9月30日，央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對目前的房貸政策進行鬆綁，其中諸多實質性的政策調整直接利好樓市。如今這一政策滿月，這一政策對樓市是否産生了影響？政策的落實過程中存在哪些困難？中國的樓市未來是否會重現“人傻錢多”的暴利時代？
就一系列民眾關心的樓市問題，中國網記者近日對話中華博士會秘書長劉艷。
中國網：9月30號央行出臺的樓市新政，政策初衷是什麼？
劉艷：中國樓市全面的市場化也就20年時間，在這個過程中，曾經恐慌性的樓市需求，政府也在恐慌性調控，甚至出現“十年九調，越調越高”的報復性增長。任何一種直接的行政干預，比如説限購、限貸，限制各種各樣購房權利資格，這種方式除了扭曲樓市的供求關係之外，正面的作用我們是屈指可數的。
中國樓市在成長，中國的政府的干預水準也在成長，央行這一次出臺的樓市新政，很明顯達到了打蛇打七寸的效果，中央政府這一次的調控很具技術含量。從2013年下半年到2014年上半年，所有措施跟改革的節奏是一樣的，是漸進式的，非常有的放矢，從根源上去抓問題的。
年初開始就反覆強調要“分類調控”——什麼城市説什麼城市的“語言”。如果這個城市的人口不飽和，就要提供很強的刺激性因素，引導人口進來，發展當地産業，在一定條件下放開當地樓市，這其實是一種充實、提高城市化品質的過程。房地産本身並不邪惡，邪惡的是把對於房地産的開發與經濟結構調整完全對立起來，這是不科學的。無論在哪個國家房地産資産都是重要的國民資産，房地産倒了，老百姓一定是第一受害人。另外，李克強總理一直在推行所謂“雙向調控”，樓價飛漲的城市，往下調，而樓市低靡到導致老百姓資産也無處可投，當地地方區域經濟招商引資都受到影響，就要採取對它進行刺激。
中國網：這一次的新政最具技術含量的因素是什麼？
劉艷：這一次採取最具備殺手锏性質的工具就是金融性工具。對於9月30號出臺的這一新政，媒體更多去關注調低了首付的比例，但是其實新政的重點不在於這30%，而在於強調了要放開整個跟房地産相關的金融市場。
運用金融性工具來維穩中國樓市，這對監管部門提出來很高的要求。比樓市行政干預更難控制的是金融衍生品市場，美國的次貸危機就是因為房地産市場的過分開發。
中國未來的樓市怎麼走，不僅是房子的問題，還取決於中國的資本市場，未來的金融改革，特別是金融衍生品的金融創新的步子邁多大。因此9·30樓市新政的初衷，不是為了讓價格飛得更高，而是讓價格能夠造福于中國老百姓的財富增長，能夠造福于整個社會的資産優化。
中國網：中國的老百姓一直存在一個擔心，就是樓市會不會崩盤的問題。您怎麼看？
劉艷：老百姓認為買不起房對於他的財務來講，就是“崩盤”，實際上經濟學方面，“崩盤”是有相對能夠得到公認的標準化的條件的。
首先對於樓市來講，最明顯的特徵就是，價格必須持續半年以上暴跌30%到50%，目前來看顯然還不具備，但很多人認為應該提出一種警示，因為今年上半年很多的城市包括一線、二線城市都大跌20%以上，這出乎了很多人預期。
但是崩盤不僅僅是價格的快速下跌，還要看整體的社會資産的泡沫以及社會資産快速流失的過程是否存在，我們的土地有價無市，這也是一種明顯的崩盤標誌。而2013年下半年，很多銀行鬧“錢荒”的同時，地方政府卻面臨著非常很好的土地市場的表現——地王和錢荒同時存在，這顯然不符合崩盤的基本條件。
其實，“崩盤論”嚴格意義上講是一種危機論，這個危機論始終是懸挂在中國樓市頭上的“達摩克裏斯劍”，也正是因為有這樣的危機論，才讓政府、開發商、企業，包括老百姓有機會去了解，究竟應該如何來看待這樣一個樓市。
很明顯，以央行為代表的中央級政府機關，也意識到了這個問題，中央調控的核心目的是要讓樓市相對穩定平衡持續地發展，很明顯這一次的初衷就是希望樓市不要下跌過快，快到連政府、開發商都無法對它進行任何干涉和控制，這個市場萬一失控，就會有走向崩盤的風險。
