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馮侖:新一線城市成為更多年輕人的選擇

來源:第一財經 | 作者:馮侖 | 時間:2018-05-15 | 責編:李曉曼

  曾經有人問我“年輕人應該選擇在大城市蝸居一張床,還是選擇在小城市豪華一套房?”當時我從投資的角度做了分析。現在除了在這兩者之間做選擇,又有了一個新的可能,那就是強二線或者説新一線城市的崛起。


  無論是在一線城市打拼的人,還是五六線的小縣城裏希望再進一步的人,就業置業與“新一線城市”開始生發出新的關係。


  目前,最大範圍公認的“新一線城市”有 15 個:成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙、瀋陽、青島、鄭州、無錫、寧波、東莞。


  關於這些城市,有一個數據很有意思。它們是滴滴最大的新用戶增長點。2017 年第四季度,這些城市給滴滴貢獻了1/4 的新用戶。還有一個數據,BOSS 直聘的大數據顯示,近 3 年來,工作首選城市為北上廣深的 18 ~35 歲青年勞動者的比例迅速下降,從 2015 年的 65.8% 下降到了 2017 年的 46.5%。青年就業的選擇也在向新一線城市集中了,這是一個非常重要的變化。


  之所以會出現這樣的變化,當然有一些共同的條件。比如,這些新一線城市都放寬了落戶的限制,買房有優惠,對創業更支援,還會提供一些租房補貼,在醫療方面也有很多優惠。新一線城市吸引人才的政策集中出臺,城市“搶人”越來越明顯。


  從整體上看,新一線城市的吸引力非常大。一線城市裏,北京、上海戶籍難得,廣州、深圳房價太高。相比之下,新一線城市的確有很多機會。2017 年,杭州、武漢、成都、鄭州、西安等新一線城市吸引人才的能力最強。


  另外,寬鬆的環境,工作機會、收入、戶籍、稅收、醫療福利等,使新一線城市增加了很多新的供給,出現了更好的條件。而買房與就業又是緊密相連的,這樣一來,就業增加到哪,買房也就會相應地增加到哪。


  在新一線買房已經成為很多青年選擇就業地時的重要參考因素。


  第一,全國超過 20 個城市已接入公積金異地轉移接續平臺。年輕人去新一線城市工作,落戶、公積金購買房已成為可能。也就是説轉到新一線城市,人口流動、職業流動,以及居住場所的流動,並不會因為公積金貸款買房成為障礙,這是一個特別大的利好。


  第二,從百城 GDP 走勢來看,新一線城市與北上廣深的差距正在縮小,比如重慶去年 GDP 增長速度達到了 9.5 %。這些城市自有的造血功能支援了房市的長遠增長,投資的風險遠低於三四線城市。


  第三,大量人口涌入新一線城市,帶來了充沛的人才和勞動力的同時,房地産租賃市場也有所發展,投資房産有人接盤,並且可以“以租養貸”,這個機會要比一線城市多,也刺激了市場。


  第四,“長租公寓”這個概念在新一線城市非常火爆。新一線城市外來人口比例高,受房企歡迎,長租公寓未來也大有可為。房企在佈局長租公寓時也是按照城市在佈局,基本上都是聚焦在新一線城市。


  第五,房企越來越偏愛新一線城市,也提升了新一線城市的房市活躍度。一線城市現在拍地難,就算房企拿到土地,也可能是政策性住房,並不太賺,所以新一線城市正處於上升期,大有可為,大房企願意去,這對於新一線城市的房地産市場更新和升級是個好事。


  第六,年輕人愛去新一線城市,未來發展有空間。因為大學生等高素質人群是人口流動的核心人群,落戶政策會推動城市的發展,短期內由於需求的增加,將推動房地産的租賃和購買市場,所以各大城市對於大學生的爭搶,以及大學生往新一線城市的移動,將會推動這些城市房地産市場的持續增長。


  第七,從新一線城市樓市發展情況來看,也證明了上面這幾個判斷。比如説 2017 年新一線城市住宅用地的成交金額在千億以上的城市有 5個,其中杭州住宅用地成交金額最大,南京和武漢成交金額次之,武漢成交金額首次突破了千億,達到了 1330.74 億元,同比上漲 46.1%;成都土地成交金額同比上漲 100% 以上,整個土地市場成交額首次也突破了千億。


  2017 年新一線城市土地樓面價在每平米 5000 元以上有 5個城市,杭州土地成交樓面價格排在第一,為每平米 7899 元,同比上漲 7.92%;成都和瀋陽土地成交樓面價也分別為每平米 4071.52 元和每平米 3386.29 元,同比漲幅都在 90% 以上。最近五年內新一線城市商品房銷售面積在全國佔比均在 20% 以上,新一線城市商品房銷售金額在全國佔比均在 25% 以上。


  總結一下2018 年新一線城市的發展方向。租賃市場會迎來長足發展,過去一兩年上升期拿的地都會入市,這會提高區域的房價水準,新一線城市的租房市場也會上漲。


  此外新一線城市的棚戶區改造也會加快,這個獨特的市場會帶來房屋置換升級的數量上升。受整體調控影響,2018 年新一線城市的房價總體趨穩,價格漲幅收窄,但卻是一個有支撐力的市場,而且會緩慢的增長,這一點應該是非常有信心的。


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