優化監管方式 保障專款專用 南寧市出臺細則規範商品房預售資金監管

為進一步促進我市房地産市場平穩健康發展，切實維護購房人合法權益，防範市場風險，南寧市住房和城鄉建設局、中國人民銀行廣西壯族自治區分行辦公室、國家金融監督管理總局廣西監管局辦公室、南寧市金融工作辦公室聯合製定了《南寧市商品房預售資金監管實施細則》（以下簡稱《細則》），明確南寧市商品房預售資金採取“全額全程、流入流量、監控監管”方式，對所有預售資金的交存、使用都納入監管。《細則》自2023年12月20日起施行，有效期5年。

商品房預售資金（以下簡稱預售資金），是指房地産開發企業將取得商品房預售許可的商品房（包括以預售方式銷售的經濟適用住房、限價普通商品住房等）出售時，購房人按商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款。全裝修商品房交付項目的裝修工程價款應納入預售資金監管。

據悉，與2019年12月30日印發的《南寧市商品房預售資金監管規定》（以下簡稱《規定》）相比，新修訂的《細則》出現了八大變化——

一是招標確定監管銀行，並採取淘汰制。根據住建部、自治區住建廳的文件精神，住建部門應當會同中國人民銀行分支機構、銀保監部門通過公開招標方式確定預售資金監測銀行和監管銀行，建立監管銀行名錄，此前已確定納入名錄的監管銀行可按約定繼續使用。對監管銀行名錄實施動態管理，及時淘汰不能履行商品房預售資金監管職責及無法承擔商品房預售資金監管工作的銀行。

二是優化監管方式，保障專款專用。《細則》規定，採取“全額全程、流入流量、監控監管”方式，對所有預售資金的交存、使用都納入監管，實行“制度+技術”的“政府監管、銀行監控”模式。監管機構設立全市統一的監測專戶，監測專戶收存的預售資金通過監管平臺自動分配至監管賬戶。預售資金的交存和使用都通過監測專戶進行流轉，從源頭上強化預售資金的監管。

開發監測平臺對監測專戶進行監測，利用資訊化技術手段實現監測專戶零停留、零餘額、零人工管理。

三是調整監管額度和明確監管資金。《細則》對監管額度、監管資金重新進行定義和調整。監管額度不得低於工程建設預算總額（包括建築安裝和配套建設等費用）的110%，每平方米建安造價指標不得低於本市最新公佈的同類型結構的建設工程造價指標；新增了對全裝修交付項目裝修資金的監管，將申報裝修工程價款的50%作為全裝修監管額度。監管額度內的資金為監管資金。

四是預售資金收存採用“一房一碼”技術。《細則》明確預售資金收存採用實時入賬管理，監管平臺自動生成每套房屋的驗證碼，通過驗證碼存入監測賬戶，存入監測專戶的資金未標注房屋驗證碼的，資金原路退回。購房人交存預售資金後，可憑房屋驗證碼在政府認定的資訊平臺查詢交存資訊。實行人、房、資金的精細化管理，有效提高了預售資金的交存入賬。

五是監管資金由監管機構進行監管使用。增加額度內資金和裝修資金使用節點，監管額度內資金使用節點由原來的4個增加到7個，新增了主體結構建成二分之一、完成建築外立面裝修、完成建設工程五方驗收等3個節點；全裝修商品房項目的全裝修監管資金使用分為完成項目工程主體結構封頂和全裝修商品房交付兩個節點。

監管賬戶內的預售資金達到監管額度後，超出監管額度的資金可由房地産開發企業通過監管平臺提取使用。

六是新增紓困條款。規定監管項目取得預售許可證1個月後，已銷售房屋網簽備案率未能達到40%的，開發企業在確保已售房屋留足對應使用節點監管資金後，可將其餘預售資金（不含裝修工程價款）用於本項目的工程建設。

七是新增重點監管項目的資金管理。《細則》規定了重點監管項目的認定、監管主體及資金使用原則。重點監管項目實施預售資金全額監管，資金使用經城區人民政府（開發區管委會）審核同意。

八是補充相關法律責任。《細則》根據上位法及住建部相關文件補充了相關法律責任，包括對房地産開發企業及勘察、設計、施工、監理等有關單位的法律責任進行了補充，有效防範違法違規行為的發生，更好地促進房地産市場健康有序發展。

（記者 尹海明）