事件：央行調整房貸政策。
管清友（盤古智庫學術委員，民生證券研究院執行院長）；朱振鑫（民生證券研究院宏觀研究員）
1 、為什麼調整？ 930房貸新政和1122降息之後，房貸的“價”（房貸利率）雖然開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉後再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下，房地産投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游産業鏈加大經濟下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。
2 、如何調整？ 此前的地産政策鬆動主要是：放鬆限購、調整二套房貸認定、降低房貸利率、放鬆公積金貸款規則等，這次的措施主要是：
1）鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款，支援居民家庭購買普通自住房。
解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批複雜、時間慢，一般交易雙方很少採用，此次提出鼓勵組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。
2）對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水準由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
解讀：有房有貸的，用商業貸款購買二套房首付比例降至40%，超預期
進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支援作用。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；
解讀：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%，符合預期
對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
解讀：有房無貸的，用商業貸款購買二套房首付比例降至30%，超預期
按照支援合理住房需求（自住型和）下一步還有可能對交易環節稅費標準以及首套房的房貸進行調整，不過北京上海放開限購的可能性較低。
3 、對房地産市場的影響？ 短期壓力緩解，長期壓力不減。鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地産市場短期壓力緩解。但本輪房地産調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。第一，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二，房地産的賺錢效應也已經消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房産在居民資産配置中的比例也將系統性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意願將系統性下降。第四，中央已經放棄了2003年確立的將房地産作為支柱産業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。 綜合來看，房地産的投資屬性將更多讓位於消費屬性，從純投資的角度來看，房産造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代，不要去接下落的刀。
4 、對宏觀經濟的影響？ 房地産産業鏈不會因此復蘇，對宏觀經濟的拉動有限，房地産依然是當前經濟的主要下行壓力之一。房地産復蘇週期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了製造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地産放鬆無法扭轉經濟下行趨勢。
由此推斷，中央必將繼續加大穩增長力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點：
1 ）地産政策還可能進一步鬆動。 我們在春節之後的第一篇報告《羊年之初的四個政策風口》中最早提示地産政策將有所鬆動，二套房房貸調整已經兌現，下一步稅費標準的鬆動也不會太遠，甚至有可能放鬆首套房信貸，不過北京上海放開限購的可能性較低。
2 ）貨幣政策繼續寬鬆。 央行此前有“價”無“量”的操作導致降息後利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實體的支援，繼續降準勢在必行。從時點上看，4月概率大。一是財政繳款、外佔下滑需要對衝，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會之後政策變動的高峰期，4月25日政治局會議之前可能提前行動。
2 ）基建投資繼續加碼。 以一帶一路為轉捩點，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關鍵區，陜西、江蘇、甘肅、內蒙、雲南等為輻射區。項目上，基礎設施的互聯互通最為優先。預計通向東南亞的基礎設施建設將率先啟動，巴基斯坦瓜達爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰略性港口或稱為“一帶一路”首批戰略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎設施建設與海外項目施工企業最為受益。
附：央行文件
中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行；各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委)、銀監局，新疆生産建設兵團建設局；各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行，直轄市、新疆生産建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心：
為進一步完善個人住房信貸政策，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展，經國務院批准，現就有關事項通知如下：
一、繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款，支援居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水準由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支援作用。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
三、加強政策指導，做好貫徹落實、監督和政策評估工作。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策，分類指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督；在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水準；密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果，有效防範風險，促進當地房地産市場平穩健康發展。
請人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。
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