中國網：房貸新政明確了商業性個人住房貸款的利率下限為貸款基準利率的0.7倍，但從目前情況看，各大銀行對此都稱很難執行。為什麼？
劉艷：央行並沒有規定一定要一律打七折。一方面，在中國的金融行政體制下，無論是四大行還是288個地級市的城市區域銀行，都不會跟央行唱反調。實際上，這一次央行的房貸新政絕對是惠民政策，但嚴格意義上講，也是違背民心和民意的，不划算。
第二，其實各商業銀行不是不願意提供這樣的優惠，而是資産的貸款週期回報率不如其他産品能夠更快得到回報。過去的10年到15年間，銀行一直認為個人住房貸款是“香餑餑”，因為那時候中國的金融理財創新産品太少，銀行又具備大量的資金規模。現在市場在變，銀行也在變，他們有了更加多元化産品，比提供個人住房貸款更划算的産品，更何況過去樓市非常好，銀行能實現滾雪球式的利潤增長，現在房價有漲有跌，很難去評估這個市場，回款風險大，不如直接把理財産品“打包”賣出去，所以央行為了穩定商業銀行基本運營的風險，提出通過MBS（抵押支援債券）等金融衍生品把只截止到銀行這筆資金擴散到整個社會，讓全社會來共同承擔這部分收益以及風險。
中國網：如今全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執行限購，其他城市均已給樓市鬆綁。如今多地的樓市鬆綁對房地産市場會有怎樣的影響？
劉艷：其實，現在的狀況，樓市松不鬆綁已經不再敏感，因為真正鬆綁那些城市的房價並沒有一飛沖天，只不過大家從觀望變成了密切關注，關注後面還會不會有新的措施。也就是説，中國的樓市最終歸根結底不是由行政干預來決定的，最終是要由老百姓手裏面錢袋子來決定的。
如今樓市鬆綁這種行政干預政策已經不會對樓市産生極大刺激了，2008年、2009年的時候，基本上任何一個政策鬆口，樓市馬上就暴漲，今天不會了，所有人對樓市價格的預期降低了，在這種情況下，無論是鬆綁還是限購，老百姓都會相對理性看待。
中國網：如何看待地方政府對樓市鬆綁或者限購這樣的行政干預？
劉艷：地方政府對樓市的行政干預通常體現在兩方面：一個是過度放鬆、野蠻生長。只要帶著錢來到這個城市，政府就會以極低的地價吸引開發商投資蓋房子，而不願意在引進産業、引進創新性人才等方面做文章，因為開發商只要進入城市蓋樓就有稅收，就有GDP,但是引進産業、引進人才短期內只會消耗城市資源。
結果就是——最終房子蓋的很漂亮，但是沒有人住，因為沒有産業，吸納不了人才。然而，咱們的政府基本還是處在換屆經濟這樣一個結構發展，只要能把GDP拉升，甚至不惜大肆舉債，所以地方債危機比樓市危機更嚴重。
中國網：對於地方債，近日財政部也出臺辦法，對地方政府存量債務納入預算管理進行清理甄別。這對樓市也會産生一定的影響。
劉艷：中央這一次對地方債也嚴格管控，把地方債的風險管理納入到政績考核，讓地方政府自己負責，其實不救助就是最好的調控。
所以，這次樓市鬆綁只是表像，地方政府也在根據中央的政策調控在做一定的儲備工作，現在很多開發區開始注重軟實力産業的打造，開始注重這個城市真正的持續發展動力在哪，不再僅僅關注開發商來投資蓋樓，這是很好的轉變。
鬆綁樓市只是政府轉型的標誌之一，過去那種依靠簡單的行政調控的時代已經不復返了，地方政府的行政干預也在提高技術含量。
中國網：本次房地産調控政策會不會在某種程度上間接增加金融業不良資産的風險？
劉艷：必須強調的是，這個板子不能完全打到房地産身上。中國的房地産業涉及面非常廣，涉及到162個産業鏈，8000多個産品，3萬多的相關資源領域，也就是説，房地産動一動，中國的股市就會振一振，中國經濟就得振一振，它的確有很強的傳導作用。
2013年，中國樓市相對低靡，但是銀行不良貸款率，但是我們的不良資産從1%到1.04%，而銀行的這種不良貸款只有30%來自於房地産，而剩下並不來自於房地産，這一點，是需要我們客觀去對待的。
