窗外驕陽似火，杭州樓市卻開了“空調”。

　　空，是進入六月後，原本熙熙攘攘的樓市，仿佛進入空窗期。新房“紅盤”遲遲不推，二手房開始橫盤，連最為堅挺的學區房也跌落神壇。

　　調，是樓市降溫的背後，看得到“有形之手”在發揮作用。這當中，一份文件、兩道紅線，讓人們對樓市的預期，産生了微妙的變化。

　　接下來，涌金君帶你看一看這一份重要文件、兩道厲害的紅線，以及杭州樓市在酷暑天裏，感到的一絲清涼。

　　一份文件

　　上週末，一份在杭州市政府網站資訊公開欄目裏的文件，引起了高度關注。

　　這份名為《關於構建共建共用公共服務體系的專項計劃》（徵求意見稿）的重要文件，從教育、醫療、住房、社會保障、養老、文旅6個方面，勾勒出杭州推進高品質發展和共同富裕，實現公共服務優質均衡，更好滿足全市人民對美好生活的嚮往的路線圖。

　　細讀這份一共8頁的《專項計劃》，涌金君覺得，通篇釋放出一個強烈的信號：優質均衡發展。

　　我們重點關注住房的方面。《專項計劃》提出不少完善多元化住房保障體系新措施，比如差異性購房、共有産權房、保障性租賃住房等，涌金君帶你解讀——

　　加快推進老舊小區“拆改結合”試點

　　文件內容：探索共建共用的城市更新模式，適時制訂出臺老舊小區“拆改結合”試點指導意見，堅持發揮居民主體作用，按照自願有償、成熟一個實施一個的原則，在符合城市總規和相關規範的前提下，允許改造區塊適當調整容積率、建築控制高度、日照間距和綠地率及公建配比等技術標準，“拆改結合”增加的住宅面積可以出售，在基本建設流程中開闢老舊小區“拆改結合”的綠色通道。

　　去年底，浙江省出臺《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，其中提到“城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型，對於房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區，可適用拆改結合方式”。

　　今年3月，省發改委、省建設廳發佈《關於開展2021年度未來社區創建的通知》，有提到出“拆改結合類主要針對存在品質安全隱患的老舊小區與建築環境品質較好的住宅小區混雜的社區，統籌協調保留與拆建區域，宜拆則拆、宜留則留，以保留為主，實現城鎮老舊小區改造與片區聯動城市更新相結合”。

　　當時，這一政策曾引起過一波誤讀，認為杭州將開展大規模的“拆舊重建”。但事實上，拆除重建並非那麼簡單：什麼樣的老舊小區可以拆？怎麼重建？錢從哪來？這些有關實操的細節問題，一直沒有展開説。

　　這次《實施意見》，提出適時制訂出臺老舊小區“拆改結合”試點指導意見，説明細則已經在路上了。對“老破小”來説，這無疑是一個超大利好。

　　其中提到“自願有償、成熟一個實施一個的原則”，説明如果小區滿足一定數量的業主同意小區拆建，原則上，便可以啟動原地重建。

　　但也不要太過激動，覺得政策一來，“老破小”馬上可以拆了重建了。老舊小區業主的意見能否統一，是一道“拆舊重建”極難越過的門坎。參考一下杭州既有住宅加裝電梯工作，政策出來時大家喜大普奔，但在實際操作中才發現，加裝的每一部電梯背後，幾乎都是一次艱難的社區矛盾調解，極其不易。小區要拆了重建，想必比加裝一部電梯更加困難。

　　不過，這次《實施意見》在政策供給方面是很給力的。文件提到：允許改造區塊適當調整容積率、建築控制高度、日照間距和綠地率及公建配比等技術標準。“拆改結合”增加的住宅面積可以出售。

　　這意味著“原拆原建”後的住房面積，是可以增加的。而“增加的住宅面積可以出售”這一點也非常關鍵。用新增面積出售的方式籌集改建資金，或許能解決老舊小區拆除重建中最為棘手的資金來源問題，為“拆舊重建”鋪平道路。

