2015年5月7日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所及社科文獻出版社共同舉辦的《房地産藍皮書：中國房地産發展報告No.12（2015）》發佈會在京舉行。
2014年，中國房地産市場出現了較大幅度的回調，相對於2013年一些大中城市房價出現了明顯下跌趨勢。但從全國房地産價格走勢看，全年商品房成交平均價格為6323元，仍比2013年上漲了1.4%。商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，商品房銷售明顯遇冷。商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，庫存居高不下。房屋租賃市場熱度不斷下降，租金指數全年下降2.2個百分點，下降近50%。房地産投資增速明顯下降，全國房地産開發投資95036億元，比上年增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點。房地産企業資金面臨一定困難，到位資金121991億元，比上年下降0.1%。房地産開發企業信心明顯不足，房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下跌10.7%。
企業購地熱情下降，土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%。但全國房地産企業土地成交均價為3002元/平方米，比2013年上漲446元/平方米。全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價較上年均有所提高，呈溫和上行趨勢。多數城市地價處於平穩波動狀態，地價高位運作城市個數較上年減少。建設用地供應總量大幅收緊，商、住、工各用途土地供應面積均有所減少。全國“一刀切”式的宏觀調控政策逐漸淡出，調控手段更趨於市場化，中央政府調控政策更注重長期性和穩定性。
藍皮書預測，2015年房地産投資會繼續分化，房地産投資主要投向發達地區人口聚集能力強的一線城市和部分二線城市；根據近三年新開工面積以及待售面積情況，可以判斷2015年商品房市場供給充足；而中央和地方政府對房地産市場的支援政策，以及相應的財政金融政策將進一步促進改善型住房消費，2015年住房需求將有明顯增長。綜合各方面情況看，2015年房價與2014年持平或高於2014年增長的可能性較大，這要取決於2015年的政策寬鬆程度和執行力度。但區域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續下跌（回調）態勢。
地方財政收入下降，地方政府出臺支援房地産市場發展政策的可能性較大
由於房地産市場分化明顯，為了更好地對房地産市場進行調控，中央會繼續採取因地制宜、分城施策、分類指導的原則，調控權將部分下移。地方政府擔憂地方經濟增長放緩，地方財政收入下降，而地方財政在很大程度上取決於土地出讓收益，因此出臺支援房地産市場發展政策的可能性較大。
地方政府在國家出臺的支援房地産市場政策的框架下，在不違反原則的情況下會出臺更細化、更靈活的有利於房地産市場發展的政策。如，降低公積金貸款門檻、增加公積金貸款額度、效倣央行“認貸不認房”還清住房公積金貸款後再次購房申請公積金視做首套房、降低交易契稅、放寬房地産開發企業貸款、一線城市微調（完善）限購政策、重新出臺認定首套住房和改善型住房的標準等。
2015年，住房信貸政策仍有繼續放鬆的可能
當前，庫存高企、銷售回落是房地産市場面臨的主要問題。截至2014年末，全國商品住宅待售面積上升至40684萬平方米，住宅施工面積仍以5.9%的速度增長，而銷售面積同比下滑9.1%，照此趨勢，預計2015年待售面積仍將持續上升。10月29日，李克強總理主持召開國務院常務會議，重提“穩定住房消費”，這是繼2009年提出“穩定住房、汽車等大宗消費”後，相關表述再次出現在國務院常務會議的紀要當中。因此，鼓勵滿足居民合理購房需求將成為未來房地産調控政策的主要內容。預計2015年差別化住房信貸政策將繼續寬鬆，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動幅度下調的可能性較大。
從信貸需求面看，2014年由於房地産調控政策放鬆，實際融資成本觸頂下行，一、二線城市的房地産交易已顯露出企穩跡象，考慮到當前城鎮化進程仍具有較大空間，購房適齡人口在未來一段時間仍將處於高位，隨著政策持續放鬆，部分剛性和改善性需求將逐步回歸市場，貸款需求將上升。
從信貸供給面看，根據人民銀行《2014年第四季度中國貨幣政策執行報告》，2015年央行將繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重鬆緊適度，為經濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境，由此推測，2015年新增貸款總規模較為寬鬆。在宏觀經濟下行壓力加大的背景下，商業銀行將繼續加大低風險個人住房貸款的投放力度。因此，在供需均有所恢復的形勢下，2015年個人住房貸款有望實現同比多增。
為解決實體經濟反映的“融資難、融資貴”問題，中國人民銀行2014年下調了貸款基準利率。結合未來經濟增長、物價等變化趨勢，2015年央行進一步降息、降準的可能性較大。同時，隨著差別化住房信貸政策進一步放鬆，貸款利率平均浮動幅度有望逐步下行。因此，預計2015年新發放個人住房貸款加權利率總體將延續下行趨勢。
評 論