以房養老試點已開閘 房屋價值評估爭議待解

老年人住房反向抵押養老保險(以下簡稱反向抵押養老保險)試點今日起在北京、上海、廣州、武漢正式施行,根據保監會6月23日發佈的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,凡是60周歲以上擁有房屋完全獨立産權的老年每人平均可參與投保,試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止,這意味著備受關注的“以房養老”商業保險正式開閘。反向抵押養老保險作為民眾養老方式的一種全新選擇,一經推出就面臨眾多爭議,房屋産權年限、房價估值等問題是現今懸而未決的事情,多位專家表示反向抵押養老保險在國內尚屬新生事物,就適用人群來説註定是一個小眾的選擇,發展前景並不明朗,民眾接受和各項機制完善還需較長時間。

反向抵押養老保險——養老方式新選擇

老年人住房反向抵押養老保險即我們之前所説的“以房養老”,是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務,即擁有房屋完全産權的老年人,將其房産抵押給保險公司,繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押人同意的處置權,並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後,保險公司獲得抵押房産處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

資料顯示,隨著人口老齡化加劇,家庭成員人口的減少,社會養老負擔也日益加重,我國的社會環境客觀上具備施行住房反向抵押養老保險的條件。2010年全國第六次人口普查數據顯示,60歲及以上人口為177648705人,佔13.26%,以每人平均消費每年2萬元計算,每年涉及3.56萬億元的養老規模。全國老齡工作委員會辦公室發佈的2010年中國城鄉老年人口狀況追蹤調查結果顯示,城鎮老年人擁有自己産權住房的佔75.7%,農村擁有自己産權住房的為71.2%。

“以房養老”在國外已不再是新鮮事物,在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已推行多年,是養老收入的重要來源之一。保監會此次開展試點的將是“商業保險版”的“以房養老”。根據保險公司對於投保人所抵押房産增值的處理方式不同,試點産品分為參與型反向抵押養老保險産品和非參與型反向抵押養老保險産品。《意見》特別提出該産品的“猶豫期不得短于30個自然日”,這比一般保險産品10天的猶豫期大幅增加。

房屋産權年限、價值評估成反向抵押養老保險爭議焦點

以房養老一經推出,就面臨人們的巨大爭議,人們長期以來的養老觀念問題,房屋産權年限問題,以及房價估值問題等等,這些問題從“以房養老”推出之日起就備受矚目。

第一,是選擇社會養老還是親子養老,涉及社會觀念的問題。相關調查顯示,以上海為例,有子女群體不願意參加“以房養老”比例高達80.3%,無子女群體中有55.3%不願意參加。還有網友調侃説:“前30年還按揭買房,後30年轉按揭養老,生不帶來,死不帶去,一輩子都在給銀行這些金融機構打工。”也從側面反映出以房養老這一新型養老方式受民眾接受程度不高。

第二,中國的房屋産權年限為70年,産權到期老人沒有故去,或者保險公司剛剛接手房産而房産到期了,又或者碰上拆遷,保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何來處理,到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經濟模型。易居房地産研究院研究員嚴躍進説:“産權到了70年後如何處理,在政策和法律上並不明朗。未來此類住宅可能從今天眼光看是香餑餑,但未來此類資産容易成為燙手山芋。”

第三,房産價值評估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔憂的事情,房屋價值評估機構能否可靠、保險公司會不會對房産價值“壓價”、增值後利益分配能否公平等等。北京大學房地産研究所所長陳國強在接受中新網房産頻道採訪時表示,我國房地産市場本身還處在不太成熟的階段,房價不太穩定,對保險公司來説會有一些市場風險。還有一些評論則認為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。

反向抵押貸款需理性看待　政策措施和相關機制還需完善

對於反向抵押貸款這一新型養老政策的前景,各位專家持不同看法,但大多都持較謹慎的態度。保監會人身保險監管部主任袁序成在接受媒體採訪時表示,不論對監管部門、保險公司還是對消費者,都沒有成熟的經驗可以借鑒,這個指導意見比較粗淺。反向抵押養老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養老選擇,需要更理性看待,才能營造出消費者、險企和監管層三方共贏的局面。

陳國強表示對於住房反向抵押貸款的前景樂觀其成,但關於“以房養老”的政策措施和各項機制還需完善。政府方面還要完善現有的養老政策和相關規定,住房産權年限等將來需要一個明確的説法。房地産市場是否穩定,保險機構對這類産品的熱情,專業的評估機構是否客觀公正,這些因素通通制約著以房養老的發展。

對外經濟貿易大學教授王國軍則認為“以房養老”前景並不明朗,它是養老體制的補充,只適合一部分群體,發展前景需要看制度設計是否科學合理。