　　實行差異化購房政策

　　文件內容：選擇湘湖·三江匯未來城市先行實踐區等特定區域開展“職住平衡”試點，優先保障戶籍和工作在本區域的居民購房需求。探索研究特定區域購房政策，制定特定區域的差異化購房措施。

　　在特定區域的差異化購房措施，可以被認為是杭州限購政策的升級版。

　　今年3月，上海就提出，對嘉定、青浦、松江、奉化、南匯“五大新城”，探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策。

　　雖然上海沒出細則，但分析人士認為，差異化的購房措施，意味著限購政策的細化，購房不僅要看戶口，還要看購房者在區域內是否有穩定的工作，這對自住的“剛需”來説更為友好。

　　湘湖·三江匯未來城市先行實踐區，被政策點名為試點。這也意味著，未來，購買三江匯一帶的房子，可能是必須在三江匯有戶籍或者有工作的人，三江匯將成為炒房客無緣進入的板塊。

　　積極推進共有産權住房

　　文件內容：出臺共有産權住房管理辦法，推進政府與購房家庭按份共有的共有産權住房建設，重點在“九大星城”佈局，重點保障符合條件的本市戶籍無房家庭和本市穩定就業的非戶籍無房家庭。

　　2017年，北京開始試點推行共有産權房。共有産權，即購房者與政府共有房屋所有權，以達到降房價，滿足剛需居住的目的。同時，共有産權房限制使用範圍和處分權利，政府與購房人按份共有産權，並對申購人的條件也有嚴格限制。

　　然而，北京的共有産權房推出後，卻遭遇了尷尬：共有産權房被大規模棄購，棄購率高達80%以上，購房者不認可。

　　針對這些問題，今年，北京對共有産權房的政策作出一輪調整，提出“新型共有産權房”，在準入門檻、出租、出售、再次交易後的房屋屬性等方面，都與原有的共有産權房有明顯區別，擴大共有産權房的覆蓋面，對購房人讓渡了更多權益，甚至允許對外出租。

　　涌金君預計，杭州如果推出共有産權房，必然會參考北京4年來的經驗和教訓，在個人與政府如何共有産權的細節、在購房者個人權益或者説收益的保障方面，做出更為細化和符合實際的規定。

　　創新保障性租賃住房籌建方式

　　文件內容：完善支援人才集聚的大型企事業單位、産業園區等在不改變用地性質條件下利用自有閒置土地、産業園區配套用地和存量閒置房屋建設保障性租賃住房，探索利用産業園區周邊村級留用地建設保障性租賃住房。加大公租房籌集力度。探索在“九大星城”的特定區域推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

　　7月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支援政策。

　　我國的住房保障體系分為公租房、保障性租賃住房、共有産權房三個層級。

　　其中，公租房主要保障城鎮低收入的住房困難群眾住房問題；共有産權房主要保障有能力購房者的購房供給；保障性租賃住房，就是要為“夾心層”人群，提供租賃住房。

　　目前，浙江還沒有保障性租賃住房，但企業和産業園區對此呼聲較高。對企業來説，保障性租賃住房不僅能解決員工住房問題，提高員工隊伍的穩定，也能盤活一些産業園區配套用地和存量閒置房屋。

　　涌金君從浙江省住房和城鄉建設廳了解到，目前浙江對保障性租賃住房的政策細則正在制定中，或許不久之後，細則就能出臺。

　　雖然《關於構建共建共用公共服務體系的專項計劃》，這還只是一個徵求意見稿，但絕對是一個重要文件。雖然有一些想法，在徵求意見之後未必能寫入正式文件，雖然短期之內，這些計劃也未必能全部大規模的落地，但這份文件預示了杭州的政策制定者對房地産市場的總體定調，也將影響人們對購房的總體預期。

