房産反向抵押不要成為一枕黃粱養老夢

6月23日，保監會公佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。房産反向抵押是老年人抵押一生最重要的資産為自己體面養老的行為，從金融角度説，是靠房子獲得養老權。年輕時拼足了勁買房子，並把撫養孩子作為自己最重要的風險投資，到老年時抵押一生最值錢的資産為自己養老，正應驗了老話説的———生不帶來，死不帶去。

中國家庭迅速小型化的趨勢，讓一些空巢家庭子女離窩，老人獨居，這恰好代表著有産權房的反向抵押群體。在美國等國家的反向抵押貸款試驗過程中，反向抵押的主要受眾就是除了房産外別無資産的較為貧困的老人，中國同樣如此。但反向抵押實行依然不易。即使在美國，反向抵押貸款的推動也遇到重重阻力。關鍵是理念、現實選擇與風險匹配度。此次選擇的試點城市經濟發達、老年人口眾多，房地産市場波動相對較小，便於進行市場評估。

但老年人是否願意用房産反向抵押為自己養老，取決於市場對房地産估值幾何。如果房地産市場節節上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不願意幹高風險低收益的生意，把未來的房地産壓力背在自己身上。一旦房地産市場下行，風險都在保險公司身上，保險公司成為最大的老公房的房東。天底下還有更悲催的事嗎？

低資産老年人群體大多只有一套住房，在一手房層出不窮的市場中，産品結構有了本質改良，十年以上的二手房基本無人問津。與此同時，保險公司還要承擔老人體面養老的道義壓力，一旦出現紛爭，失去了唯一住房獨立産權的老人家庭大約會以命相搏。與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。

根據此次政策解釋，保險公司對於投保人所抵押房産增值的處理方式不同，試點産品分為參與型反向抵押養老保險産品和非參與型反向抵押養老保險産品。參與型産品，保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型産品，保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬於投保人。

新政失之簡略———參與型反向抵押如何根據每年評估分享增值收益，百分比是多少？房産收益還未兌現一切是紙面財富，怎麼能預料老年人身故最終處置時價值幾何？非參與型如何評估房地産市場未來的波動，以怎樣的水準向老年人發放每月收益，老年人養老保險以什麼樣的利率水準償還？是參照定期利率還是理財産品收益率？這些問題對保險公司的精算能力無一不是巨大考驗。此次新政推出，恰逢市場預期低迷，無怪乎保險公司十分審慎，對試點並不踴躍。

法律障礙不可忽視，《指導意見》雖然未提及子女繼承權問題，但在答記者問中明確提出，“和銀行推出的反向抵押業務相比，由保險公司開展老年人反向抵押養老保險業務，最大特點在於將反向抵押業務與終身養老年金保險相結合。一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活後顧無憂。另一方面，老年人過世後，其房産處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸法定繼承人所有；如果房産處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償”。如此一來，若房價大幅波動，保險公司豈不成了活雷鋒？

受限于法律條款的模糊，如果老年人重病時，有子女入住唯一住房，並且聲稱是“唯一住房”，受法律保護不得查封、扣押、凍結，保險公司又該如何處理？這樣的難題不找到答案，反向抵押養老註定會道路曲折。