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       在中國,“經濟適用房”五個字與“住房保障”緊密相連,但至今,首批經濟適用房用戶已經入住滿五年,我們再回頭來看經濟適用房到底保障了誰時,發現問題遠非不符合審查資格的有錢人買了大量經濟適用房那麼簡單。    
 
        《北京市已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定:已購經濟適用住房在住滿5年後,可按市場價格上市出售。未住滿5年的家庭,可以以不高於經濟適用住房原購買單價出售給具有經濟適用住房購買資格的家庭。
五年經濟適用房深陷銷售黑洞
        從本質上來説,經濟適用房是特殊的商品房,既然是商品房,就有資格上市流通,但是要遵循一定的規則。目前,大量經濟適用房被轉手已成事實。北京市經濟適用房自用率僅為51.34%,經濟適用房中有將近一半被作為投資的房産出租出售。
         一開始被不合適人群購買的經濟適用房正是通過這種轉讓的方式流向中低收入人群,經濟適用房的本質居然是通過這樣的方式開始回歸。但是在回歸的過程中,一開始購買了經濟適用房的人掙得了很大的利潤,被出售的經濟適用房也就成了投資的工具。 >>>>
經濟適用房成2006二手房市場新寵
        二手經濟適用房的總量在2005年可上市的少,僅在1.5萬套左右,在2005年很多想出售經濟適用房的房主期望房屋升值比較高,惜售現象比較嚴重。到了2006年,隨著房價漲幅在宏觀調控政策下放緩,可上市房源數量進一步增加,以上兩種情況有了一定改變。>>>>
 
        目前購買二手經濟適用房的人群主要是一些中低收入家庭,他們對房産價格因素比較敏感。雖然住滿5年的二手經濟適用房要按市場成交價的10%補交綜合地價款,有一部分出售者會將這部分費用變相轉移到房價中;但是,二手經濟適用房的購買者並不會迎合出售者的意圖。         經濟適用房確實出現了問題,但問題不在經濟適用房本身,而在於操作的諸多細節如何把握。比如政府相關部門把關不嚴,讓投機者有機可乘,造成了目前經濟適用房的炒房現象。許多人擔心制度漏洞帶來的尷尬和損失,卻要讓購買經濟適用房的人來埋單,而這是不公平的。         市場經濟下,地方政府是一個相對獨立的利益主體,在有限的財政收入條件下,土地出讓收入和房地産稅收已經成為地方政府收入的重要來源,也是地方政府對基礎設施建設投入的主要財源。在這種情況下,地方政府出於各種考慮,對房地産調控的執行力度可能大打折扣。
 
 
        經濟適用房原業主轉手獲利現象可能被遏制——隨著建設部一項專題調研和調研報告的完成,目前飽受爭議的經濟適用房政策將進行新的調整和進一步完善;其中,“租售並舉、以租為主”,以及政府回購等可能成為政策調整的主要內容。
   
新建經濟適用房或將封閉運作
        針對目前經濟適用住房投資獲利空間過大的問題,北京市建委正積極研究調整再上市交易政策,主要思路是對已購經濟適用住房提高上市時補交綜合地價款的比例。目前,補交綜合地價款的比例是10%。>>>>
     
        易憲容和任志強這對在房價問題上的對頭,這回終於在政府回購經濟適用房問題上有了共識。易的説法是,實行經適房政府回購,可以抑制房地産業的投機現象。政策透露出的資訊比政策本身更重要,即政府開始設計政策打擊房地産界的投機行為,包括經濟適用房的投機。         經濟適用房主要表現的應該是公共産品屬性。不過事實遠不是這樣,據説北京有的經濟適用房相當豪華,某人五年前買的一套房近期出手竟賺20多萬;還聽説,開著高級轎車住經濟適用房的大有人在,而眼巴巴等著購買經濟適用房的家庭卻幾年等不來結果……         北京出臺的住房建設規劃為今後探索內迴圈的方式銷售經濟適用房留下了缺口。對於仍停留在理論層的“經濟適用房新政”,業內權威人士認為,如果建議最終轉化為政策,對於“新建”概念的界定則十分重要,這個節點很可能界定為“房屋是否已上市”。
 
住房保障體系規劃思路成型
        目前成型的規劃思路,實際上是對現有經濟適用房、廉租房、限價商品房(中低價位普通商品房)三類住房保障産品各自功能的重新劃分與界定。>>>>
中國需要怎樣的住房保障體系
        香港由於地理條件與經濟環境因素,決定其採取的是高房價、高地價、高公屋的住房分配模式。內地房地産市場的發展也是從學習與模倣香港房地産發展模式開始。但是,在這種學習與模倣的過程中,國內市場更多的是學習高房價、高地價的一面,而高福利房或公屋則多以是文件上的提倡。 >>>>
 
        中國經過連續三年的房地産業調控,正在進入一個轉型期。目前的宏觀調控首先是把住宅從商品屬性轉移到公共産品屬性。第二是更加強調住宅的使用功能。比如提出新建商品房建築面積90平方米以下住房的比重要在70%以上,從而控制了房地産業原來的投資功能。         業內專家認為,完善住房保障體系,同調控房地産市場是相輔相成的,發展房地産市場和住房保障是硬幣的兩面,缺少了市場的住房保障制度是非效率的,而缺少了保障的市場則將鮮見公正。         過去過分強調住房的社會屬性,由國家統一建設統一分配;而現在,我們是否又走到了另一個極端:過分強調它的商品屬性,而任由市場力量主導?要給中低收入家庭造經濟適用房、造低價商品房這樣的一個政策導向,建立一個比較合理的消費結構,引導健康的消費理念。
 
 
    2006年是不平凡的一年,因為今年國家出臺的針對房地産市場調控改革的政策之多,力度之大,都是以往所不曾有過的。這一方面説明政府對老百姓切實利益的關注程度大為提高了。另一方面也説明當前的房地産市場的治理已是刻不容緩了。
        中國房地産業宏觀調控政策幾個月內接連不斷,新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……中國房地産業宏觀調控政策比以往都要更猛烈,但作為調控的終極目標之一的房價,依舊持續攀升。         總體而言,新政頗為溫和,其主要意義在於規範外資的市場行為,有點“敲山震虎”的意味。與此前政策相比沒有更多新意,其更多意味在於從政策層面上做出一種"高壓"姿態。
        當前我國房地産業的投資因為統計的基期數字較高,還看不出超常增長,但從數字中可看出房地産正快速擴張。可以説,對房地産調控的效果將很大程度上決定本輪宏觀調控的成敗。         要真正解決房地産市場存在的問題,必須調整中央與地方的事權與財權,給地方各級政府行使事權提供相應的財力保障。但這涉及到政府職能的界定、行政體制的轉變、稅制以及轉移支付等問題。
 
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編輯: 陳維松
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