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廣州限購兩週年 樓市調查

　　樓市眾生相

　　綜述篇

　　昨日，廣州限購已經走到了兩週年的節點上。

　　前些日子，貴陽一則默默出臺了半個月的樓市新政引發了爭議：凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可以享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。這則新政被業內人士解讀為“放鬆限購”和“救市”。

　　在限購令于全國數個大中城市推開的這兩年時間裏，這樣的地方性“放鬆”傳言並不稀見。但是廣州卻在限購令臨近兩週年的國慶黃金周之前祭出了“限售令”，不但不放鬆，反而進一步收緊。

　　限購政策究竟給樓市帶來了多大的影響？限購是會繼續收緊還是逐漸退隱出調控舞臺？未來房價走勢究竟會怎麼樣？記者採訪多位專家，對政策的影響及未來走勢、房價的預測給出了判斷。

　　限購效果

　　從需求來平衡供求關係 效果比較明顯

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌：

　　兩年限購以來，應該説效果還是比較明顯的。限購措施有效遏制了投資需求，現在基本這個需求已經退出市場。

　　暨南大學教授、城市發展規劃戰略專家胡剛：

　　限購令對於房地産的穩定起到了很大作用。如果沒有現在這種帶有行政性質的限購令，房價早就不是現在這個狀態。限購兩年來，雖然房屋價格稍微往上走了一點，但目前廣州的房價整體還是比較平穩，郊區還有一點下降，而中心城區微漲，是比較健康的狀態。

　　合富輝煌首席分析師黎文江：

　　限購兩年，就廣州來説，比較明顯的變化是成交量減少了。2009年廣州十個區一年的成交面積為970萬平方米，限購後的2011年為550萬平方米，而今年至今為700萬平方米，和2009年對比，減少了200萬平方米，數字下降得非常明顯。其次，房價的上漲被遏制住了。從前，政府希望通過增加土地供應來達到住宅市場的供需平衡，但效果很差。現在採取限購措施，從需求來平衡供求關係，效果就比較明顯了，從供不應求轉為供大於求。不過，雖然一直限購，但房價無法大幅下降，因為促使房價上升的因素還有很多，包括建築材料價格上升，勞動力成本在上升，每人平均收入上漲等，這些都對房價産生了上漲的壓力。

　　政策走向

　　房産稅和取消預售制度討論較多

　　顧雲昌：

　　短期內限購政策取消的可能性不大，但是未來限購政策遲早會退出。但即使限購退出，限貸也不會退出。這涉及到金融支援率的問題，不少國家的房地産泡沫是由於金融支援太高，杠桿太大，而如果是用自己的錢買房，不用銀行的錢，不會造成太大的泡沫。

　　目前的投資環境不夠好，也造成房地産上漲的壓力很大。如果金融創新很多，理財、基金、債券、股票都能投資，也不一定要在房地産市場進行投資。

　　對於替代措施，目前房産稅和取消預售制度討論比較多。房産稅其實對於房地産市場調控作用不會太大。而取消預售制度目前仍不成熟，因為供不應求的狀態沒改變，沒達到真正供大於求的局面，現在取消預售制度的話，就會短期造成供不應求，房價會上漲。

　　胡剛：

　　房地産有經濟屬性和社會屬性，中國今後普通商品房的限購，行政手段會長期化，不要期望以後會放鬆。

　　經濟手段方面，未來房地産稅肯定會出臺，但是它的方向、作用還是有很多爭論。

　　此外，我認為，房地産管理制度方面應該有進一步的完善。我覺得以後可以採取這樣的思路：保障房佔所有住房的30%，由政府運作，普通商品房佔所有住房的60%，長期限購，而高端商品房佔10%左右，不限購，收房産稅，補貼保障性住房。

　　未來房價

　　整體不會大漲

　　胡剛：

　　我覺得未來廣州的房價還會微漲，幅度大約和CPI上漲的速度相當，不會暴漲，也不會下滑。雖然整體上面，廣州房價不會出現大漲，但是在比較好的地段，比如説原本的城鄉結合部地段，由於建了地鐵、大型商業設施、好的景觀等等，地價快速上升，如果在這些地方買房，房價不高，未來升值潛力也比較大。

　　黎文江：

　　我同意房價緩慢上升的觀點。我覺得目前買房的最好時機還沒過，要重點關注政策利好的區域，比如南沙、蘿崗等地，價位還處在起步的階段，政策利好比較多，升值的可能性還比較大。

責任編輯: 佟靜