深圳“雙證合一”實施第十天，辦理該業務的業主已經擠滿辦事大廳，但由此帶來了影響還未傳導至二手房市場。“大部分業主的證沒辦出來，最近深圳二手房交易比較冷淡，這些房源對市場的影響不好説。”7月24日，深圳的房産仲介告訴潮新聞記者。

　　所謂“雙拼房”，是開發商為了規避相關政策，將兩套房子拼成一套房子售賣，但是卻擁有兩本産證。限購後這一類房源流通受阻，於是出現了兩本證合併成一本證的呼聲，也就是“雙證合一”。

　　“雙拼房”是歷史遺留問題，當年開發商為規避“70/90”（2006年6月，政府規定新建樓盤90平方米以下住房比重，必須達70%以上）政策的對策，將一些大戶型項目分成兩本甚至多本房産證銷售。但近年來，國內多個城市都推出了不同程度的限購政策，房票與高首付成為這類項目的絆腳石，由此“雙拼房”在限購城市遇冷。以杭州為例，2021年曾經有一套“一房五證”排屋被司法拍賣引發關注，最終房屋以市場價幾乎打6折的價格成交。

　　由於辦證需要時間，目前這一政策對深圳樓市影響還未完全顯現。事實上，在杭州，也有大量“雙拼房”甚至“多拼房”，這些房主也在期待著深圳的這一政策在杭州也能落地。 近日，杭州市12345政務服務熱線接到了不少市民諮詢電話。深圳“雙證合一”的舉措，是否具有普遍推廣的可能？杭州相關部門對此如何考慮，目前“雙證合一”存在哪些爭議即難點？連日來，潮新聞針對這一事件展開了調查。

　　全程10天辦完“合證”

　　據中原地産統計，深圳至少有9萬套雙拼房，涉及全市120多個小區，主要集中在南山、龍崗和保安三個區域。以南山為例，存在雙拼房最多的小區，香山裏、半島城邦、雍景灣、依雲伴山和三湘海尚，整個深圳灣的雙拼房就有2800多戶。

　　深圳此次“雙證合一”，需要滿足哪些條件？此前有消息稱，必須由規劃、消防、測繪等部門批准同意，並且只有在深圳市住建局白名單裏的樓盤才可以辦理。

　　“網路上流傳的白名單不一定準確，要以登記所現場查詢的結果為準。”7月21日，潮新聞記者致電深圳市12345政務服務熱線，不動産諮詢通道的工作人員如是回復。

　　不過，“雙證合一”確實需要滿足一些條件。根據記者從深圳政務服務熱線及不動産登記中心綜合了解到的情況來看，整個辦理過程大體分兩步。

　　首先，申請人需要攜帶身份證、房産證去待辦房産所屬地的不動産登記點，查詢房産所在小區是否在主管部門認定的房産名單（即“白名單”）範圍內，符合該條件的則進行測繪登記。登記完成後，7個工作日左右，申請人會取得測繪中心出具的合併後房屋分戶地籍調查成果，並領取測繪回執，辦理合證手續，辦理時間大約需要3個工作日。而對於房屋本身，則要求待合併的産證屬於同一權利登記人，且沒有涉及到房産查封、異議、抵押、居住權或其他物許可權制等情況。

　　深圳市不動産登記點之一的工作人員表示：“剛開始的兩三天，我們登記點大約有300多人前來諮詢，但並不是都會辦理，有一些還在觀望。雖然整個流程大約需要10個工作日，但目前已經有一戶較早辦理的業主完成了合證。”

　　事實上，在深圳之前，近幾年全國已有多個城市出臺“合證”政策。

　　2020年10月，廣州市規劃和自然資源局增城區分局率先發佈《關於辦理增城區“一房兩證，雙證合一”房産登記的公告》，明確對已建成且已銷售的房産，存在多個房産證但實際為一套使用的，可申請合併登記為一套房産。

　　隨後，東莞在“莞七條”中提到，雙（多）拼戶型按一套算證；佛山市自然資源局順德分局也曾發佈《順德區“70/90”商品房套型合併辦事指南》。

　　2020年11月，長沙市政府也明確，在房産證上標注有“70/90”字樣的“雙拼房”，在進行買賣交易時可以認定為一套房子。

　　不過，各地限購情況不一樣。上述城市有的屬於非限購區，是否“合證”對市場交易的影響並不大。

　　受“7090政策”影響“多拼房”由來已久

　　各地為何都存在“雙拼房”現象？這要追溯到17年前的一份文件。

　　2006年5月，國務院辦公廳發佈了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，規定自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70％以上，也就是人們常説的“7090政策”。

　　政策初衷是為了遏制開發商在戶型上一味“貪大”的傾向，保護剛需購房者利益。不過，開發商在産品定位上有自己的考量，尤其是一些中高端項目，大戶型更有市場。於是，為了突破“7090政策”的約束，一些樓盤會按規定比例報批90平方米以下戶型，然後再將其中兩套或多套合併成一套房子來設計並出售，從而産生了“雙拼房”“多拼房”。

　　“7090政策”直到2014年才退出，8年間在全國各地産生了大量“雙拼房”甚至是“多拼房”。據統計，受“7090政策”影響，杭州出現“雙拼房”和“多拼房”的樓盤多達數十個，其中不乏杭州人耳熟能詳的知名小區，比如西溪誠園、崑崙公館、明月江南、麗江公寓、東方福邸、君璽等。杭州的“雙拼房”“多拼房”總量有多少？據坊間估算總共約5萬套。不過，這一數字並未得到官方確認。

