所得,暫減按10%的稅率徵收個人所得稅;房産稅方面,2005年國務院頒行的《房産稅暫行條例》,依照房産租金收入計算繳納的,房産稅稅率為12%。

個稅和房産稅相互獨立。除此之外,還涉及增值稅、城市維護建設稅、教育附加、地方教育附加、城鎮土地使用稅等等。名義上看,房東們要承擔的名義稅負頗高。若真照此執行,房東們的資訊進了稅務系統之後,房租收入交稅無所遁形。

但現實形勢如何?在現有階段,各地對房租收稅大抵採用簡易綜合稅率的辦法,且多在5%左右,有的地方低至3%,3000元/月的房租,交90元的稅就夠了。

資訊

既然當前要交的稅並不多,也沒説一定要交,房東們為何還是如此不安?

真正讓他們輾轉反側的是個人資訊——房租可抵扣個稅,租客必然積極申報,就必然會上傳房東資訊。

細看規定,納稅人享受住房租金專項附加扣除,應當填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、租賃起止時間、出租人姓名、身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅識別號(社會統一信用代碼)等等。

做好“資訊”工作是向個人徵稅的基礎。

從2014年開始新一輪財稅體制改革以來,我國就著手構建以高收入者為重點的自然人稅收管理體系,加快稅收資訊系統建設,各徵管數據向稅務系統集中,目標之一是徵管系統與個人收入和財産資訊系統互聯互通。

毫無疑問,這是一項浩大而艱難的工程。自然人納稅人數量多、管理難,自古至今,沒有人願意把自己的財産資訊公開,也沒有多少人願意主動交稅。

有從事稅務籌劃的人士告訴經濟ke,客觀上講,這次的個稅抵扣細則可大量蒐集資訊。據了解,部分系統的公務員已開始下載個稅APP填報相關資訊。有人説,這比官員申報財産資訊還要細、還要全。

對此,國家稅務總局科研所特聘研究員楊默如在接受媒體採訪時説,這種設置類似于營改增後銷項稅額與進項稅額之間的關係,當上游納稅人開具發票,完成他/她的納稅義務之後,下游的人才能夠實現他/她的稅額抵扣。如此一來,下游企業的依法抵扣將增加上游企業實際稅負,但能夠形成一個勾稽、監督與控制的關係,從而完善國家稅收徵管系統。

的確,營改增後,上下游企業之間相互監督,“環環徵稅,層層抵扣”的增值稅鏈條逐步建立。有小企業主告訴《中國經濟週刊》記者:“沒有任何避稅的空間。你想少開稅票,下游企業抵扣稅額就少了,他們不幹啊。如果要做高自己的支出來少交稅,就意味著做高上游企業的收入,他們也不幹啊。”

按楊默如的説法,房租抵扣個稅與此類似。以往,稅務機關要想獲得房東出租房屋的資訊可説是高射炮打蚊子,可現在把廣大的租客們發動起來,人人成為自發的徵管員,事情就好辦了。

相對於苦哈哈的租客,坐收財産性收入的房東們是不是被稅務部門重點關注的高收入人群呢?

直接稅

以前,房租這樣小水坑一般的稅源,各地稅務瞧不上,徵管也懶得費勁。

國稅總局2005年下發的《關於加強出租房屋稅收徵管的通知》説得很清楚:出租房屋特別是私房出租點多面廣、隱蔽性強,徵管難度大,稅務機關又缺乏有效的資訊來源渠道和控管手段,出租房屋的稅收徵管基礎工作比較薄弱,漏徵漏管情況比較普遍。

意思大致是説,不是不想收才讓房東們偷稅漏稅,而是不好收、徵收成本太高。你想啊,要去找房東收點稅,稅收徵管員也許得跑上好幾趟才能找到人,光是徵管員的工資就划不來,更何況還得看人臉色。“損人”又“不利己”,何必呢。

今後,局面或大為改觀。上述從事稅務籌劃的人士説,有了大量的房屋租賃數據後,在大數據+AI時代,以往不好收稅的問題都不再是問題。網上流傳,已經有地方搶食“頭啖湯”,從社區網格中心發出了《個人房屋租賃納稅通知》,逾期不辦就要處罰。

除了徵管難,稅務機關長期對房租收入這樣的稅源忽略不計的另一層原因是缺少徵收直接稅的習慣。我國歷來採用間接稅為主的稅制結構,面向個人的直接稅比例不高。

如此的稅制結構給企業帶來沉重負擔,不利於經濟的轉型升級,也不利於發揮稅收調節財富分配的作用。2014年6月,中共中央政治局審定通過的《深化財稅體制改革總體方案》提出,要優化稅制結構,逐步提高直接稅比重。

最新的個稅改革措施也清晰地表明,要減輕低收入者的稅負,強化對高收入者的稅收徵管。

作為財産性收入之一,如果全面強徵管,房租徵稅這塊蛋糕有多大呢?據一份《2018年輕人租房大數據報告》,預計到2023年,國內房屋租賃總面積將達83.82億平方米,租賃人口將達2.48億。粗粗估算一下,金額貌似很驚人。

悄悄收房租,躺著數錢的日子“小舟從此逝”了?國稅系統相關人士稱,目前並沒有對房租收入明確徵稅的計劃,國稅總局也沒有確定開徵與否的許可權。

現在不徵,不代表以後都不徵;現在少徵,也不意味著今後不高徵。房東們更擔憂的是,租客申報了資訊,自己卻沒有交稅,一旦稅務局哪天來查稅怎麼辦?到那時候,除了補繳稅款,是不是還會有罰款,會不會有滯納金?

畢竟,2018年就發生過企業被追繳十年社保的事情,弄得不少企業人心惶惶,經濟ke就曾聽説,有企業主為此果斷登出企業。

當然,追繳社保如此簡單粗暴的做法已經被叫停。房租交稅應該也不會太貿然推進。即便大規模鋪開,也會有相應的緩衝辦法和過渡期。

焦慮其實也不止于房東。可以預測的是,隨著我國財稅體制改革的繼續推進,要維持宏觀稅務穩定,一面大規模減稅降費、減輕企業負擔、提升經濟活力的同時,另一面就必然要優化稅制結構、完善直接稅徵管體系、提升直接稅比例——人們將越來越多地面對直接稅帶來的稅負痛感。

改革或有陣痛。但新一輪財稅體制改革是一場關係國家治理體系和治理能力現代化的變革,是著眼長遠的制度創新。

文/李永華(《中國經濟週刊》記者)

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