從成交低迷到重返全國熱搜，杭州樓市只用了幾天時間。

　　5月9日，杭州公佈“杭七條”，全面放開限購。新政落地近20天，來自市場面的反饋似乎快速且積極：售樓處久違地挂出了“歡迎甬臺溫看房團蒞臨XX看房”“歡迎上海嘉興看房團”“歡迎金華義烏看房團”等歡迎條幅，樓盤現場外地車牌明顯增加；杭州拱墅區一樓盤首開，直接觸發拼社保到118個月；新政當周，杭州新房、二手房成交量雙雙上漲。

　　不僅是杭州，事實上從3月開始各地樓市政策相繼“上新”；5月17日央行連發重磅新政，“降首付+降利率”雙管齊下，降低購房者購房門檻；截至目前仍保留限購區域的城市已降至個位數……樓市宏觀調控明確地釋放出由“控制”轉為“提振”的信號。

　　新政落地後，杭州樓市成交究竟如何？業內對未來樓市的預期是否趨向積極？系列政策基於怎樣的邏輯，又要達成什麼目標？不妨走近一點，多維度地去看看這波複雜的“政策市”行情，聽一聽市場參與者的不同聲音。

　　市場流動性起來了

　　區域間的“溫差”也更明顯

　　“剛掛牌了3套房。”“杭七條”發佈的第二天，記者在仲介門店遇到了張生，他剛剛把自己和父母名下的3套房産一次性挂出，“我們一直有換房計劃，新政後只要掛牌就具備首套資格，貸款壓力小了，改善置業可以提上日程。”

　　直到三天后，張生的房子才走完掛牌流程——掛牌量激增，直接影響了審核速度。“原本1——2天就能完成手續，現在要2——4天。” 一位經紀人直言，新政第二天，因為流量擁堵，二手房交易服務平臺系統一度卡頓，無法上傳資料。

　　杭州貝殼研究院數據顯示，新政首周，僅貝殼平臺的日均新增二手房掛牌量就比4月日均增長了46%。

　　新房市場同樣如此。

　　5月25日，位於錢江一橋南的建發璞雲第二次開盤，整體中簽率不足20%。“璞雲原本在限購區，新政發佈後溫、臺地區的客戶來電諮詢量猛增，也有外地購房者報名搖號。”璞雲行銷負責人承認，限購放開後讓原本就有“倒挂紅利”的樓盤蓄客更容易了。

　　根據潮生活美好人居研究院數據統計，進入5月以後，杭州新房成交量已連續4周位於上行區間，最近一週（5.20-5.26）杭州新建商品房成交1502套，較上周增加341套，環比上漲29.4%。拉長時間線來看，1502套的成交量也比近十周周均成交1355套的數字，高出10%。

　　存量房成交則比較穩定。近十周杭州存量房周均成交套數為1576套，5月20日至26日成交1606套，高於平均水準1.9%。

　　在市場流動性起來的同時，杭州各板塊之間的“冷暖溫差”也更加明顯。

　　“多了幾個諮詢新政的客戶，其餘像掛牌量、帶看量、成交量均沒有太大的變化。”李陽已做了6年仲介，是門店的金牌經紀人。他説，從3月14日杭州二手房全面取消限購開始，至今兩個月，門店成交無明顯起色，業績在大區各門店排名裏幾乎墊底。

　　他與同事們分析原因：“我們雖然在申花板塊，但門店覆蓋樓盤中既沒有學區房，也沒有老破小，次新房也很少，剛好‘三不沾’，剛需和改善型購房者都不會選這裡。”

　　作為參照，李陽隔壁板塊的翠苑小區新政後4天就成交了9套，朝暉小區1天簽了2套。身處這種冷熱差異的夾縫中，他有些無奈，也有些期待，“最難的時光算熬過去了”。

　　“新政釋放了一部分購買力，市場流動性增加，但同時市場分化確實也很明顯，熱度高的還是個案居多。”中指研究院華東大區常務副總高院生告訴記者，杭州不同板塊去化壓力差異較大，參照今年1月至4月成交速度，杭州主城四區（上城、拱墅、西湖、濱江）去化週期只有3.3個月，而杭州週邊板塊如臨安區的去化週期已達31.1個月。“這波放量主要集中在主城區熱門板塊的改善型住房和主城區總價不高的老破小。”

　　虹吸效應進一步放大

　　大城市優質房産更能穿越週期？

　　從記者走訪獲取的資訊來看，杭州取消限購之後，周邊尤其是省內城市居民來看房的數量，確有回流。

　　“確實有杭州以外地區的購房者組團來看房，來訪量增加了20%——30%肯定有。”杭州房産銷售顧問陳曉松翻看通話記錄，最近一週外地號碼的通話頻次明顯增加。

　　“回流”主要流向熱門板塊。記者實地探訪了上城、拱墅、濱江等城區多個熱門新盤，售樓處均表示看房客戶比幾個月前有所增加。看房時恰逢週末，記者注意到售樓處的停車場裏，停著好幾輛寧波、紹興、嘉興等地車牌私家車。

　　“最近明顯感受到，一些環杭地區、省外城市的購房者，來諮詢杭州買房的多了。連我們廈門、上海的同事，都來諮詢杭州買房事宜。”建發集團杭州事業部相關負責人表示，建發在杭項目的市場反饋明顯，去化率比新政前有明顯的提升，“相對來説，杭州目前的房價在全國超大城市平均水準上來看，性價比還算可以。”

