歷經20餘年大規模的商品住宅開發，城中村和棚戶區改造，城市化進程已經從傳統的拆建模式，逐漸邁入存量發展的新階段。全國範圍的老舊小區改造工作，應時之需、應運而生。當前，浙江正通過抓老舊小區改造，推進城市有機更新，推動新時代浙江的高品質發展和高品質生活。
2017年12月，寧波成為全省唯一入選全國首批城鎮老舊住宅小區改造試點的城市，重任在肩、謀劃在前、行動在先，持續在工作組織、資金籌措、長效管理等方面探索創新，實現從“政府主導”到“共同締造”，從“最多100天”到“只要20天”，從“籌資難”到“即交即用即補”等多個轉變。
隨著改造漸次開花、持續擴容，如今一棟棟老屋舊貌換新顏，一項項工作創新綻放于四明大地，一張張幸福生活的答卷交到了百姓心坎裏。結出的“纍纍碩果”，也成為寧波城市有機更新的“金字招牌”。
在實踐中獲取成果，從成果中提煉經驗。老舊小區實現華麗“轉身”的同時，一套“政府引導、基層推動、業主點單、多元共建、建管並舉”的寧波模式逐步形成。寧波也從中開啟了共建共治共用的社會治理新格局。
月湖北岸偃月小區、東岸迎鳳小區
遵循“共同締造”全民全程參與
圍繞住建部提出的“共同締造”理念，寧波積極調動居民、社區、政府以及社會各界力量，突出問題和需求導向，聚焦改造意願共同徵集、改造內容共同商議、改造方案共同研究、改造過程共同參與、改造效果共同評議，真正彰顯“共同締造”的理念精神，實現老舊小區改造全民參與、全面參與、全程參與。
今年來，寧波通過成立“全市老舊住宅小區整治改造工作領導小組”，各地建立專項小組，確保工作全面開花、推進有序、水到渠成。
“群眾的事群眾商量著辦，群眾的事群眾參與著辦。”鄞州區採用“量力而行、核定規模、項目入庫、競爭上崗、清單管理、點單服務”的模式，把改什麼、怎麼改、誰先改的權力還給居民，極大地調動居民參與的積極性。
北侖區把“小區業主全程參與，社區幹部全程跟蹤”作為主要工作原則和手段，將社情民意貫穿于改造始終，形成“群眾點菜，政府接單”的改造經驗。
三分建、七分管。改造提升小區硬體設施後，如何鞏固改造提升成果，培育居民的共同締造意識，打牢長效管理的基礎，也是寧波在工作推進中一直思考的問題。
特別是針對一批無物業的老舊小區，推動治理模式從“靠社區管”向“自治共管”轉變。通過建立社區居委會、小區業委會、物業公司三方聯動機制，完善小區後續自治管理，解決改造後期管理難題，避免因管理缺失、無序而造成改造成效不能持續，結果又走回老路。
改造的是環境，凝聚的是人心。工程如火如荼開展，喚起了居民共建家園的熱情，如今走進寧波的各個街道社區，自治小組、義工隊伍隨處可見，帶起了社區潔美、人人有責的良好風氣。而且越來越多的居民自願承擔起小區的後續管理事務，改造治理的效果不斷提高，百姓的獲得感、幸福感、安全感也隨之大幅提升。
“人民群眾對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標。”根據計劃，寧波將力爭通過3年時間，至2022年，基本完成2000年底以前建成的全部老舊小區的改造任務。
目標不息，探索不止。未來，寧波還將繼續優化頂層設計、堅持“共同締造”理念、積極發揮基層力量、科學整合改造內容、著力創新構建長效機制，在吸取各地優秀經驗的同時，努力為全國老舊小區改造工作提供可複製、可推廣的寧波經驗。
海曙高塘花園全貌
創新基層自治打造示範“標桿”
居民是改造主力軍，基層組織是核心牽引力。寧波充分發揮幹部在基層自治組織、街道社區（小區）的帶頭引領作用，當好先鋒模範，鼓勵城鎮居民積極參與改造，充分達成基層自治的共識。
貝家邊小區、磚橋巷小區、茗雅苑小區曾是江北白沙街道的三大“老破小”，自去年改造以來，通過組織引領，創新基層治理模式，已逐漸蛻變成為全市破解老舊小區民生頑疾的“三大典範”。
通過基層幹部帶動群眾廣泛參與，推動基層自治和改造工作相融合、兩促進。鄞州還結合當地的“週二夜學”、“三進三服務”、選派“第一書記”等工作，深入基層、接近百姓，確保居民訴求表達無障礙、互動聯動無斷檔、資訊反饋無拖延、增強小區自治管理和自我更新的向心力和凝聚力。
