搭“一帶一路”快車 阿聯酋擴建迪拜中國商貿城

“需求巨大，加上迪拜在‘一帶一路’中的戰略地位，促使越來越多的中國企業和商戶到迪拜開店。這是我們投入擴建龍城（原Dragon Mart）的主要原因。如果空間允許，我們還想繼續擴建。”龍城開發商納赫勒集團（Nakheel）董事會主席阿裏·拉希德·盧塔(Ali Rashid Lootah)説。

納赫勒集團所建的龍城，是中國大陸以外最大的中國商品交易中心。該項目是迪拜老市集（Old dubai）東南面15公里的一個大型建築，該建築由2節龍頭、11節龍身、1節龍尾組成，項目長達1.2公里，外部中間是透光玻璃鋼拱頂，兩旁是金屬鱗片，從天上看極似一條閃光的巨龍。

如今，這裡正在進行二期擴建，擴建後會新增1000個左右店舖。這不是龍城首次擴建，2012年龍城曾進行擴建。

迪拜龍城擴大三倍

今年4月份，納赫勒集團宣佈開始二期擴建，並將原來的龍城商場更名為龍城，以顯示其規模和對中國人的親近。此次擴建由阿聯酋副總統、總理、迪拜酋長穆罕默德·本·拉希德·阿勒馬克圖姆親自批准。

“迪拜正好處於‘一帶’與‘一路’的交叉點。將在‘一帶一路’戰略中發揮不可或缺的作用。”獵鷹國際董事總經理叢宏彬説，作為中東和北非的樞紐，迪拜是連接區域各國的連接點，“一帶一路”戰略將帶給迪拜更多商機。

除了納赫勒集團，還有更多迪拜本土企業希望搭上“一帶一路”的快車。5月8日至15日，迪拜政府與中國人民對外友好協會在中國舉辦“迪拜周”，這是首個在中國舉行的迪拜大型展示交流活動。包括納赫勒在內的眾多迪拜本土企業都參與了此次活動。

“雖然前兩年迪拜房價一直處於上漲狀態，但比起歐洲、香港和新加坡，迪拜的房價還處於比較低的水準。而且受2020年世博會舉辦影響，未來可能還會有一個上漲週期。”阿裏説。

龍城在迪拜有著舉足輕重的地位，知情人士稱項目由穆罕默德酋長親自審批是因為其開發公司是迪拜酋長私人公司。

2004年開業的龍城每天平均客流量達65000人次，內有1600個中國商戶開設的3000家店舖。二期擴建後整個龍城將會有5000多家商鋪，總建築面積將達到約100萬平方米。

據阿裏介紹，在龍城宣佈擴建後的三天內，已租出了80%的店面。“我們相信在接下來一週內所有的空間會出租出去。”阿裏接受中國房地産報記者採訪時説。在已出租的面積中，90%是中國商戶。

龍城二期擴建除了商場，還會建一家250個房間的酒店，此前在一期擴建時已經有了一個250個房間的三星級酒店。此外還有兩棟住宅樓，共1100間公寓。“這都是為了滿足中國商戶的需求。我們計劃在三年半內將整個項目完工。”阿裏表示。

“能為中國投資者提供集超大零售、居住、酒店和休閒項目于一體的一站式服務，極大促進中國和阿聯酋之間的貿易。”阿裏説，對擴大後的龍城收益很有信心，因為商戶中新租戶有50%，剩下的50%都是舊商戶，項目屬於現有商業基礎的擴張。

接盤迪拜要擦亮眼睛

儘管迪拜零售業一直穩定，房地産市場也在平穩上漲，但據房地産經紀商JLL預測，由於市場缺少支撐，再加上近期油價仍持續低迷，2015年迪拜房産售價和租賃價格將下降10%。而知名評級機構標準普爾則持更加悲觀的態度，認為油價下跌將打擊投資者信心，預計迪拜房價和租賃價格將下降20%。酒店市場也同樣面臨下行壓力，一季度迪拜酒店房間平均價格為273美元，較去年286美元的平均水準下降了5%。

