左永剛:以房養老難現"叫好又叫座"

“百姓一生圍繞房子最後一無所有。”

“還是要給下一代留點家業的。”

保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》兩周時間已過去，全國人民都開啟了吐槽模式，同時保險公司也心存多項疑慮，如“宅土地使用權有僅有70年期限”、“接盤的房産如果大跌怎麼辦？”

筆者梳理後發現，由於百姓期望過高，以及存在操作性不強和障礙較多等現實問題，導致自發市場需求不足。

首先，難以逾越的“家産觀念”阻礙了市場需求。在當下的中國，養兒防老、家産傳後的傳統觀念在短期內難以被廣泛打破。尤其是在房價現值不斷高企的當下，符合以房養老條件的老人以及其親人決不能接受降低房産現值的評估結果。

另外，在經歷了長達20年-30年之久的房貸折磨之後，再將房屋産權抵押給保險公司，無異於“先給銀行打工後為保險公司掙錢”的悲催結局。

其次，高風險擋住保險公司試點以房養老産品熱情。保險業以房養老試點啟動伊始，風險問題就被監管層突出解讀，保監會人身保險監管部主任袁序成坦言：“由於房價波動難以預測等一系列因素，將導致有能力、有意願參與試點的企業不會太多，因此保險公司開展‘以房養老’試點將是一個小眾市場。”

根據試點要求，通俗的理解是：老年人過世後，保險公司對於房産處置所得，償還保險公司已支付的養老金本息後，剩餘部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房産處置所得不足以償付保險公司已支付的養老金本息，保險公司將承擔房屋價值不足的風險，不可再向老年人的家屬追償。因此，保險公司將承擔房價最終下跌的風險。

除了房價下跌風險，完成以房養老合同，前期擺在當事人和保險公司的難題是房産如何評估。試點意見要求聘請具有一級資質的房地産估價機構對房産價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。

筆者以為，擺在評估機構面前的難題是房産的現值與未來值如何平衡，並且同時獲得雙方認同。更為棘手的是，房産評估時，房屋産權一定少於70年，保險公司將面臨産權期限難題，此外，如果合同期間遇到拆遷補償，其收益歸屬如何分配等都面臨無具體可操作細則可循。

拋開試點面臨的難題不談，保險業以房養老兩年試點期難有實驗效果。保險業以房養老試點期間為兩年，其試點週期並無價值，因為在兩年內無法完成一個完整的以房養老合同期，更難出現如房産遇到拆遷等常見事件，因此很難形成試點效果。

話歸一句話，以房養老太糾結，以房理財是正道。筆者以為，在做好社會基礎保障的同時，加快養老服務業發展，是應對養老形勢，滿足老年人日益增長的養老需求的必然要求。

養老服務的內容不單是錢的問題，更為重要的是文化、醫療、運動、養生、陪護等配套設施和相應的服務。