中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2021年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。

　　這是新年第一次LPR報價，不過LPR報價已經連續9月未變。

　　對個人而言，LPR報價最直接的影響是房貸利率。分析來看，如果是存量房貸，2021年你的房貸月供可能會減少。

　　月供可能減少

　　按照央行安排，2020年3月1日起推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，即貸款浮動利率將參照LPR。其定價公式為：

　　房貸利率=相應期限的LPR+固定點差（固定點差可能為負數）

　　央行披露，截至2020年8月末，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6429.7萬戶，轉換比例98.8%。換言之，幾乎存量房貸利率都完成了轉換。

　　那麼，怎麼轉？根據銀行公告：

　　轉換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執行利率水準-2019年12月發佈的相應期限LPR。

　　其中，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。此外，需約定重定假日和重定價週期（重定價週期一般為一年，重定價日假設為每年的1月1日）。

　　舉例來説，假設A在2018年1月向銀行按揭了20年期的100萬商業貸款，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼A貸款的實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

　　如果轉換為固定利率，那麼房貸存續期間利率均為5.39%。不論LPR如何調整，A的房貸利率都保持不變，但如果LPR下行，A也享受不到好處；但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同執行利率水準（5.39%）-2019年12月發佈的相應期限LPR（4.8%）。

　　A的房貸利率定價公式為：

　　房貸利率=上年12月5年期LPR+0.59%

　　2020年，A的房貸利率為5.39%；

　　2021年，由於2020年12月LPR降至4.65%，A的房貸利率為5.24%，下降了0.15個百分點，月供有所下降。如果是等額本息還款，每月減少約90元，2021年減少月供約1000元。

　　當然，如果你在2020年轉換之時選擇了固定利率，那麼你的月供就不變了。

　　至於2022年月供是否還會減少，得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否會進一步下降。

　　增量房貸利率或進入平穩期

　　從2020年5月開始，LPR已經連續9個月未變了。為啥？因為5月疫情已經控制住，宏觀經濟逐步恢復，貨幣政策保持中性。

　　中信建投首席固收分析師黃文濤表示，後期LPR下調可能性仍然較小。一是我國經濟恢復態勢延續，在經濟基本面穩定向好的情況下，下調政策利率概率相對較小。

　　二是房貸利率與5年期LPR掛鉤後，LPR利率調整與地産調控關係更為緊密，而中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”列為2021年的重點工作之一，可見對於地産的調控力度並未減弱，調低LPR不符合目前的地産調控政策的主基調。

　　實際上，在發放增量房貸的過程中，其利率定價和存量房貸有所不同：

　　房貸利率=5年期LPR+點差

　　其中，LPR為實際貸款發放前一個月的報價，點差則根據銀行資金成本、房地産調控等因素確定。比如房地産調控趨嚴後，點差可能會增加，房貸利率上調。

　　根據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，去年2月、4月LPR下調後，房貸利率均有明顯下降。但5月LPR報價不變後，房貸利率整體平穩、略有下降。

　　數據還顯示，2021年1月（數據監測期為2020年12月20日-2021年1月18日），全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，均環比下降1BP。

　　“與2019年、2020年一樣，2021年開年房貸利率依舊較去年末有所下降。但不同於2017年、2018年的房貸走勢情況，全國房貸利率大幅加碼的時代已經過去，房地産市場將進入平穩期。”融360大數據研究院研究員李萬賦表示，“考慮到房貸額度也暫未受到新規影響，短期內房貸利率大概率繼續保持平穩略降的趨勢。”

　　值得注意的是，前述數據是整體的數據，部分房價上漲較快的城市，由於調控從嚴，房貸利率可能會上行。

　　央行副行長陳雨露1月15日在國新辦發佈會上表示，房地産調控政策效果逐步釋放，房地産貸款餘額增速已連續29個月回落。

　　央行金融市場司司長鄒瀾介紹，央行2020年牽頭金融部門加強對各類資金流入房地産的統計監測，引導商業銀行房地産貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地産貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地産貸款佔各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

　　鄒瀾表示，下一步央行堅持“房住不炒”定位，租購並舉，因城施策，保持房地産金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地産金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支援，促進房地産市場平穩健康發展。

來源：中國網    | 撰稿：21世紀經濟報道 楊志錦    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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