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仲量聯行2017年第二季度北京房地産市場回顧

    7月13日，北京—— “隨著新一輪供應中的首批辦公樓竣工，優質辦公樓將落戶北京多個細分市場，那些尋求辦公空間升級的國內租戶將紛紛抓住這一難得的市場機會。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。與此同時，在零售物業市場，王府井淘匯新天（Spot on WFJ）購物中心以22億元人民幣的價格出售給一個私人買家。平安信託斥資12.5億元人民幣收購了望京新一城購物中心，今後該商廈可能會被改造為辦公樓。投資者對潛在的“商轉辦”項目很感興趣，並繼續在市場中尋求潛在的商機。物流市場的租賃活動微幅攀升，電商和第三方物流企業仍是主要的需求來源。在高端住宅銷售市場，政府最新出臺的降溫措施對該市場的供需和售價均帶來了顯著影響。

 

甲級辦公樓

 

    北京甲級辦公樓市場在2017年第二季度于CBD、奧林匹克公園、望京和東長安街這幾個子市場共迎來了四個新的甲級辦公樓項目，租賃市場新增供應量總共達到27萬平方米（建築面積）。2017年第二季度末，由於預租賃活動強勁，上述項目的平均出租率高達78%，這在北京是一件非常罕見的事情。仲量聯行北京商業地産部總監賀睿珂（Eric Hirsch）表示：“我們看到國內金融和專業服務企業紛紛抓住市場機會升級或整合其辦公空間。本季度（甲級辦公樓）得到快速吸納，也證實了市場仍存在被抑制的需求。”

    本季度總體租金增長環比持平，但部分中央商務區的業主大幅降低了租金。在競爭日趨激烈的情況下，CBD的部分業主為減小來自未來新增供應的壓力，主動降低其租金。不過，供應趨緊的金融街和中關村子市場的租金適度增長，抵消了CBD租金下滑的不利局面。同時，新竣工項目對整個市場租金的影響較小，這是因為這些項目的預租活動此前已被市場消化。

    預租活動將導致CBD的競爭進一步加劇。CBD現有樓宇的業主將面臨來自未來新建樓宇業主的競爭，這些新建樓宇的業主為提前贏得租戶，向租戶提供更為優惠的租金選擇。在奧林匹克公園和麗澤兩個地區的新增供應將給整個北京市場的租金帶來下跌壓力的同時，金融街和中關村兩個成熟地區預計需求仍將保持強勁，其租金增長將抵消奧林匹克和麗澤兩個地區給租金帶來的不利影響。

 

投資市場

本季度未出現大宗交易，只有幾個小的辦公樓和商鋪交易。在辦公樓市場，中國手機製造商中興通訊以人民幣17億元將一棟自用的小型辦公樓（總建築面積39,000平方米）出售給華潤集團，之後遷入中國外運新竣工的、地處奧林匹克公園地區的租賃型項目。在零售物業市場，位於王府井步行街優質地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個人買家。在望京地區，平安信託出資12.5億元人民幣收購了新一城購物中心，並可能將其改造成辦公樓。

由於“商轉辦”項目持續給市場帶來巨大的吸引力，投資者積極尋求各種潛在商機。仲量聯行北京投資部總監秦子凡表示：“一年前，位於著名的三里屯地區的盈科中心的‘商轉辦’項目成功得以實施。自此以後，由於業主和投資者紛紛跟進，尋求更高的潛在收益率，該市場又出現了其他幾個‘商轉辦’項目。可以預見的是，更多的優質‘商轉辦’項目將完工，從而在市場中形成一個比重相對較小，但具有獨特特徵的組成部分。”

 

 

優質零售物業市場

注: 優質零售主要包括市區零售市場。* 新增供應包括郊區零售市場。

    計劃在北京市場進行擴張的奢侈品零售商紛紛將目光投向中國最著名的購物街——王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商與位於王府井步行街核心地段的在建項目----王府中環（WF Central）的業主簽署了租賃合約，表明奢侈品零售商仍計劃在北京市場進行擴張。奢侈品在中國銷量的不斷改善，表明該項需求開始“重新回歸本土”。這也和奢侈品在中國與海外市場之間的價差縮小，同時國內海關控制更加嚴格有一定的關係。

    國貿商城新區正式開業，2017年二季度末其預租賃率達到85%，此前樂視結束了其整層樓的租賃合同。部分品牌從國貿商城遷出至租金相對較低的國貿商城新區。很受大眾歡迎的部分餐飲租戶為商城帶來了大量的人流量，並將部分客流從臨近的幾個項目吸引到這裡。同時，文化零售項目大柵欄北京坊進入市場，其實際開業率僅達到約30%。北京坊地處北京歷史悠久、遊人眾多的前門地區，包括“北京設計周”、中央美術學院、中國國家畫院等在內的眾多文化和藝術行業的租戶先後進駐商廈。本季度，百盛關閉了位於朝陽區常營的百盛商城，目前在北京只剩下位於復興門的百盛商城。