　　濱江集團在杭州有多個待售項目。“從銷售部的反饋來看，各大樓盤每天的訪客數量大約有20%-30%左右的提升，金華、湖州的看房團都來了。”濱江集團副總裁郭清表示。

　　“全面放開限購，特別是增加自有房産在落戶積分中的權重，對省內的其他城市，仍具有一定的吸引力。” 浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示，這部分需求主要來自於省內其他城市來杭州就業或求學。“由於市場預期已經發生逆轉，現階段已基本沒有投資性需求，所以近期需求的釋放，理論上，是短期被限購的需求集中釋放，會逐漸減弱。”

　　當然，供需關係的變化並非完全取決於樓市新政所釋放的原本被抑制的需求，甚至不僅僅取決於房地産市場本身，更大程度上取決於人們對未來經濟發展的預期和信心。

　　2023年，杭州GDP成功邁上2萬億新臺階，城區人口突破千萬順利躋身超大城市，在浙江、長三角地區的能級進一步提升。從全國來看，作為“強二線”領跑者的杭州，在未來城市競爭中有著較大的優勢。

　　高院生就認為，從城市吸引力來看，杭州的基本面堅挺，自然環境宜居、經濟活力滿滿、營商環境優越，每年仍能保持10萬-20萬人的新增常住人口規模。

　　記者在走訪中，也遇到一些杭州周邊城市來看房的市民。他們多是看中杭州優質的城市服務資源，尤以為孩子置業巨多。多位看房者均表達了同樣的觀點：孩子畢業後如果留杭工作，要結婚，有套房子總是好的。而且杭州是大城市，這幾年發展很不錯，核心地段的優質産房，也更能穿越週期。

　　到底是需求短期集中釋放，還是預期長期看好引發需求，還需要時間的檢驗。結合新政刺激效果通常持續1-2個月的週期影響來看，等到七八月份傳統成交淡季到來時，或許會有更明確的答案。

　　“政策市”的經濟底色

　　更加精細化配置 “房、地、錢”

　　從5月初開始，這場各地新政頻出、漫卷全國樓市的“去庫存”行動，都源於一個大方向——消存量，優增量。

　　4月30日，中央政治局會議在房地産相關表述中提出，要“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

　　包括杭州的“杭七條”在內，近期各地出臺的樓市新政都是在“因城施策”的思路指導下聚焦當地供需特色和變化提出的針對性政策。

　　“除了限購政策全面放開以外，杭州是從需求端和供給端共同發力，在這波‘政策市’中很有代表性。”高院生告訴記者，從需求端看，杭州首創了首套房認定政策，釋放了一部分改善型購房需求；從供給端看，優化住宅用地供應、推動高品質住宅供應等則瞄準精準供地和優質房源供給。

　　政策轉變背後是市場基本面變化：一系列政策導向意味著，未來政府將通過對經濟、人口、房地産一二級市場等指標綜合考量，給出精細化的房、地、錢配置方案，提高房地産市場的流動性，同時進一步防範可能出現的系統性風險。

　　“由於市場分化，城市內部各區域各板塊，供求關係分化明顯，土地供應量和供應節奏，以及實行了多年的限價政策所造成的一二手房之間的套利空間，加劇了這種分化。”丁建剛預測，針對房地産的調控政策將更加精準化，去化快的板塊，增加土地供應，庫存量比較大的板塊，減緩甚至暫停土地供應。

　　土地市場再次成為具有“風向標”意義的觀察窗口。5月14日，杭州迎來2024年第五批次土地出讓，這也是杭州全面放開限購後的首場土地拍賣，很多人將此次土地拍賣的競拍情況、開發商的參與度，與未來杭州樓市的走向聯繫在一起。

　　此次土地拍賣，知名房企均未見現身。最終這4宗位於非主城區的不限房價區域的宅地，總起價38.94億元，全部底價成交。

　　顯然開發企業更關注城市核心區域。

　　今年前5月，濱江集團全口徑在杭已拿地210億，佔市場比例的35%左右。“接下來，還是會持續在杭州拿地，今年集團80%以上的拿地資金都會投在杭州。”郭清坦言，作為本土房企，他們對杭州市場的看好始終未變，“杭州是人才最喜歡來，經濟最穩定，就業形勢最好，政府營商環境最好，宜居程度最高的城市之一。”

　　新政後，杭州僅掛牌公示了3宗土地，無一是宅地。“土地市場何時回暖，關鍵還是看新房和存量房市場接下來的去化情況。”郭清預測，如果五六月份新房銷售能起來，“那麼土地市場或將在七八月份回暖，一些全國性的房企可能會將資金轉向杭州土拍市場。”

　　很多人相信，解除限購是政策“見底”的標誌。且不説政策“工具箱”裏是否仍有後招，新政已作用於市場，需求端的信心恢復，也需要時間。

　　這場針對房地産庫存的調控行動，其背後是人口、土地、經濟和城市發展的一系列聯動作用，而它之所以引起關注和討論也因為對大多數人而言，房産仍然是穿越經濟週期的一種資産。

　　每個人都站在“財富”的十字路口，等待時機，做出選擇。

　　（應採訪對象要求文中張生、李陽均為化名） 

來源：潮新聞    | 撰稿：詹麗華 沈琳 吳佳怡 詹慧雯    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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