“迪拜過去一直很有錢，根本不需要外國的投資。現在石油價格下跌，財政也出現了問題，很多房地産項目都成了爛尾工程，所以他們才渴望中國投資者接盤。‘迪拜周’舉辦、迪拜企業到中國招商，龍城等中國集貿商場的擴建等一方面確實是受‘一帶一路’戰略影響，另一方面也反映出了迪拜房地産壓力下行期望中國投資者拉其上岸。”地産金融資深評論人黃立衝指出。

在黃立衝看來，這種情況下去迪拜投資，取決於中國人的資金能把迪拜堆成什麼樣。“如果中國的資金未來能把迪拜炒起來，現在倒是投資機會。但風險都在中國投資者手裏。”

“我們也特意做了一段時間迪拜房地産調研，整體情況還可以，雖然成交量下滑，但遠到不了崩盤的地步。”同策海外事業部總經理唐靜説，阿聯酋央行在2014年提升了貸款準備金率，迪拜政府提高了土地交易費用，這些政策使樓市持續降溫，但也限制了迪拜房地産市場的短期投機行為。市場更趨於理性。而且成交量下滑在於個人投資者需求飽和，不同於2008年之前銀行貸款流入導向。

“雖然市場下滑，但投資空間還是有的。”唐靜介紹稱，迪拜的空置問題依然存在，但它的空置存在産品型和地域型。“比如迪拜是個旅遊和購物的地方，它的商業空置率不嚴重，比如龍城一直髮展不錯。但持有住宅的空置率還是很高的，關鍵在投資産品定位。”

投資産品選擇外，另一個影響因素是位置，購物或商業都是以人口和基礎設施為基礎的，人過去商業就成熟了。“關鍵是能否引來人流量和經營能力，人口增量能否和商業發展相匹配也要考慮。”

唐靜稱，迪拜的發展類似上海浦東新區，不是整體成熟，而是一片一片的區域。如果選擇在不成熟區域，商業物業同樣難以支撐。“那麼小的國家做房産，如果沒在核心區域，又沒有特色定位，是做不起來的。到底什麼樣的産品更適合這個土豪旅遊國家，是投資選擇的關鍵。”

在唐靜看來，“一帶一路”戰略對此時低迷的迪拜樓市是針劑強心針，促使迪拜開發商涌入中國。但對中國投資者來説也未嘗不是機遇。“過去不少中國投資者對迪拜不熟悉，對迪拜等中東新興國家的經濟發展模式、安全模式有疑惑，迪拜對他們來説僅算一個小眾市場。現在從大勢來看，肯定是利好的，如果能選擇到合適的投資産品，相比其他傳統移民投資國家，未來迪拜顯然有收益更豐厚的土地和市場空間。”

除了商業、購物物業，酒店和物流也被認為是迪拜較有潛力的投資物業産品。

迪拜旅遊發展與投資局執行長尤塞夫此前接受媒體採訪時稱，迪拜2020世博會背後蘊含著巨大的商機。“我們去年有1160萬遊客，到2020年的目標是2000萬，而目前迪拜的酒店，算上正在建設的只有600多家，未來5年還有500多家的缺口。”

相關報告指出，世博會舉辦期間，迪拜酒店業將高度飽和。仲量聯行中東北非區酒店接待部主管馬哈茂德説，未來五年迪拜旅遊市場會在世博會的影響下加速發展，為接待在世博會期間預計到訪的2500萬遊客，迪拜計劃增加4.5萬套酒店住房，尤其在迪拜世界中心將建成除濱海區和市中心以外的第三個酒店群。“成功申辦世博會,迪拜房地産市場無疑將受益匪淺，就細分市場來説,酒店及物流將是最大贏家。”馬哈茂德説。

“迪拜社會安全穩定，沒有貿易保護，法律法規簡單明瞭，有很好的投資基礎。”阿裏説，但他也指出，從中國到迪拜直飛的航班太少，遭到很多中國商戶埋怨，這方面需要加強。“迪拜到中國每週只有75架次，而到印度有750架次，與其‘一帶一路’交匯點的地位嚴重不符。”