過去我們的邏輯是只要把開發商“打死”，中國樓市就能好了，但事實不是這樣，沒有房地産開發商並不意味著老百姓都能買得起房子，反而是給地區經濟以致命打擊，城市的很多基礎建設可能就沒有人去做了。
城鎮化不是房地産化，但是房地産化在城市化當中做出了很重要的貢獻，只要我們合理對它進行引導，政府不要過多干預開發商，如果政府總是惦記土地那點紅利，開發商又只能把這些成本全部轉嫁到市場，結果一定是變向抬高房價。
土地的權利在於國家，過去一段時間，很多地級政府、特別是開發區，一些都在變向違規，變向提供各種土地優惠的政策，其實真正優秀的開發商，要的不是土地價格，而是一個基本的合法環境和政策環境。
隨著反腐形勢的日益嚴峻，土地審計風暴馬上掀開，地方政府的扶持政策一定要在法律範圍之內，那意味著整個樓市和中國經濟轉型環境在不斷合法化、不斷向好的情況之下，房地産開發商面臨著非常大的洗牌，真正的守法品牌的標桿的開發商會越過越好，一些10億以下的中小開發商全部都要死，這是必然的結果。
中國網：為什麼您認為這一次是開發商面臨的大洗牌？
劉艷：去年以來，房地産開發商跑路成為了一個新現象，這是從來沒有過的。這也意味著我們的市場環境和政策環境，以及改革環境正在發生變化，整個中國的經濟在擺脫對房地産的依賴。
2014年不僅僅是一線城市的樓市拐點，甚至可以説是中國房地産行業的拐點年，它對企業的影響遠遠高於其他任何時候。
就像海上出現大風大浪的時候，抗壓力最強的往往都是大船，是平時維護的好的船隻，凡是被掀翻的肯定都是那些小船。房地産行業如今也是這樣，平時不做好企業的規模化管理，以及內功的訓練，那是不可能抗擊任何市場風險的，所以，這一次一定是大洗牌，這個是毫無疑問的。
中國網：對於中國樓市，還有一個分歧很大的認識，就是樓市的存量到底有多大。有觀點認為現在的剛需依舊很旺盛，但是有人則認為現在存量已經是供大於求了。如何看待這樣幾乎完全相反的兩種觀點？
劉艷：以北京這種城市為代表，北京已經達到30年內的最高值庫存量，然而北京的資源壟斷性決定了房子依然不愁賣，一線城市在過去幾年，甚至過去五年、十年，幾乎所有樓盤，所有位置的房子一直都是只漲不跌。
但是今年出現了城市（特別是一線城市）內部的價格分化，房價有跌有漲，這是一個新的現象，這就對購房者的購房智商提出了很高的要求。
所以説，比去庫存更應該關注的是對於老百姓來説，哪些庫存去得最快，哪些是重點打造的樓盤，趁著這一撥樓市洗牌的機會，集中力量對落後地區進行提升，找到賣點，注入更多人才。
其實，去不去庫存跟老百姓本身沒有太大關係，而是對整個樓市産生宏觀影響；對於老百姓來講，投資機會永遠都在，特別是“剛需”人群，手裏有多少錢幹多少事情就。
所以，關於“庫存”的問題，我認為從以下幾方面認識：
第一，我們看到是中央的決心，要讓更多老百姓去消化庫存，目的是讓老百姓有房住。
第二，去庫存給我們的提醒是，現在是“剛需”一族最好的買房機會，因為投資的資金都在場外觀望，真等這一部分資金進來的時候，就沒有機會了。一線城市比如上海、北京等依然是最抗跌的城市。
還有一點需要注意，北京、上海這種城市的房價抗跌並不代表老百姓手裏房子一定抗跌，這是根據投資選擇來定的。所以老百姓要加強學習，加強對自我資産的管理。
這一輪的調控，撬動的不僅僅是中央政府的決心和調控轉型，更重要是給所有老百姓、開發商企業都上了一課——中國的樓市不再是只漲不跌的泡沫性增長，而是有漲有跌的、持續性的波動性增長。
數據顯示，北京市連續三個月，房子平均價格變動的差價的幅度在縮短，已經不大可能出現出現上半年的大跌，因為房價已經企穩了。
總之，從宏觀上來講，中央的調控在轉型，從中觀上來講，中國的樓市以及開發商的行業格局會因為改革不斷增進，經濟不斷轉型，樓市價格的企穩，最終得到穩定發展的模式，這個模式更加合法化，更加品牌化，老百姓更加理性化，這是一個基本的趨勢。
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