　　兩道紅線

　　7月15日，國家統計局公佈6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

　　6月，杭州新建商品住宅環比上月上漲0.8%、同比去年6月上漲2.6%。

　　二手房價格環比上漲0.8%，同比上漲8.6%。

　　相對於限價又依然難搖的新房，二手房的房價更能反映出市場的變化。

　　我們來觀察一下今年杭州二手房的房價走勢——

　　1月上漲0.7%、2月上漲0.4%、3月上漲1.2%、4月上漲1.0%、5月上漲0.9%、6月上漲0.8%。

　　漲幅在3月登頂後，呈現三連降。

　　同樣的走勢曲線，也體現在成交量上。2月本是傳統淡季，但今年淡季不淡，成交量達到4900多套；3月和4月都突破萬套，量價齊漲；5月成交下降到9000多套，6月又繼續下降到8000多套。

　　到了7月，根據透明售房網一週成交數據，7月5日——7月11日這一週，杭州市區共成交1400多套，相較前一週（6月28日——7月4日）的1700多套，再次下滑13.5%。如果接下來的兩周還是按這個趨勢走，7月的成交量可能不足7000套。

　　“金三銀四”後的樓市成交量，也有很大可能三連降。

　　當然，要是對比近4年上半年的成交數據，今年的二手房市場，依然是很可觀的。

　　2021年上半年，杭州市區二手房成交近5.4萬套，相比2020年同期多成交了差不多1.4萬套，創下2018年以來的最高值。

　　處於高位的還有掛牌量。透明售房網數據顯示，杭州市區二手房掛牌房源數量已達13.7萬套，其中掛牌的住宅超10.2萬套。

　　水池裏的水越來越滿，但能放水的龍頭越擰越緊，“水滿則溢”的房價，開始沒那麼堅挺了。涌金君發現，最近，仲介的朋友圈裏，“價格可談”“房東急賣”“撿漏”“低於市場價”等詞頻繁出現，二手房APP上降價的房源也多了起來。

　　為什麼？

　　房地産市場有一個經典判斷“短期看金融”，尤其是房地利率的頻繁上調、銀行放貸節奏變慢，樓市應聲而變。

　　都説央媽一齣手，樓市抖三抖！

　　不到兩個月，杭州房貸利率已經“四連漲”了。

　　5月底以來，各大銀行頻繁上調房貸利率。首套的商業貸款利率，從5.2%上調至5.4%、5.6%，再到現在的5.9%。二套房的房貸利率，從5月底的5.38%，調到了6%。

　　這也是2018年之後，主流銀行二套房貸利率首次站上6%。

　　涌金君算了一下，一套總價500萬的房子，首付3成、按揭350萬，按照30年等額本息來算，每月要多付出1500元利息，總利息更是多了近56萬。

　　購房成本以肉眼可見的速度增加，一些購房者開始不那麼著急“上車”了。

　　但如果説利率上漲，還只是提高了購房成本，那麼銀行在“兩道紅線”下收緊放貸甚至停貸，就死死卡住了購房者的咽喉。

　　2021開年，央行和銀保監會重磅出招：建立房地産貸款集中度管理制度，設置房貸“兩道紅線”，主要目的是控制房貸規模，降低居民杠桿風險。

　　通俗説，“兩道紅線”前銀行每年的房貸額度理論上是無限發放的，“兩道紅線”後變成了有限發放。在這個強約束下，銀行放款更謹慎了，而且往年要到年底才不夠的額度，現在年中就不夠用了。

　　“兩道紅線”的威力立馬顯現。最近，杭州多個紅盤發佈遞補選房公告，其中杭州“1.27”樓市調控新政後首個“萬人搖”紅盤紫璋臺有5戶家庭退房。

　　搖中紅盤不易，為何要退房？業內人士分析，銀行貸款受限可能是最主要的原因。

　　比如，如今各大銀行進一步加強了對購房資金來源的審查，嚴禁消費貸、經營貸、抵押貸等流入樓市。一旦購房者被查到首付款來源中有這類資金，就會被抽貸、停貸。沒了首付款，紅盤也只能忍痛放棄。

　　金融是樓市的血液。“兩道紅線”實施半年，開始顯現出威力。下半年的杭州樓市，也將在“兩道紅線”的約束下，走得更為平穩健康。

來源： 浙江新聞客戶端    | 撰稿：方臻子    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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