事關老百姓的真金白銀，存量房貸利率下調預期再起。

　　近日，《中國房地産報》的一組調查顯示，受訪網友當前個人存量房貸利率水準普遍在LPR（貸款市場報價利率）基礎上增加點數，佔比達88.15%，其中，有80.59%的網友需要20年以上才能還清房貸。

　　如果存量房貸利率下調，你還會再買房嗎？針對這一問題，有33.05%的網友選擇“考慮中”，43.51%的網友選擇了“會”。這種預期，倒逼存量房貸利率下調漸行漸近。

　　那麼，“靴子”何時落地浙江？

　　信號密集

　　20天內，央行三度發聲。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，“按照市場化、法治化原則，支援和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

　　8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，再次提到“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

　　8月4日，在打好宏觀政策“組合拳”新聞發佈會上，鄒瀾再度表示未來還將繼續發揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　從7月的“支援”和“鼓勵”，再到8月的“指導”，一位銀行業內人士分析，這意味著中央釋放信號後，實操層面的政策也呼之欲出。

　　各大城市中，泰州、鄭州率先有了動作。

　　7月18日，泰州市住房公積金管理中心發佈《關於優化調整商業住房貸款轉住房公積金貸款政策的通知》，提出擴大商轉公貸款辦理對象範圍。8月3日，鄭州市住房保障和房地産管理局等八部門聯合發佈《關於進一步促進鄭州市房地産市場平穩健康發展的通知》。其中提到，鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩定居民消費預期。

　　此外，7月興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券，儘管後經確認是為了減少提前還貸的行銷手段，僅在個別支行小範圍試點，並未在全行範圍內推行，但也説明部分銀行已經開始探索利率鬆動的可能性。

　　“尤其像長三角、珠三角的一些熱門城市，利率最高一度突破6%，和如今已有2%的價差，而市場現狀則是二手房掛牌量激增、有價無市，高位購房者的壓力較大，有提前還貸的充足動機。”浙江工業大學中國住房和房地産研究院副院長范建雙認為，存量房貸利率下調的實際操作尚需因城施策，切不可一刀切。

　　按兵不動

　　消息迅速在購房者中蔓延。

　　背負5.65%房貸利率的90後李詩霜在手機上計算了好幾遍：對照她所在貸款銀行目前的首套房利率4.0%，30年、200萬元貸款，算起來，每月相差近2000元利息，能少還大約70萬元！她二話不説撥通了貸款銀行的電話。

　　不料還沒開口，客戶經理已經知道了來意，耐心告知，目前沒收到上級部門的通知，暫無調整。大部分銀行都在觀望。半個多月來，記者已聯繫工商銀行、農業銀行、浙商銀行、杭州銀行、鄞州銀行等多家銀行的信貸經理，得到的回應幾乎一致：目前暫未收到有關存量利率調整的政策文件，後續會持續關注相關政策動態。

　　“銀行按兵不動，關鍵還是缺乏動力。”浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林認為，當前商業銀行面臨較大的凈息差壓力，日子並不好過。

　　有數據統計，截至2023年一季度末，商業銀行凈息差僅為1.74%，已跌破1.8%的警戒線。

　　“降低房貸利率意味著壓縮商業銀行的利潤空間，如果讓銀行降低房貸利率，那麼勢必要降低貨幣供給利率，而目前降低中期借貸便利和LPR的空間也不是很大。”盤和林指出，目前靠銀行和貸款人協商下調存量房貸利率這條路能否走通，具體還得看如何引導，如何讓銀行願意主動去調整存量房貸利率。

　　對此，盤和林認為，隨著市場化深入，強制一刀切會讓金融機構遭遇風險。所以，央行對商業銀行只能“支援和鼓勵”“指導”。

　　浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示，就契約精神而言，存量房貸的利率是貸款人和商業銀行雙方簽署合同確定的。在貸款人與商業銀行簽訂合同時，已經明確房貸利率以及加點基數，此刻調整存量房貸利率，將給商業銀行及其股東帶來較大損失。

　　因此，在法律和契約精神上，央行都只能“指導”而不能強制“要求”，這自然會為存量房貸利率下調帶來重重困難。

　　然而站在利率高點的購房者卻坐不住了。有購房者呼籲：“趕緊降吧，不然都提前還了，銀行虧更多！”

　　此前，提前還貸潮也一度衝上熱搜，近況如何？記者也詢問了銀行業內人士。

　　一家銀行工作人員透露，從近3個月提前還款來看，金額每月都在減少，趨勢有所緩解。李詩霜也試探性問了貸款銀行，對方爽快地回答：“沒問題，線上預約即可提前還貸。”

　　大勢所趨

　　儘管央行一再明令禁止，但存量房貸高企，市面上各類低利率貸款門類層出不窮，不乏一些購房者冒險選擇利用消費貸或經營貸置換房貸，此外過高的存量房貸利率還會阻礙消費，也增加了二手房拋售壓力。這一局面下，不少業內人士認為，未來存量房貸利率下行將是大勢所趨。

　　關鍵是如何破局。“調整存量房貸利率涉及銀行收益及合同條款變化，因此實際操作層面仍存在難點和不確定性。”范建雙認為，央行可能會對大型國有銀行和股份銀行進行試點以發揮其示範效應。

　　對於商業銀行而言，居民住房貸款是優質資産，若試點銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉按揭方式爭取客戶，那麼也將推動更多銀行積極採取行動，通過降低LPR的加點水準等方式爭奪客戶。

　　農業銀行浙江省分行資産負債管理部總經理樓鐵萍認為，銀行目前面臨信貸有效需求不足，個別中小銀行很可能會率先突破。

　　就像2008年的銀行房貸利率打折浪潮，當時最先行動的是中小銀行，它們率先推出利率7折優惠，並推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶，到2009年初，國有大行在央行政策指導下也有所行動。

　　盤和林提出了另一種可能性，央行以定向降息降準的方式進行引導，也就是針對存量房貸利率降低給予定向的資金優惠，比如降低再貸款利率。

　　存量房貸利率一旦下降，將給經濟社會帶來一系列連鎖反應。

　　“最直接的，是能減輕購房負擔，降低購房者斷供、提前還貸或者轉貸帶來的風險和損失，從而保障購房者的利益。對銀行來説，短期雖然會損失一定的貸款資産，但長遠來看，還是會隨著市場變化動態修復，甚至有序增長。”范建雙認為，此外也能提升消費者的購房信心，進一步釋放改善型需求和提高投資者預期，助力樓市復蘇。長期來看，有助於強化各界對未來經濟形勢的信心，更持續、有效地提振居民消費需求。

來源：浙江日報    | 撰稿：朱承    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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