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中國社科院城市與競爭力研究中心:熱點城市應緊持“四限”調控措施

來源: 中國網 | 作者: 鄒琳華 呂風勇 | 時間: 2017-05-18 | 責編: 毅鷗

中國社科院財經戰略研究院中國社科院城市與競爭力研究中心

——住房市場發展月度分析報告(2017年3-4月)發佈

為促進房地産市場平穩健康發展,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組在2017年3-4月大數據房價指數(BHPI)的基礎上,結合項目組對住房市場的長期跟蹤研究,完成了2017年3-4月《住房市場發展月度分析報告》。

大數據房價指數(BHPI)由中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組根據採自網際網路的數百萬條存量住房實際成交價數據,利用最新網際網路大數據分析技術和國際通行的重復交易指數模型計算。通過新技術的應用,BHPI盡可能規避了房價指數編制常見的陰陽合同價、非理性報價、網簽時間滯後、加總失真等技術難題,以求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。BHPI為月度存量房價格指數,指數樣本目前覆蓋了三十個主要城市和數十個重點城市的主要城區。根據重復交易指數模型的技術特性,BHPI僅監測存量住房價格變動,新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數據挖掘研究前沿成果而非統計數據,數據僅作為市場研究參考,住房市場評價以政府統計部門數據為準。

住房大數據監測發現,2017年3月主要城市出現房價上漲小高峰,部分熱點城市房價突然迅猛上漲。經過政府果斷密集的政策調控,2017年4月主要城市房價漲速整體回落(見圖1)。但4月成渝、中部、及珠三角板塊部分熱點城市房價仍出現較高的漲幅。



圖1 各大區域大數據房價綜合指數(環比,以上月為100)

(綜合指數僅限樣本城市)

主要城市大數據房價指數環比顯示,2017年3月,樣本城市的平均環比漲幅為2.66%。其中北京、廣州、成都、佛山、青島分別以6.38%、6.27%、5.84%、5.5%、5.41%的環比漲幅,居樣本城市前五位;同時也有太原、煙臺、合肥、南昌、無錫、惠州等城市,房價環比穩定或下跌。到2017年4月,樣本城市的平均環比漲幅降為1.75%,比上月下降0.91個百分點。其中成都、重慶、廣州、武漢、青島分別以5.49%、4.17%、3.39%、2.78%、2.65%的環比漲幅,居樣本城市前五位;同時鄭州、大連、東莞、蘇州、惠州、太原、合肥等城市,房價環比穩定或下跌。2017年4月,一二線城市中,重慶、南京、深圳樓市繼續升溫,房價環比漲速比上月有所加快,其餘城市房價漲速有所回落。其中深圳近一年的房價漲幅為6.41%,重慶的房價水準相對較低(4月房價中位數為8736元/平方米),均具有一定的補漲性質(見表1)。

主要城市大數據房價指數同比顯示,2017年3月,樣本城市平均同比漲幅為38.16%。其中天津、廊坊、石家莊、廈門、北京分別以81.13%、80.29%、77.7%、68.11%、62.93%的同比漲幅居前五位;深圳、瀋陽、大連、蘇州、西安分別以0.02%、5.96%、6.28%、11.88%、13.76%同比漲幅居後五位。到2017年4月,樣本城市平均同比漲幅略升為39.76%,其中石家莊、天津、廊坊、廈門、北京分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位;大連、深圳、蘇州、瀋陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居後五位(見表1)。

主要城市大數據房價中位數顯示,明星城市進入6萬元時代。北京房價水準穩居全國第一,二三線城市中只有廈門房價接近一線城市。樣本城市中,2017年4月北京房價中位數為63647元/平方米,上海為53653元/平方米,深圳為50704元/平方米,廈門為40688元/平方米,分別居全國前四位(見表2)。

主要城區大數據房價指數顯示,2017年3月,北京門頭溝區、房山區同比分別上漲94.88%、92.35%居全市前茅,海澱區同比上漲52.96%居全市末位;從環比看,門頭溝區環比上漲11.97%居首,亦莊開發區環比上漲4.51%居末。2017年4月,北京房山區同比上漲92.83%居全市第一位,海澱區同比上漲53.38%居全市末位;從環比看,亦莊開發區環比上漲6.81%居全市首位,另有通州區環比下跌0.77%,門頭溝區環比下跌0.82%。北京市通州區房價的微跌和房山區的短期突出上漲,可能與雄安新區成立對房價預期的短期影響有關。更多城區大數據房價指數詳見表3。

分析認為,2016年以來的本輪熱點城市房價上漲,既有金融貨幣寬鬆的因素,也有大城市住房庫存偏低且未來供給能力不足的實際因素。2016年以來為了配合住房去庫存,住房信貸條件顯著寬鬆,房貸利率也降至歷史最低點,這從客觀上為房價的上漲創造了有利條件。另一方面,隨著銷售的增長,大城市住房庫存普遍不足去化週期過短,短期供求矛盾的尖銳化則是造成熱點房價過快上漲的基本面原因。由於我國大城市人口規模均接近或超出宜居極限,只要人口的聚集化動力不發生改變,未來長期住房實際供給能力仍將不足。

據此預計,隨著資金面的收緊,以及“限購、限貸、限售、限價”四限調控政策的推進,多數城市房價短期漲勢將得到抑制,但房價全面下跌的可能性極低。個別庫存極低的城市房價仍將繼續快速上漲。以2017年北京“3.17”調控為標誌,各熱點城市陸續大幅加碼了住房調控政策。“認房又認貸”及外地戶籍家庭社保年限要求等較嚴厲的政策手段幾乎成了熱點城市房價調控的標配。“餘額寶”等無風險貨幣基金年化利率突破4%,標誌著貨幣供應持續收緊。由於商品住房表現為基於土地法權的金融産品,購房政策及貨幣環境的全面收緊,將對短期市場構成顯著的利空。但另一方面,大城市住房長短期供給都存在不足,房價很難因政策或貨幣因素利空出現大跌,短期走勢可能以穩中有升為主。

為此建議,為進一步穩定房價,短期熱點城市應緊持“限購、限貸、限售、限價”四限調控政策。長期應通過雄安新區等城市新路徑探索,為人口稠密區域從根本上解決住房供求矛盾提供新途徑。

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