首頁 >> 新聞中心轉播到騰訊微網志字號:

廠房無産權證,簽訂的未登記的租賃合同有效嗎?

新聞中心-中國網 news.china.com.cn  時間: 2012-07-05  發表評論>>

問:我工廠是一家合夥性質的民營企業,專門生産防水産品。工廠有大約600平米的廠房兩間長期閒置。三年前,一家貨運公司出價15萬元租賃了這兩間工廠當倉庫用,租期為4年,租金按年付。這家貨運公司自從交了第一年賃金以後,就再也沒向我工廠支付租金。每次我們向其催款時,他們就説資金有點緊張,過一段時間肯定還,我們也就沒太認真,反正廠房也是空著不用。沒想這一拖就快兩年了。我們要求對方馬上支付所欠房租,否則就扣押庫房的貨物。可他們竟然耍賴,説我們的廠房沒有登記,産權不屬於我們,還説我們和他們簽訂的租賃合同沒有去房管部門備案,因此該合同沒有效力,拒絕支付房租。還威脅説,如果扣押貨物給貨主造成損失的話,要由我們負責。他們還拿出建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》給我們看。我們看了這個辦法後都不知該怎麼辦,因為這個辦法的規定的確像他們説的那樣。我想問律師,難道我們的租金真的要不回來了嗎?如果真是這樣,那法律也太不公平了,難道就讓他們白租用我們廠房兩年嗎?!謝謝!急盼回音!

答:你企業將自有的廠房出租獲取收益,該廠房一直未辦理産權證,也未辦理租賃登記,其效力仍應認定為有效。也就是説,對方仍要支付其所欠的兩年租金。同時,如果對方不支付租金的話,你們也有權扣押其存放在庫房的貨物。當然扣押貨物的價值應與所欠租金相當。

雖然依建設部《城市房屋租賃管理辦法》的規定,未依法取得房屋所有權證的,房屋不得出租。房屋租賃實行登記備案制度。但是,最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋(一)》中第4條規定了:“合同法實施以後,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。”而現有法律、行政法規對此並無禁止性規定。建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬部門規章,不能做為認定合同效力的依據。

在商事行為中,以保護交易安全及效率為首要原則,在租賃合同當事人之間,應將物權關係與債權關係區別對待,該合同屬當事人真實意思表示,不違反法律規定,不損害國家、集體和其他第三人利益,未辦理産權證不影響租賃合同的有效成立。

而廠房租賃合同的備案登記也並非租賃合同生效的要件,該登記不具有設權性,只具有證權性的作用,備案登記賦予該合同對抗第三人的效力,即登記的承租人享有優先購買權。

應注意的是,民商事行為的有效,並不能免除可能産生的行政責任,如基於稅收徵收管理關係而産生的行政責任。(地平線律師事務所)

文章來源: 中國網 責任編輯: 古月
官方微網志
[我要糾錯] [推薦] [收藏] [列印] [ ] [關閉]
留言須知 版權與免責聲明
網友留言 進入論壇>>
用戶名 密碼
留言須知 版權與免責聲明