改造過程中，不可避免會遇到一些業主對改造成果存在疑慮的情況，各地基層幹部的榜樣示範作用就不可小覷。他們積極帶頭響應，以榜樣的力量帶動整個小區居民的改造積極性，變“要我改”為“我要改”。
寧波市住建局有關負責人表示：“我們將繼續堅持黨建引領，踐行共同締造。以改革的思路和創新的理念，理清責任清單、權力清單和執法清單。規範物業企業信用管理，建立社區、業委會、物業服務企業共同治理的新機制，全力推動物業管理與基層治理的有機結合，真正做到共管共治、共建共用。”
鄞州百丈街道“變廢為寶”打造社區小品余磊攝
項目“打包”改造提速更要提質
推進並延伸浙江的“最多跑一次”改革，寧波還把行政審批制度改革的精神，落實到了老舊小區改造工作中。結合國務院在浙江和全國15個城市開展工程建設項目審批制度改革試點，寧波創新提出“5+N”試點方案，即實施設計、施工、監理、市政、綠化等全過程EPC總包模式，採取一次性招投標，盡可能把老舊小區改造的審批時間壓縮到最短。
據悉，當前全市老舊住宅小區改造開工前的審批事項已壓縮在5項，審批時限也壓縮至20個工作日。
壓縮審批時限，同時也要保障審批制度改革後的品質不降低、安全隱患不遺留，為此，寧波全面推進全過程工程諮詢試點。現場派駐全過程工程諮詢服務單位，全面承擔從方案設計、立項審批、施工圖設計、工程招標、施工管理（包含工程監理）等各環節管理工作。
這種“全過程工程諮詢服務”的新模式，在海曙區老舊住宅小區改造中已得到充分應用。該區先選出問題多、矛盾多、困難大，群眾改造意願強烈的3個試點小區形成“群雁方陣”，再通過典型引路、示範帶動，其他小區緊隨其後，陸續啟動立項、設計以及全過程諮詢、施工等各類招投標工作。
面對改造項目繁雜、時間緊、任務重，為將居民身邊的“痛點”一網打盡，鄞州區還提出“最多改一次”。就是通過多元一次性立項、一次性審批、一次性完工，實行改造項目“全打包”，避免反反覆復進場動工。
“最多改一次”改的是方法、理念。通過前期仔細“摸底”，寧波著力對老舊小區普遍存在的路面、墻面、水箱、管道、管線等不同程度的破損，進行統一集中的修繕、整理和更新；同時還集合寧波的海綿城市建設，把雨污分流、地下管網改造、停車位改造、無障礙設施配置等一連串難題融入其中，務求在改造中一併解決。
“最多改一次”改出了寧波特色，也改出了寧波速度。通過統籌主幹道整治、停車位改建、污水零直排創建、電梯加裝等項目內容，又重點佈局垃圾分類“新時尚”，寧波不僅全面提升了老舊小區環境品質，還大大縮減了老百姓的改造“陣痛期”。
煥然一新的江北茗雅苑小區
“聯合審”“零次跑”提速電梯加裝
既有多層住宅加裝電梯，不僅認定條件專業，而且審批手續繁多、群眾意見不一，也是各地老舊小區改造的工程項目中公認的難題。而寧波在創新審批模式上下足功夫，開全國之先河，將加裝電梯的性質定性為“特種設備安裝”，合理簡化了建築工程施工所需要的繁雜流程，為老舊小區加裝電梯開闢出了一條“快速通道”。
寧波老舊小區加裝電梯“破冰”，是在2017年年底鄞州區孔雀小區首部電梯的動工。而且短短2個月電梯就竣工投用，讓受益的樓道居民興奮不已，也讓街坊鄰居羨慕不已。
緊隨其後，各地老舊小區紛紛提交申請，加裝電梯越來越多，審批開工的速度也越來越快。“加速度”的背後，是寧波的部門通辦“聯合審”制度的推動。原先需要17個部門總共40多個公章的審批流程，最終簡化為5個部門自己內部聯合審批，讓電梯企業及工程隊進場動工的時間大大提前。
值得一提的是，鎮海區通過各級部門和各行業單位緊密協作，實現進一步流程簡化，為加裝電梯再次按下“加速鍵”，在全市率先實現電梯加裝的群眾“零次跑”。
把複雜的事情簡單化，分散的事情集約化。去年6月開始，鎮海多部門聯合，採用進小區現場勘查，進社區到府辦理申請手續的辦法，探索盡可能讓群眾少跑腿的審批方式。
