應讓以房養老的多種金融模式共同競爭

根據開展以房養老業務的金融機構及據此形成的法律關係不同，以房養老有銀行、保險和信託三種模式。此次以房養老試點，選擇了以老年人住房反向抵押養老保險為突破口，實施以房養老這項整體金額大、週期長、流動性低、社會影響廣的業務。這一選擇是否恰當，以房養老的其他金融運作模式又有何利弊，銀行、保險和信託這三種模式能否並存？對諸如此類問題的回答，有助於社會共識的形成，推動以房養老業務的開展。

住房反向抵押養老保險是以房養老的階段性選擇。

早在2006年，北京幸福人壽保險公司便推出了壽險性質的以房養老産品，但時隔八年這一産品仍未真正走向市場，個中顧慮、阻力和擔憂可見一斑。作為以房養老業務的開展主體，保險公司無疑具備多重優勢，可以簡單歸納如下：

其一，我國保險市場經過多年的發展，保險公司積累了大量的保險金，能夠為以房養老業務的順利開展提供充裕的資金支援；其二，保險金的支付通常都具有長期性，保險公司能夠應對以房養老業務資金流動性低、回收期長的壓力；其三，養老保險是保險業的傳統業務領域，保險公司擁有大量專業的精算人員和完善的人身産品精算制度，在産品設計和定價方面具有較大優勢；其四，保險公司可以通過風險防範的再保險機制對投保人進行信用增級處理，從而降低以房養老業務實施中的利率風險、抵押房産毀損等風險；其五，保險公司具有強大的行銷和服務體系，新業務的開闢能夠較快地得到適應和推廣。

諸如此類的優勢，使保險成為我國政府推行以房養老業務的突破口。當然，也必須理性看到，保險公司開展以房養老業務同樣面臨一些障礙。比如，雖然保險公司資金流動性較弱，但鋻於以房養老業務整體金額巨大且不確定風險較多，仍可能發生資金流動性和資産負債匹配等方面的問題。正因如此，《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》在確定以老年人住房反向抵押養老保險作為以房養老運作模式的同時，重點對擬開展以房養老業務的保險公司列明瞭清晰的準入要求，對運作規模也做出了較為明確的規定，凡此種種，無不體現保監會對保險公司從事以房養老的種種擔憂，只好通過準入限制以督促保險公司審慎經營、加強風險防範。

住房反向抵押貸款是國外以房養老的主流做法。

由於住房反向抵押業務在實施前期的資金收入額要遠低於貸款發放額，且貸款期限較長，所以開展這一業務的金融機構必須擁有數量巨大的資金才能保證該業務的順利啟動。從這一點看，商業銀行無疑是理想的業務實施主體。從目前開展以房養老的國家來看，絕大多數國家更青睞以住房反向抵押貸款模式運作以房養老業務。

以美國為例，美國是以房養老業務開展得較為成功的國家，其在實踐中主要以銀行為主體實施住房反向抵押貸款業務，具體包括房屋價值轉換抵押貸款、住房持有者貸款、現金賬戶反向抵押貸款等形式，主要有貸款申請、房屋價值評估、確定貸款方案、發放貸款及到期償付等運作步驟。

具體到我國，作為我國資金規模最大的金融機構，商業銀行通過吸收存款積累了大量資金，能夠滿足發放住房反向抵押貸款的資金要求。儘管住房反向抵押貸款有諸多特性，但其本質上仍是一種特殊的不動産抵押貸款，銀行在此類業務的開展上有較為豐富的經驗，且銀行在我國民眾心中的信用度較高、網點覆蓋面廣、從業人員數量多。

當然，由於以房養老業務實施週期較長，商業銀行可能面臨資産負債表期限錯配的“短存長貸”、利率風險及流動性風險等。不過從應對風險的角度審視，銀行顯然較之其他金融機構有更為成熟的經驗和更加有效的辦法，比如，可以對信貸資産進行證券化處理，從而化解前述風險。權衡利弊，住房反向抵押貸款作為以房養老的運作模式，也不失為一種可供選擇的模式。

以房養老的信託模式是一種有益的制度探索。

2011年誕生的“元勳居養”老年保障性（信託）基金，被視為我國首例信託型以房養老産品。

該産品的典型特質如下：其一，不以轉移房産為要件，以保證老人在有生之年能夠繼續居住自有房屋；其二，以50萬元起價向社會募集資金用以按月支付老年人養老補貼；其三，老年人去世後，以處置該房産獲得的價款作為社會投資人的償付支撐，剩餘價款由老年人的繼承人享有。此種設計既能夠保障老年人在自有房屋中過上衣食無憂的晚年生活，又可以通過向社會募集資金緩解信託公司的資金壓力，同時還兼顧了老年人的子女繼承權。但這種看似完美的以房養老模式與真正意義上的信託型以房養老仍存在一定出入。

一般信託型以房養老的運作流程是，老年人將房屋産權委託給信託機構並設立信託，指定自己為信託受益人，受託人將管理、處分委託人房産取得的信託收益定期支付給老年人。在此過程中，通常實現了房産的轉移，老年人在專業養老機構中頤養天年；而受託機構則可對信託財産進行出售、租賃及證券化處理等整合性運作，以獲取收益用以支付專業養老機構的費用。

“元勳居養”（信託）基金顯然與之有別，其更多的是運用了逆向信託運作形式，更接近於將社會公眾資金集合管理運用於投資老年人以房養老項目，最終通過獲取老年人房屋産權取得收益的集合信託計劃。儘管與不動産信託有所不同，但作為資金信託，其與信託的一般原理並不違背，可謂以房養老的大膽創新。

無論是何種類型的以房養老，在具體運作模式上都具有高度的相似性。即從老年人角度看，都需要將其房屋抵押給金融機構以獲取養老金，但其通常可以繼續擁有自有房屋的居住權，或者到專業養老機構享受晚年生活。

對於從業的金融機構而言，則需按月或按年向老年人或養老機構支付養老金，老年人去世後房屋處置權通常歸金融機構所有，但房産處置後除用以償還給付的養老金及利息等支出外，如有剩餘還需返還給老年人的繼承人。

因此，決定運作模式的選擇的關鍵因素是考量業務實施主體的自身條件，尤其是該主體開展以房養老業務所面臨的障礙、能否合理把控風險以及這種選擇是否適合我國國情。

就現階段情況來看，銀行和信託公司在資訊獲取和壽命精算等專業性較強的工作上略顯力不從心，會在一定程度上增加運作成本，而保險公司能夠承受更大的長壽風險，且精算制度較為成熟。所以，選擇保險公司作為以房養老的試點，雖然還不能説是最理想的選擇，但最起碼可以説是當下最合適的選擇。

但必須看到的是，保險並非以房養老的唯一選擇模式。相反，從資金和業務上來看，銀行型以房養老有其不可替代的優勢，因而值得期待和探索，而信託型以房養老也因其靈活性優勢而有一定的生存空間。其實，只要不同的從業機構能夠掌控風險，實現以房養老的制度目的，就應該讓其參與到以房養老業務中來，畢竟充分競爭才是市場的最佳選擇。（作者馮果係武漢大學法學院副院長，楊夢係武漢大學經濟法研究所博士研究生）