房東將房屋長租給仲介公司，仲介公司按月支付租金，然後，仲介公司又將房屋低價轉租給租客，一次性收取租客一年多租金，並攜款跑路。收不到租金的房東強行將租客趕出出租屋。交了一年多的房租，卻不能入住，懊惱不已的租客將房東告上法庭。近日，經湖南省長沙市天心區人民法院及長沙市中級人民法院兩審判決，由房東賠償租客預交房屋租金及利息。

　　仲介跑路 房東趕租客出門

　　年近六旬的賀巧玲（化名）是湖南省邵陽人，前些年在長沙市天心區竹塘西路購置了一套房屋，因暫時不住，于2020年5月15日授權女兒劉雪梅（化名）與長沙易居名舍科技有限責任公司（以下簡稱“易居名舍公司”）簽訂《房屋租賃合同》，約定賀巧玲將其名下房屋出租給易居名舍公司，每月租金1700元，賀巧玲授權易居名舍公司運營其房屋，包括但不限于簽署房屋租賃合同等。合同約定，易居名舍公司按月支付租金。合同簽訂當日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合計3400元。

　　同月21日，賀巧玲出具《授權委託書》，委託易居名舍公司全權處理其房屋，代理許可權包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委託期限3年余，自2020年5月24日起至2023年9月7日止。

　　23歲的肖思遠（化名）是湖南郴州人，剛剛在長沙參加工作的他急於租房，並在眾多的租房資訊中看中了賀巧玲的這套房屋。

　　肖思遠在與易居名舍公司商議房屋租金時，易居名舍公司工作人員表示，月租金可以比市場價少一點，但須一次性繳納一年以上。經過一番討價還價，雙方最後將月租金定在1150元，經比價，該價格遠低於同地段房屋租金，肖思遠遂答應一次性支付13個月租金。

　　2020年5月25日，易居名舍公司與肖思遠簽訂《房屋租賃合同》，合同載明該房屋所有權人為賀巧玲和劉雪梅，易居名舍公司將該房屋出租給肖思遠，租期自2020年5月28日起至2021年8月27日止，租金每月1150元，肖思遠如存在未按約支付租金、擅自改變房屋用途、擅自轉租、裝修等情形，易居名舍公司有權單方解除合同。合同簽訂後，肖思遠向易居名舍公司支付定金1000元及13個月房租14950元，共計15950元。隨後，拿到房屋鑰匙的肖思遠入住該房屋。

　　2020年6月24日，本是易居名舍公司如約支付租金的日子，但劉雪梅遲遲沒有收到租金。此後幾天，劉雪梅電話聯繫易居名舍公司，卻始終聯繫不上。無奈，劉雪梅來到易居名舍公司所在地，卻發現公司人去樓空。劉雪梅這才意識到仲介跑路了。

　　“仲介跑了，好在房屋還在，既然沒收到租金，我就要把房屋收回來。”劉雪梅這麼想著，遂來到出租屋，跟肖思遠説明瞭情況，並要求肖思遠把房屋騰出來。肖思遠拿出租賃合同告訴劉雪梅，並表示他一次性交了13個月租金，不同意騰房。

　　隨後的一段時間裏，劉雪梅採取斷電等行為，並出具《強制搬離協議》，要求肖思遠限期一週內搬離出租屋，後續雙方各自走法律程式向易居名舍公司追討損失。經不起劉雪梅的多番糾纏，肖思遠被迫於2020年9月12日搬出出租屋。

　　訴諸法律 誰該為這起糾紛擔責

　　房東明明將房屋授權給仲介打理，自己向仲介交了13個月房租，入住不到4個月即被房東趕出房屋，肖思遠越想越氣，2021年1月4日，一紙訴狀將賀巧玲、劉雪梅告上法庭，請求法院判令兩被告賠償他房屋租金損失10925元。

　　長沙市天心區人民法院開庭審理此案。被告賀巧玲、劉雪梅辯稱：自己與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》後，僅收到一個月租金1700元及押金1700元，共計3400元，在沒有再收到租金的情況下，于2020年8月23日與易居名舍公司自動解除合同；此外，經多次與肖思遠協商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司與肖思遠之間的轉租合同應予解除，作為房屋所有人，她們有權收回房屋；至於肖思遠的損失，賀巧玲、劉雪梅認為應由易居名舍公司承擔。

　　法院審理認為，本案有兩個爭議焦點：一是本案係侵權糾紛還是房屋租賃合同糾紛；二是原告肖思遠的預交房租損失應由被告賀巧玲母女承擔還是易居名舍公司承擔。

　　關於爭議焦點一，法院認為，根據《侵權責任法》第二條規定，侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發現權、股權、繼承權等人身、財産權益。本案中，原告肖思遠對案涉房屋享有的租賃權不屬於上述規定的民事權益範圍內，故本案不是侵權責任糾紛。根據《合同法》第四百零二條規定，受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。本案中，被告賀巧玲與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權委託書》，雙方已形成委託代理關係，由被告賀巧玲委託易居名舍公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。易居名舍公司與原告肖思遠簽訂《房屋租賃合同》，合同明確載明案涉房屋産權人係被告賀巧玲，並非易居名舍公司，原告肖思遠在簽訂該合同時知道易居名舍公司與被告賀巧玲之間的代理關係，該合同直接約束被告賀巧玲和原告肖思遠，原、被告雙方形成房屋租賃合同關係，故本案係房屋租賃合同糾紛，該合同係雙方當事人真實意思表示，合法有效，應予履行。

　　關於爭議焦點二，原告肖思遠按《房屋租賃合同》約定一次性交納13個月租金，已完成支付全部租金的合同義務，被告賀巧玲單方要求原告肖思遠騰退房屋，係單方解除合同，不屬於《房屋租賃合同》約定的易居名舍公司單方解除合同事由，故被告賀巧玲應承擔賠償原告肖思遠預交租金10925元及利息的民事責任。

　　關於原告肖思遠要求被告劉雪梅共同承擔賠償責任的訴請，根據《民法總則》第一百六十二條規定，代理人在代理許可權內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。因被告劉雪梅係被告賀巧玲代理人，故上述賠償責任應由被告賀巧玲承擔。

　　法院同時認為，被告賀巧玲承擔本案責任後，可向易居名舍公司另行主張權利。

　　據此，長沙市天心區人民法院作出一審判決：被告賀巧玲賠償原告肖思遠預交租金10925元及利息。

　　賀巧玲不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。日前，長沙市中級人民法院作出維持原判的判決。

來源：中國消費者報    | 撰稿：余知都    | 責編：丁薩    審核：張淵

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