　　“這些房子從報批到竣工驗收以及辦證，一套房子對應的都是一本證。‘雙拼’和‘多拼’現象出現在交付後的居住使用環節，系統無法自動甄別這些房源，所以目前我們也掌握不了這一類房源的具體數量。”杭州市相關部門人士告訴潮新聞記者。

　　“限購”下 “多拼房”成燙手山芋

　　從2006年到2014年，“7090政策”實施跨度長達8年，樓市環境也發生了巨大變化。以杭州為例，2011年開始限購，“雙拼房”和“多拼房”由此也陷入了尷尬的境地。

　　“我從業10年，拼接房基本是最難出手的類型。” 杭州二手房經紀人于剛（化名）告訴潮新聞記者，放在限購以前，“一房多證”的影響似乎不大。但限購之後，即便本地戶籍家庭也只能購買2套房子，那麼問題也就隨之而來，佔用兩張房票甚至是多張房票的拼接房，就不可能有市場，除非價格上做出巨大讓步。

　　比如，位於濱江區的明月江南，其中一幢全部做成了“雙拼房”，其成交價只有正常房源的7-8折。再比如，某二手房交易平臺上，知名“紅盤”翡翠城有一套建築面積約275㎡的“三拼房”，掛牌價為860萬，折合單價約3.2萬元/㎡，8個月了仍未成交，並且近30天內只有一次帶看；另一套建築面積約270㎡的普通房源，卻在今年2月以1836萬元的總價成交了，折合單價約6.8萬/㎡。

　　在法拍市場，這類房源也同樣面臨窘境。今年6月，阿裏法拍上架了華元和莊的一套中式排屋，該排屋一共有6本證，且打通使用。匪夷所思的是，此次拍賣的房産係其中的4本證，對應的是二樓和三樓。雖然這套別墅最終在開拍前撤拍，不過即便不撤拍，結局也可想而知——很難想像會有人出手拍下一套沒有一樓的別墅。

　　此外，2021年一套“一房5證”的富越香墅排屋上架法拍，也一度引發市場關注。彼時杭州樓市算得上是“高光時刻”，儘管如此，一拍時因無人問津而流拍，二拍以1456.6萬元的總價成交，相當於在1762.7萬元評估價的基礎上打了8.3折。有人戲言，要拍下這套別墅，不光錢包充足，還得用上祖孫三代人的房票。

　　正因為如此，自2011年限購以來，杭州每年都有市民通過各種渠道建言，對各類“雙拼房”和“多拼房”進行“合證”處理。甚至，也有極小一部分業主，曾嘗試通過行政訴訟實現“合證”訴求，不過結果未達預期。

　　杭州有關部門：正密切關注，需要綜合研判

　　從廣州、長沙、深圳等先行啟動“合證”的城市來看，主要有兩種模式，一種是“二手交易時，兩房按照一證算”，另一種則直接允許“單行本替換兩證”。

　　“‘雙證合一’政策總體上符合市場需求，本質上屬於不動産登記工作的優化內容，也是對過去“7090政策”中出現的貓膩操作的糾正。從一些二手房的掛牌和交易情況看，其價格確實有提振的可能。就當前房地産市場的調控來説，‘雙證合一’其實也使得購房者住房套數的認定減少，客觀上有助於後續換房和改善型住房需求的釋放。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，“雙證合一”在當前對樓市有積極的一面。

　　那麼，這一次杭州會跟進麼？對此，杭州有關部門回復潮新聞記者稱，目前正在密切關注深圳“雙拼房”合證事件，同時也關注到了部分業主的訴求。但該問題的根源是由房地産調控而起，又因限購政策而凸顯，涉及住保房管、城鄉建設、規劃資源等多個部門，需要綜合研判決策。

　　潮新聞記者了解到，“合證”問題確實錯綜複雜，背後涉及的群體情況也差異很大。比如，2006年到2011年期間也就是限購之前買入的“雙拼房”和“多拼房”，與正常房源差價不大。但是2011年限購之後購買的，無論是新房還是二手房，都比正常房源的價格便宜不少。如果一視同仁地進行“合證”，確實有悖政策公平。此外，對於“合證”一事，市場上確實也存在一些不同的聲音：如果可以無條件地廢止7090政策，那麼今後是否也可以無條件廢止五年限售政策？開發商“自持”作為當時避免房地産市場過熱的舉措，其房源是否也會有買賣的一天？

　　而在法律界，“合證”事件也存在爭議。浙江君安世紀律師事務所高級合夥人肖琳律師表示：“深圳‘雙證合一’的法律依據是值得商榷的。業主購買‘雙拼房’時，是明確知曉並認可該房屋擁有兩本産證的現狀。以‘實際當作一套房子使用’為由提出‘合證’申請，法理上站不住腳。如果這個理由成立，那麼一個業主買下同一樓層兩套房子之後將其打通使用，是否也可以要求‘合證’？這樣的行為，顯然會破壞我國的房産登記制度。此外，現在大量的‘雙拼房’係由開發商鑽7090政策空子引起，如果允許‘合證’意味著對違規行為的妥協和縱容，必須審慎對待。”。

　　那麼，既然“合證”存在爭議，也存在少數人利用政策變化獲利之嫌，對於“一房多證”問題，還有沒有更好的解決方案？對此，有業內人士認為,“雙拼房”“多拼房”的窘境皆因限購而起，隨著市場變化，限購取消也不是沒有可能。一旦限購取消，所有問題也就迎刃而解。

　　説到底，僅從部分群體的市場需求來談“一房多證”問題的解決，並不一定是最佳途徑，對於那些呼籲“合證”的杭州業主來説，或許還需要耐心等待一些時間。 

來源：潮新聞    | 撰稿：    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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