“一接到業主有加裝電梯的意願，我們就會提前介入，判定其是否具備電梯加裝的條件。隨後做好方案、造價及費用分攤解釋等工作。公示期間，街道、社區等還會做好周鄰房屋業主的相關解釋工作，取得周圍群眾的理解和支援。”鎮海區建設交通局相關負責人介紹。
前期工作完成後，相關部門會指導業主代表填寫申請表，並在5個工作日內，組織屬地街道、規劃、城管、市場監管、經信、消防、供電等部門，聯合自來水公司、燃氣公司、廣電、通信等專業部門到現場踏勘，會議集中聯審，一日辦結。
針對前期反應集中的加裝過程中的困難和難點，寧波市住建局方面不斷總結研究，持續細化和完善相關政策，出臺“高階版”加裝電梯指南，持續推進全市既有住宅加裝電梯工程。目前，寧波市六區已經全面實現多層住宅加裝電梯審批“零次跑”。
據最新統計，全市已明確的電梯加裝有上百部，其中44部電梯已完工並投入使用，另有39部正在施工中，21部電梯已完成審批或正在審批，約190個樓道正處於電梯加裝前期準備階段。
資金多元籌措破物業“提價難”
幾乎所有城市都會面臨同一道難題：老舊小區改造需要實實在在的資金注入，那麼改造資金從何而來？如何分攤更合理？又該如何保障小區“養老金”的來源？寧波從未停止過對這些問題的探索。
基於“共同締造”的理念，政府補貼加業主自籌的模式，是寧波開展各類項目改造時較為普遍採用的。但並非僅止於此，鼓勵社會資本參與，積極探索資金多元化籌措，達到共同實施老舊小區改造的目標，當前也已成為各區縣市的共識。
江北區與多家國企深度對接和協調，企業發揮自身技術優勢的同時，為改造和更新項目提供資金支援，盡顯各自的社會責任。例如該區中馬街道槐樹公寓改造時，國家電網投入500萬元更新母線、配電房等所有電力設備；自來水公司出資50余萬元全面更換小區內的主供水管道等。
“對於社會資本投入部分，我們允許其抵扣居民出資額。同時，鼓勵社會資本積極參與建設衛生服務站、幼兒園、室外活動場地等公共服務設施，為老舊小區改造注入多方面的動能。”鎮海區建設與交通局有關負責人介紹。
奉化區在樓宇智慧門禁系統改造方案中，通過與第三方合作，將“小資金”實現了“大利用”。規定政府投融資平臺承擔總費用的25%，街道也承擔25%，第三方承擔50%。同時，承擔資金“大頭”的第三方公司可獲得每棟樓宇門上0.5平方米指定廣告位的10年經營權。相比政府到府工作讓居民直接支付改造費用，這樣的方式更能被大眾所接受。
同樣難得的是，22年房齡的鄞州孔雀小區實現了物業專項維修資金補繳，這在全省都實屬罕見。而且小區通過“即繳即補即用”給小區“治病”，讓老百姓看到了補繳的實際好處，進一步激發了大家共治共用的意願。這一經驗隨後被推廣至區內外。
比起籌資改造整治，鞏固改造效果，提高後續管理服務水準，是老舊小區所面臨的更大挑戰。在物業費難收、物業服務水準跟不上這一“惡性迴圈”問題上，寧波海曙區卻走出了一條“以質定價、質價相符”的路徑。
“門衛24小時有人值班，車輛出路有登記，物業費沒白漲。”海曙梅園社區的李先生對現在的小區服務讚不絕口，這個20多年沒漲過物業費的小區，年初引進新的物業公司，街道、社區和業委會討論提出“年度考評”方式，對物業公司進行“階梯式”提價，要提價就用品質説話。
梅園社區只是一個縮影，海曙全區已有22個小區物業費完成了提質提價的工作，為各地提供了寶貴經驗。事實上，去年10月寧波就出臺了中心城區老舊小區物業服務收費的指導意見，確定最低收費標準。隨後，各地通過探索及相互學習，物業收繳率大幅提升。
北侖區為維護鞏固改造成果，許多原本無物業的“老破小”也陸續引入物業企業。外洋新村自年初迎來物業公司以來，著重處理環境問題，同時全程參與小區微改造、微更新，讓居民們持續體驗到看得見、摸得著的日常管理服務，物業費從180元/年提高至0.6元/平方米，許多小區頑疾也因此迎刃而解。
（本文圖片由寧波市住房和城鄉建設局提供）
來源：浙江日報 | 撰稿：王凱藝 吳培均 廖鑫 | 責編：王以茸 審核：張淵
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