強調落實不動産統一登記農村不能含糊
製圖/李曉軍
截至目前,除西藏自治區的部分市、縣外,全國都已實現不動産登記“發新停舊”,不動産登記制度順利落地實施。國土資源部地籍司(不動産登記局)負責人近日在作出上述表述時透露,個別地方農村不動産登記仍然存在不規範問題。
為此,這位負責人指出,國土資源部近日下發《關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),就非本農民集體成員(含城鎮居民和華僑)依法取得的宅基地如何進行確權登記等作出明確規定。這位負責人強調,1999年之後城鎮居民使用宅基地的,不予確權登記。
農村頒發統一的不動産權證書
據國土資源部這位負責人介紹,2014年,國土資源部等五部委聯合印發《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》,此後,農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作取得積極進展,但也存在著農村地籍調查工作基礎薄弱,個別地方不動産登記工作進展緩慢,一些地方宅基地“一戶多宅”、面積超佔嚴重等突出問題。這位負責人説,特別是農村土地制度改革試點地區土地確權登記發證遲緩,直接影響了試點工作的順利推進。
據介紹,為推進農村土地確權登記工作提供政策供給,國土資源部再次下發《通知》。根據《通知》,這位負責人強調:“農村頒發統一的不動産權證書不能有任何含糊。”
“農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動産統一登記的重要內容。”這位負責人指出,要按照《不動産登記暫行條例》《不動産登記暫行條例實施細則》《不動産登記操作規範(試行)》等法規政策規定,頒發統一的不動産權證書。
同時,要根據當地工作條件,因地制宜選擇合適的調查方法,開展房地一體的農村權籍調查,將農房等宅基地、集體建設用地上的定著物納入調查範圍。這位負責人要求,農村權籍調查不得收費,不得增加農民負擔。此外,還要將宅基地、集體建設用地和房屋等定著物一併劃定不動産單元,編制不動産單元代碼,為農村不動産配上“身份證號”。
《通知》要求,開展權籍調查時,不動産登記機構應將宅基地、集體建設用地和房屋的權屬調查結果送達農村集體經濟組織,並在村民會議或村民代表會議上説明,同時以張貼公告等形式公示權屬調查結果,做到農村權籍調查公正、公開,充分保障農民的知情權。
“一戶多宅”登記應公告無異議
對於農村住宅歷史遺留的“一戶多宅”等如何進行確權登記,《通知》也作出具體規定。
針對“一戶多宅”問題,《通知》強調,宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求,原則上確權登記到“戶”。
“考慮到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接,公安部門規定有獨立住址才能分戶,而基層國土資源部門在戶籍分戶後才批准使用宅基地,因此導致符合當地分戶建房條件未分戶但未經批准另行建房分開居住的。”這位負責人稱,《通知》要求地方結合實際經本農民集體同意並公告無異議,並按規定補辦有關用地手續後依法予以確權登記；未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶後建房用地合計面積標準的,依法按照實際使用面積予以確權登記。
宅基地面積超佔分時間段處理
宅基地面積超佔也屬於歷史遺留問題,據這位負責人介紹,《通知》明確對於歷史上經過批准的宅基地,認可批准的效力,按照批准面積確權登記。對於未經批准佔用宅基地的,《通知》分歷史階段予以處理。
“因宅基地使用面積標準是1982年《村鎮建房用地管理條例》規定的,1987年寫進土地管理法。《通知》結合國土資源部有關規定,又考慮到當前不動産登記工作加快推進的有關要求以及宅基地試點改革正在探索對超佔面積進行有償使用等。”這位負責人説,這部分宅基地分1982年以前、1982年至1987年、1987年以後3個歷史階段對宅基地超佔面積如何確權登記進行了規定。
具體登記規定包括:1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,農民集體成員建房佔用的宅基地,範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的,無論是否超過其後當地規定面積標準,均按實際使用面積予以確權登記；
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年土地管理法實施時止,農民集體成員建房佔用的宅基地,超過當地規定面積標準的,超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記；
1987年土地管理法實施後,農民集體成員建房佔用的宅基地,符合規劃但超過當地面積標準的,在補辦相關用地手續後,依法對標準面積予以確權登記,超佔面積在登記簿和權屬證書附記欄中註明。
依法取得的宅基地應確權登記
針對非本農民集體成員(含城鎮居民和華僑)依法取得的宅基地,《通知》規定要依法予以確權登記。
這位負責人介紹,非本農民集體成員使用宅基地有兩種情況:第一種是政府實施扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等項目組織農民易地建房使用宅基地。他説,這種情況使用的宅基地都是經統一規劃和批准的,應予以確權登記。這位負責人強調,為防止遷新、建新不退舊,《通知》要求在退出原宅基地並登出登記後,再辦理登記手續。
第二種是1999年之前非農業戶口居民(含城鎮居民和華僑)合法取得的。對於這種情況,這位負責人指出,因宅基地屬於農民的福利性待遇,但對非農業戶口居民(含城鎮居民和華僑)因轉讓、贈與房屋以及經政府審批建房等方式佔用宅基地的,《通知》認可其合理性,分1982年前、1982年至1999年兩個歷史階段,規定了確權登記的政策。
“因為1999年國辦發文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地。”該負責人強調,所以1999年之後城鎮居民使用宅基地的,不予確權登記。
婦女及進城農民合法權益有保障
為有效維護農村婦女宅基地權益,《通知》明確,農村婦女作為家庭成員,其宅基地權益應記載到不動産登記薄及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體,取得新家庭宅基地使用權的,應依法予以確權登記。
這位負責人指出,按照中央推進城鎮化工作安排,未來一億農民將進城落戶。根據《國務院關於深入推進城鎮化建設的若干意見》中“切實維護進城落戶農民在農村的合法權益和其合法宅基地權益應予以保護”的規定,《通知》規定農民進城落戶後,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。（本報記者 郄建榮）