蔡繼明:不能指望農民工當"接盤俠" 應開闢準商品房市場

全國人大代表蔡繼明接受媒體採訪。中國網 張艷玲 攝

中國網3月3日訊（記者 張艷玲）全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明3月2日在接受中國網記者採訪時表示，不能指望農民工當“接盤俠”，應開闢準商品房市場，取消房地産開發的專屬權力，適當提高準商品房住宅區容積率。

我國商品房總庫存預計達39.96億平方米

蔡繼明説，2015年11月的中央財經領導小組會議和12月中央經濟工作會議都強調要在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側結構性改革，並提出了去産能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，其中去庫存就是化解房地産庫存。國家統計局數據顯示，截至2025年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米。即便庫存仍在增加，2015年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。根據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛估計，截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化週期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

另一方面，2014年城鎮住房存量3.3億套，按常住人口城鎮化率54.77%（7.45億）計算， 城鎮居民戶均1.1套。中國社科院發佈的2016年《社會藍皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮居民家庭擁有兩套以上住房。2013年城鎮住房空置率22.4%，大概4898萬套，按三口人一套，1.6億人可以住在這些房子裏。北京市2012年3月流動人口是725萬，空置房屋381.2萬套，按一戶住三個人，一個房子不建就可以住1140萬。

不能指望農民工進城購房當“接盤俠”

蔡繼明表示，應該説，我國住房市場從總體上説已經由供不應求轉變為供過於求。那麼，該如何化解房地産庫存和降低空置率呢？去年底中央經濟工作會議稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。

然而清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為，2014年底農民工的總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

蔡繼明認為，當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。據國務院的數 據，外出農民工月平均收入2864元。如果平均一個農民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔會更大。顯然，要讓農民工在城市買房或租房，政府必須給予鉅額補貼。有關數據顯示，2.7億農民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右。總之，根本別指望農民工當“接盤俠”。

蔡繼明説，要降低住房價格這個阻礙農民工進城落戶的主要門檻，就要按照中共十八屆三中全會決定中所提出的“建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”為此，就要改革現行的土地制度，對出於非公共利益需要的土地，不能再採取徵收的方式，而應允許農村土地直接進入建設用地市場，同時也就要求《憲法》允許城市的土地採取國有和集體所有兩種公有制形式，同時允許農村集體宅基地的使用權出讓、租賃、抵押和擔保，讓城鄉建設用地在全國範圍內得到合理有效的配置。

蔡繼明表示，我國房地産行業之所以與中國經濟發展的大趨勢特別是與城市化高速發展相背離，根本原因並非是我國城市住房建築已經過剩，而是房地産行業已經脫離了我國城市化進程的真實需求。

改革和調整房地産供給結構 開闢準商品房市場

那麼化解房地産庫存的治本之策是什麼呢？對此，蔡繼明説，只有改變現行房地産市場的遊戲規則，對房地産市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地産價格形成機制，實現房地産市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地産行業擺脫長期低迷的困境，迎來房地産行業蓬勃發展的春天。

他認為，要讓房地産市場與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再任由作為投機和投資者樂園的房地産市場獨霸天下，因為這樣的市場一旦具有唯一性，就不僅會綁架剛需購房者，還會把幾億中低收入者數以萬億的購買力完全排除在外了。因此，應該在現有的投機投資過度的房地産市場之外再開闢出一個準商品房市場。

所謂準商品房市場，就是只許買而在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場。對於準商品房市場，政府仍然可以採用招拍挂的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對所建住宅擁有部分産權。準商品房只能供購買者居住，而不能進行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進行回購，再由政府委託的管理公司進行定向銷售。若住宅所有者需要進行産權交易，則必須溢價購買政府擁有的産權，並支付高額交易稅金。

他建議，取消房地産開發的專屬權力。房地産開發資質本身就不具有合理性，政府只需監管房地産的行政規劃和建築商的資質，確保政府規劃的執行和建築品質的達標，而沒有必要設立開發商的資質。無論是機構、團體還是個人，都有權按照政府規劃進行房地産開發，並交由具有資質的建築公司進行建設，尤其是非商品性住宅，應該允許群眾集資進行開發，放一批“鲇魚”進入房地産市場，會有力地促進房價下降、品質的提高和銷量的增加。

蔡繼明認為，還應適當提高準商品房住宅區容積率。他説，自住性準商品房住宅小區，容積率應該達到3-4，比投資類商品房小區的容積率高30-50%，這不僅可節約不可再生的土地資源、降低住宅成本，迎合中低收入者的購買力，而且更有利於提高公共設施如道路、學校、醫院的使用率，促進商用設施能獲得更高的人氣。在政府擁有準商品房部分産權、同時適當提高容積率的情況下，可以使房價下降30-40%，甚至更多，就會迎來巨大的購買浪潮。那些容積率低於1.5的高檔小區，極為奢侈地浪費土地資源，不應該再成為政府規劃所追求的方向了。

“只要我們從供給側對房地産市場進行結構性改革，從而使單一的投機投資型房地産市場分解為投資（投機）型市場與自住和改善性市場，就會釋放出前所未有的巨大需求，我國房地産開工面積不僅不會下降，而且極有可能保持15%以上的年增長率。而對中國經濟的繁榮和振興真正發揮不可替代的作用。”蔡繼明説。