二手房租賃糾紛存四大陷阱 法院發佈防範風險提示

二手房租賃糾紛存“四大陷阱”

海淀法院提醒消費者在簽訂租賃合同前，一定要確認房源真實性和房東身份，對特別約定要量力而行

近些年，因為二手房租賃引發的糾紛案件日益增多，北京海淀法院法官通過對類似案件的梳理總結，在“3·15”當天，向消費者發佈了防範二手房租賃四大陷阱的風險提示。

陷阱 1

二房東轉租房屋致租賃合同無效

2015年10月，二房東遲某在未經過大房東魏某同意的情況下，將海澱區北三環中路一套房屋主臥租予馬某，租賃期限為一年，月租3400元，按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末，大房東魏某將房屋出售，並責令馬某立即搬離。馬某向遲某索要剩餘9個月的房租、押金，但遭到遲某拒絕。法院經審理認為，遲某未經房主同意將所租的房屋轉租，屬於無權處分的行為，其與馬某所簽訂的租賃合同應屬無效。鋻於馬某所交費用超過了其實際居住期間應當承擔的費用，因此對於多餘部分遲某應當返還。

【法官支招】為避免遇見假房東或無權轉租的二房東，承租人在簽訂租賃合同前，一定要確認房源的真實性和房東身份，應要求房東出具身份證件、房屋所有權證書或房屋租賃合同等租賃憑證。

陷阱 2

小仲介人間蒸發租客退房租費週折

曾某通過某仲介公司承租位於海澱區椿楸嘉園房屋一套，並將半年租金付給仲介公司，曾某租住3個月後，房主李某告知其仲介公司並未向房主交納房租，要求曾某立即騰房。曾某隨後才發現仲介公司已人去樓空。在訴訟過程中，仲介公司難以聯繫，法院通過公告送達的方式送達開庭傳票和判決，雖曾某最終拿到了勝訴的判決，但整個過程耗時耗力。

【法官支招】法院在審理案件中發現某些仲介公司雖然不收取仲介費，但是租房合同到期時，他們會找各種理由拒不退還押金。因此承租人在租房時需多方核實仲介的經營資訊和資質，把仲介公司的承諾落實到書面合同中。

陷阱 3

簽租量力而行看清特殊要求與約定

蔡某承租張某位於海澱區玉樹臨風小區的房屋一套，並簽訂書面租賃合同，簽約前房主張某表示房屋內有一個大魚缸，魚缸搬不走，如要承租該房屋需幫忙清洗魚缸、給魚換水，蔡某因喜歡魚所以答應了。

入住房屋後蔡某發現魚缸太大，並且自己年事已高，無力養魚，蔡某只好提前退租，但張某表示提前退租是蔡某違約，因此索要一個月房租作為賠償。蔡某和張某無法達成一致意見，故訴至法院。經審理，法院判決解除雙方之間的房屋租賃合同，張某僅需退還蔡某剩餘房租。

【法官支招】房屋租賃合同是出租人與承租人之間明確權利義務的重要依據，因此簽訂租賃合同時要考慮自身履行能力並對特殊的情況進行特別約定。北京市房屋和城鄉建設委員會網站可自行下載房屋租賃合同範本。租賃合同一般包括房屋基本情況、租賃期限、租金和押金、房屋維修和維護、合同解除以及違約責任等條款。

陷阱 4

遲交租金兩個月致押金無法退還

2016年7月11日，力田公司將位於西城區展覽路房屋出租給陳某並約定租金支付方式為押一付三，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滯納金。陳某按時交納了前兩期房租及押金。第三期房租則推遲了兩個月繳清。

合同到期後，陳某要求力田公司退還押金，力田公司則認為陳某延遲交納第三期房屋租金構成違約，應支付滯納金和違約金，用押金衝抵。

法院經審理認為，陳某未按合同約定交納第三期租金構成違約，應按照合同約定支付滯納金及違約金，對力田公司要求扣除押金衝抵滯納金和違約金的主張予以支援。

【法官支招】很多承租人都遇到過租房合同到期後仲介公司或者房主找各種理由不退押金的情況。為避免上述情況的發生，承租人應注意：按時足額交納房租；初次入住房屋時要記錄好房屋內的水電錶和燃氣表的表數和使用字數，形成書面清單，請房主或仲介機構簽字確認；承租人入住時需根據房屋現狀書寫物品交割單，記錄好房屋物品並拍照留存；退房交鑰匙時請房主或仲介公司出具退房確認單，以證明退房時間。（新京報記者王巍）