    諸多大型開發商披露了其開發計劃，準備進軍優質零售物業欠缺的京西地區。按照其全新輕資産運營戰略，中糧集團將與總部位於北京的住宅開發商華遠合作，在北京西郊開發一座購物中心。龍湖地産也計劃在高品質零售供給缺乏的北京西部地區開發三個購物中心項目。仲量聯行中國區零售地産部總監豪建思（James Hawkey）表示：“考慮到北京東部地區的零售開發市場非常成熟，南部地區的零售開發發展迅猛，開發商進入京西地區完全合乎情理。這是因為，京西地區的優質零售物業發展相對落後，不過，由於較多具有可觀可支配收入的富裕家庭居住在該地區，其消費潛力非常巨大。”

 

高端酒店市場

注:北京酒店指高檔酒店，平均房價包含服務費

    受增值稅改革影響，2017年前5個月，北京高端酒店市場的總體平均房價較去年同期下降2.7%至1006.1元。儘管平均房價下行，但在商務和會議需求持續增長的推動下，入住率增長2.5個百分點至69.7%，每間可出租客房收入平穩增長0.8%至700.8元。

    新國貿飯店為2017上半年開業的唯一一家高端國際品牌酒店。該酒店位於國貿三期B座商業綜合體內，共450間客房。2017年下半年北京將迎來6家酒店開業，共計近1,400間客房。備受關注的新開業酒店項目包括120間客房的寶格麗酒店和116間客房的北京璞瑄酒店。除此之外，其他新增酒店供給將主要集中在新興商務區及城市近郊區域。

    仲量聯行預計下半年酒店業績將持續溫和增長。位於傳統商務區的新開酒店項目客房規模較小，不會對所在片區的高端酒店市場産生明顯壓力。同時，高端的品牌定位將對區域整體價格水準起到積極的推動作用。仲量聯行預計今年下半年，由於活躍的商務和旅遊市場，北京高端酒店市場入住率將持續現有的增長態勢，平均房價將出現溫和上升，每間可出租客房收入將保持平穩增長。“由於傳統商務區可開發酒店地塊趨於飽和，現有部分酒店開始積極考慮裝修或升級改造,” 仲量聯行酒店及旅遊地産投資諮詢部副總裁祖瑞濃表示，“受到新興商務區的開發、北京新機場的建設及未來環球影城大型遊樂項目的積極推動，短途休閒度假需求將迅速增長，利好北京酒店業的整體發展。

 

 

工業地産

 

    成熟的子市場仍是租戶最為青睞的地區。與2016年租賃市場相對疲軟的狀況相比，本季度空置面積能夠以較快速度租出。第三方物流企業和電商巨頭繼續推動該市場的需求，不過遠郊地區的租賃進度仍然比較緩慢。成熟地區的租賃市場表現更為活躍，推動業主的租金適度增長。因此，租金總體微幅走高。

    本季度沒有整售交易，但市場仍繼續吸引來自開發商和投資者的注意力。預計今後將有更多的倉儲空間收購交易，特別是在二手市場。預計從2018年起市場總體空置率將開始上揚，新增供應預計將突破30萬平方米。不過，政府政策的變動可能導致新增供應延遲。大量未來的新增供應預計將使2018年工業地産市場的租金增幅小于2017年。

 

高端住宅

    近期樓市降溫舉措對高端住宅銷售市場的供需和售價産生了顯著的抑製作用。受政策收緊的影響，本季度豪華公寓銷售量環比下降37%，同比下降36%。政策收緊對高端別墅的需求影響相對較小，其銷量環比上升20%，但同比下降42%。與此同時，本季度公佈了企業自持商品住房單次租期不得超過10年的規定，從而封堵租賃市場的監管漏洞，防止開發商變相“以租代售”。

    本季度僅有一個豪華公寓項目入市，成為2017年上半年唯一的新建高端公寓供應。位於南二環路的中國璽本季度獲得預售證，推出192套住宅。但受限制政策影響，其擬售價格顯著低於周邊的住宅項目成交均價。高端別墅市場本季度入市347套別墅，環比上漲37%。為進一步穩定市場，北京市住建委公佈了389個在途項目清單，督促已拿地未開工和已開工未入市的商品住房項目儘快入市銷售。

    二手房銷售市場的資本價值增幅開始回落。鋻於需求仍高於供應，豪華公寓的一手資本值本季度環比上漲1.1%。而高端別墅一手資本值則環比上漲2.5%，略高於上季度增速。由於二手銷售市場的政策收緊，豪華公寓和高端別墅市場的二手資本值環比增幅分別下降至1.2%和1.0%。儘管租賃需求保持平穩，但由於租賃供應量小幅增加，本季度租金漲幅略微下跌；豪華公寓、高端別墅和服務式公寓的租金環比增幅分別為0.9%、0.8%和0.5%。

責任編輯: 清水