李克強總理在政府工作報告中指出：“堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制。”當前，有兩個方面值得關注：一是如何防止房地産市場兩極分化背景下資産泡沫的積累；二是房地産市場調控方式如何滿足普通民眾“居者有其屋”的需求。
三年前我曾做過一個判斷：我國房地産市場正在迎來冰火兩重天，一線城市房地産市場可能快速上漲；三四線城市可能會更冰冷。如今看來，這個判斷已被現實印證。這也意味著我國資産泡沫不會平均瀰漫在660個城市，而只會在20個大中城市中快速積累。
看地産大勢：識時務者為俊傑
用什麼工具來衡量房地産的泡沫？
“房價收入比”與“租金收入比”是國際上通用的兩個工具。1991年6月世界銀行提出房價收入比，普遍認為一個國家比較合理的房價收入比是1：7左右；另外一個工具是房價租金比。
兩個工具的使用要因時制宜、取長補短，如“房價收入比”往往對宏觀分析比較有效，但對於微觀市場動態常常是無效的。而“租金收入比”用於宏觀方面分析基本無效，但對於某個城市、或城市局部區域的房産泡沫有著較精準的反應。
如何看待“房價租金比”在現實中的指徵意義？我可以舉一實例示之。中國在35年城市化進程中，共出現四次局部房地産市場價格暴跌，第一次在海南，第二次在深圳，第三次在上海，第四次在溫州。幾年前溫州房價瘋漲，城市房價年租金比一度達到1：500。即一千萬價值的房産按年租金計算只有兩萬元。當時有人堅持認為溫州這座城市有特殊性，因有當地250萬人在溫州以外打拼，因而“溫州人經濟”與“溫州經濟”是兩回事。的確如此，當時溫州GDP總值只有蘇州一半，但是存款總量幾乎是蘇州的兩倍，溫州人有錢，房價就應該高。
但話音剛落不到半年，溫州房價暴跌。著名的綠城房産在溫州每平米10萬元的項目價格被腰斬。歷史教訓是，沒有誰能脫離市場的鐵律，如果一個地方房價年租金比在1：300以上，泡沫就正在膨脹；如果達到1：500，就相當危險了。
“擠泡泡”的第三條道路
資産泡沫已成，怎麼擠？當前有三種截然不同的觀點。其一，置之不理，徹底市場化，讓房價放任自流，自信市場最終會“自求平衡”；其二，把泡沫快速捅破，讓房價快速大跌；其三，理性遏制、逐步燙平房地産泡沫。顯然，第三條道路是我們當前應該理性審慎選擇的。
第一種完全放任房地産市場自主調節在我國是不可能的。新加坡之所以對商品房市場徹底放手，是因為其特殊雙軌制。新加坡住房公積金提供了80%居民住房需求，只有餘下20%徹底走向市場。但我國國情是，老百姓76%資産投入在房地産，相比大洋彼岸的美國只有27%。
我們不能忘卻芝加哥大學教授明斯基的告誡：一旦某物品資本化以後，其就具備了現代金融市場特質。而一個不加以控制的現代資本市場，會自動經過三步走，最後走向必然的崩潰。
第一步以投資品市場為主，投資者追求一般意義上的利潤、回報率，市場經濟人希望把錢放在能夠保值增值財産之上；第二步金融系統會將投資品自動進化為投機品，於是更多人把更多錢放在獲利更大資産標的上，此時物品的購買不再是增值保值，而會追逐杠桿以小博大；很不幸發展到第三步就是龐氏騙局階段，投機商們只能通過拆東墻補西墻來維持泡沫。此時，整個金融系統危危可岌，隨時都可能崩潰。
因此，市場機制在房地産資本化的情況下會發生錯亂，政府之手和市場之手要有序互動，是房地産屬地理空間壟斷商品又極易形成資本泡沫。放任式的房地産市場最終結出的只能是泡沫崩潰的惡果。
第二種徹底刺破泡沫的休克式方法行不行？上世紀九十年代，日本政府徹底刺破了房地産大泡沫，房地産市場崩潰之後引發的居民消費、企業投資的斷崖式萎縮、事業人數劇增、大量中産階層蒸發和GDP的急劇縮水和金融機構出現系統性風險等後遺症，20多年難能復蘇。但日本與我國不同的是：其各類大企業均為永久性雇傭制，即使製造業企業因參與房地産炒作套牢，但也不能解雇技術人員。市場崩盤後通過原有技術人才振興製造業恢複元氣。但當前我國，不少製造企業全面捲入房地産，炒房手進來了，工程師辭退了，資産泡沫一旦休克式崩塌，要實現類于日本式實業反彈是較困難的。
因此，我們應選擇第三條道路，有效遏制資産泡沫而不是休克式刺破資産泡沫。具體如何落實遏制的策略？我認為有以下兩種主要手段：
第一，要把集中遏制變為分散遏制。不能中央出了一個政策，各地都齊步走。當前各地房地産分化嚴重，有的沒有泡沫，有的泡沫正在形成。近年來，國內近20個沿海城市房價出現暴漲、泡沫快速積累，雖然城市總數佔比小，但金融資産佔我國金融資産總量50%以上。例如，北京市擁有全國9.2%金融資産，上海該比例為6.9%。20個城市加起來要佔到國內全部總資的半壁江山。而大多數三、四線城市卻因為人口增長緩慢甚至流失造成房價長期低迷、庫存量不斷增加。因此，調控手段不能一刀切，要因時因地制宜。
第二，要變行政手段遏制為經濟手段遏制。這就要求將稅收工具用足用好。因此房地産稅很受大家的關切。我個人的觀點是，房地産稅應分成四個稅種。其一，用消費稅精準調控、遏制消費泡沫。在歐洲一些國家，從不限制房産購買但卻制定了嚴格層層遞進的房産消費稅率。去年加拿大溫哥華市針對炒房出臺消費稅，房價勢頭馬上被遏制，一招即靈。其二，轉讓稅。房價漲的越快，轉讓稅公共分成就越多，防止炒房者獨吞因環境改善而引發的房價紅利。其三，空置稅。倒逼坐擁多套房産業主將房産投入到市場上轉讓或出租，減少社會資源浪費。其四，徵收財産稅，將不動産計入個人財産徵稅，還可以與商品房70年續期費用相結合。
建議把以上四種稅種由全國人大通過立法後下放給地方人大和政府操作，由其決定具體出臺時間與細節。中央定目標向地方要結果並嚴懲“不作為”而導致房價暴漲的城市黨政負責人。由此逐漸縮小資産泡沫，將經濟推入一個穩定持續平穩的軌道。
當前我國城鎮化進程仍有一定的空間，百姓的改善性住房需求仍然有較大缺口，因此，如果能及早採取措施，仍然可以有博得雙贏的機會！（國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長 仇保興）