《中國住房發展報告》指出一線城市住房市場預計2015年下半年復蘇

2014年12月26日，由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發展報告（2014～2015）》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

《住房綠皮書》每年12月在京出版發佈。《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策四個方面，對年度中國住宅市場體系做全面系統的分析、預測與評價，並給出相關政策建議。本年度《住房綠皮書》具體內容包括：在評述２０１3年第4季度～２０１4年第3季度住房及相關市場走勢的基礎上，預測了２０１5年住房及相關市場的發展變化；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。

2013—2014年分析顯示：全球住房市場整體強勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資産投資回落明顯，房地産投資增速下滑拖累經濟增長；市場下行促使行業加速整合，寡頭格局初現雛形；國內投資增速整體下滑，海外投資規模劇增；政策性住房金融機構作用得到強化，合作性住房金融機構功能定位趨於清晰化；金融機構信貸存在從房地産領域向其他領域調整的跡象，但涉房信貸依然在多數金融機構的信貸投放結構中居首位；住房投資投機全面退潮，商品住宅首現過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區域差異愈加顯著；宏觀政策出現拐點，限購限貸相繼退出；住房市場監管對“樓市”逐步放鬆；棚戶區改造成“重磅”，共有産權房成為保障性住房的新亮點。

2015年預測認為：全球住房市場將受益於經濟復蘇而持續增長，但是發展的不平衡將加劇；境外置業的成本不斷下降，發達經濟體將進一步分流我國中高端住房市場需求；供給結構性過剩將成經濟“新常態”，投資“潮涌”效應趨弱將抑制需求過度波動；行業集中度進一步加速提升，開發投資速度持續放緩；金融體系調降房地産融資權重的過程有望持續，但房地産信貸佔比依然居投放首位；商品房價格軟著陸，開發商面臨大抉擇；一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是：房企負債水準激增，償債能力惡化；保障性住房融資支援依然存在很大缺口，公積金運管問題已經積重難返；房地産信貸融資權重居高不下，經濟結構轉型極其複雜；住房相對過剩時代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重；近年土地供應量過多過快，三四線城市土地供應嚴重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進一步加劇；土地出讓金監管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監管；保障房價格偏高門檻高，農民工面臨市場失靈和政策失靈；經濟發展方式轉變要求對房地産地位進行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

報告建議：以國開行住房金融事業部建立為契機，構建保障房政策性金融支援平臺；廢除公積金運作“地方糧票”，建構全國性的住房公積金管理和運作平臺；加速房貸證券化推進步伐，同時有效防控房地産金融風險；深化住房供給機制改革，避免重走需求剌激老路；以放開城鎮居民自建房為契機，重構住房開發模式；建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈慾望；將土地出讓金審計制度與反腐“新常態”相結合，定期審計長期堅持；發展保障房的二級市場，盤活錯配閒置的保障房；適當鼓勵無房戶“集資建房”，降低住房保障成本。

四大宏觀背景，三期調整重合以及“買房市場”的到來，決定本次住房市場調整與此前相比：第一，調整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；第二，不同層級的城市調整時間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。第三，未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地産進入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

金融市場：2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施以及穩定消費政策正向影響，住房抵押貸款和土地開發融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續謹慎，首套住房抵押貸款的利率優惠有限。

住房市場：2014年4季度銷售總量和價格有所回升。2015年，住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基於以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規模大，市場預期難以較大改觀。第二，世界經濟與住房市場的持續復蘇，美國等量化寬鬆貨幣政策的退出，以及境外置業的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業增加。第三，産能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會需求總體不足，經濟增長進一步放緩。但是，第一，居民收入增長仍然較快，城鎮化積極推進，剛性需求繼續釋放。第二，房地産投資過快下滑威脅經濟增長底線，中央政府將繼續採取正向調控政策。在此背景下，市場走勢二重分化：第一，短期波動週期由衰退轉向復蘇，中長期波動週期仍處在衰退調整中；第二，一、二季度市場需求不振，開發商以價換量，市場將繼續走弱。三季度以後，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續面臨調整，整個調整將在2015年難以走向復蘇。但是，住房租賃市場表現相對溫和增長。

住房投資：受季節因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水準。

土地市場：開發商資金緩解購地意願有所增強，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉，三、四線城市前期供地過多，市場復蘇將延至2015年下半年。