原建設部部長汪光燾：有序培育住房租賃市場

2016年12月28日上午，由中國社會科學院財經戰略研究院主辦的“財經戰略年會2016”在北京舉辦。全國人大環資委主任、原建設部部長汪光燾就有序培育住房租賃市場發表了主旨發言。汪光燾表示，今年經濟工作會議提出對於房地産市場的健康持續穩定發展問題。房地産市場裏面要補的短板是有序培育租賃市場，而租賃市場應該更多的研究房子是住的上，不是炒的，應該怎麼更有序的發展和規範的問題。

汪光燾回顧了房地産市場情況：一是去庫存情況。根據統計局的所有數字，房地産市場整個價格情況總體是逐步調整，新房和二手房價格都開始回落，特別是今年10月1號以後，整個國家宏觀政策出臺以後，價格更加趨於平穩了。二是成交情況，政策也顯現，新房、二手房成交環比下降，這也達到了預期目的，絕對量在高位，趨於平穩。三是消費的預期多數有改變甚至有推遲，實際上這政策上調整經常會發生的事情。四是土地市場供應，一線和熱點城市土地供應高端化趨勢明顯，尤其是目前這些城市的主流需求結構不匹配，往高端走，不匹配，由此帶來的市場金融風險需要關注。

汪光燾説，去庫存進展，去年經濟工作會議以後去庫存是重點，而去庫存的結果，成效還是比較好的，商品房銷售面積、銷售額度同比增幅繼續收窄，去庫存的效果向很積極的方向發展。而且根據去庫存的問題，消化時間也開始趨穩，原來講7億，在建面積也是8倍到10倍，這段時間消化時間，各種情況估計，大概還需要5年左右，

汪光燾認為，要真正解決去庫存問題的核心是租賃市場在健康的房地産市場中的地位進一步認識。現在租賃市場發展得不平衡，各類性質的城市租賃市場發展是不一致的，而且現在租賃的稅制稅收儘管給了一點優惠，但是稅制稅收上還是一般性規定。“現在的仲介和其他秩序的規範，租戶的權益保障，想漲價就漲價，想趕你就趕你，這些制度保障還有很多不到位的事情。特別是我們規範現在的仲介和租賃還需要大量的進行一些工作，這是我們的一個矛盾。”

汪光燾介紹了其他國家序健康發展租賃市場的經驗——強調供應主體多元化，而且是非營利組織發揮重要作用。他説：“越來越多解決住房問題在國外是非營利組織，住房協會、住房合作社在運營，也就是説要用市場和市場機制以及社會力量來組織解決這個問題。我統計了一下，瑞士合作組織7000家，75萬套，瑞典這個國家也不大，英國也有3000家，西班牙4200家，我想這些非營利組織作為解決有序推進租賃市場是十分重要的。”其他國家對金融財政稅收的支援，不僅是金融方面支援，還有稅收方面支援，政府還給租賃補貼，而這種補貼機制的建立，形成了一個用金融、稅收、政府補貼，鼓勵機構投資者，也就是剛才講的非營利機構投資者，能夠將組織房子拿來給社會住，這個應當是有直接借鑒意義的。而且國外還有干預機制，現在我們講房子住的，國外也是房子是住的，如果長期空置，會有干預的，這種干預，不同發達國家，既控制價格，又對你閒置房進行徵稅，而且對相互之間的關係進行了制約，這條我們做的比較多，幫助低人解決住房，還有一批規定，其實不僅是發達國家，東南亞國家已經嘗試，開發商建的房子中間有一部分就是廉租房，低價政府控制的廉租房，不是説開發商的房子都是賣的，而且要組織好這個地區維護和就業的有關問題。

汪光燾指出，我們國家儘管這些政策上還在完善中間，但中央已經十分重視，2015年住建部就發了要加強租賃市場的文件，把它作為城市住房供應體系，房子是用來住的，不是有房，而是有房住。同時國務院辦公廳又下發了關於培育和發展住房租賃市場深化住房改革制度的有關意見。特別是這次中央經濟工作會議提出三四線城市去庫存，要研究符合國情、市場規律，基礎性的長效機制，同時提出加快住房的租賃市場的立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。這次經濟工作會議對我們在房地産市場中發展租賃資産，我們的缺失提出了原則性的指導意見，而且國務院也提出了原則的要求和若干意見。

如何有序培育？汪光燾表示，當前房地産市場結構性失衡問題嚴重，大城市地價、房價過快上漲、房價過高，三四線城市房地産庫存過大、供應過剩，這一堆矛盾實際上已經引起了對社會産生的雙重危害，住房要解決價格過高、買不起房、住不到房，怎麼辦？所以積極培育發展租賃市場是房地産供給側結構性改革和新型城鎮化引導下，房地産市場的規範也是一個很關鍵的問題。因此要解決這個問題，即便我們國家這麼大，一線和一線熱點，二線以及三線、四線城市差別這麼大，怎麼分類指導實施？有助於緩解房地産市場供需失衡的問題。