嚴控樓市 16城將上報供地方案

近日，針對近期部分城市房地産市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭等情況，住建部印發《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》重申了我國堅持房地産調控目標不動搖、力度不放鬆的政策，並明確要求，北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。近期，隨著各地人才引進政策衍生購房新熱潮，地方樓市調控政策的作用不斷被稀釋，不少城市房地産市場都出現了回溫的跡象。因此，本次《通知》的出臺，也被業內看做是中央保持對地方市場從嚴把控態度避免反彈的具體表現。

“搶人”背後的樓市回暖

在業界看來，本次住建部提出的表態和要求，與現階段多個城市房地産市場反彈回暖密切相關。

近期，我國部分地區樓市回溫態勢逐漸顯現。根據國家統計局最新公佈的數據顯示，4月我國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市多達58個，其中，漲幅超過0.5%的有38個，而近期剛剛被住建部約談的丹東更是以2%的漲幅位居70個城市之首。

“實際上，近期房價環比漲幅相對明顯的城市，大多都發佈了新版人才引進政策，可見，後者對於各地房價的影響已不容忽視。”北京中原地産首席分析師張大偉表示。

據統計，目前全國已經有超過50個城市發佈了史上力度最大的人才引進政策。

以最近備受矚目的天津海河英才計劃為例，該計劃提出了本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學歷學位證，即可辦理直接落戶等政策，而且在住房保障措施上，計劃明確，新引進的高層次人才，購買首套自住用房不限購。有統計數據顯示，新政推出不到一天，就有30萬人登錄並下載“天津公安”App辦理落戶申請。

中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海直言，各地為吸引人才出臺的購房優惠政策，使得有資質的購房者數量增加，一定程度上推動了房價的上漲。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，申請落戶人數的增多也會産生很多新的問題，包括一些合理的購房需求進入後樓盤數量不足，以及部分人明落戶實炒房等。

調控未鬆綁

而本次住建部發佈的《通知》明確，各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。同時，各地要提高住房用地比例，熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排，大幅增加租賃住房、共有産權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。《通知》還要求，北京、上海等16個城市要探索推動供地主體多元化。一、二線城市要在今年底前編制完成2018-2022年住房發展規劃。

此外，《通知》還指出，各地要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加杠桿行為。同時，《通知》強調，各地要嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。

事實上，去年11月，住建部等三部門就共同表態，要堅持房地産調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。今年的政府工作報告中繼續強調，我國將繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，支援居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有産權住房。

而在近日，住建部又約談了12個城市，再次強調堅持房地産調控不動搖、力度不放鬆。同時，這也是繼全國兩會“部長通道”後，住建部再一次表明堅決調控的態度。

多元化供地

今年，多元化供地政策屢被政府提及。3月17日，住建部部長王蒙徽公開表示，推出共有産權住房和培育住房租賃市場是解決住房問題的兩個重要方法，預計到2020年，我國提供給租賃住房和共有産權住房的用地將佔到增量的30%。思源地産首席分析師郭毅表示，我國一線城市的中低價房佔比正逐漸增多，房價逐漸趨於合理，“限房價限地價”正為穩定房價不斷起到作用。中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平認為，土地市場多元化，打破了政府在出讓時的壟斷地位，政府以稅收等手段獲利將有利於調控的深入執行，也利於房價的進一步合理回歸。

以北京為例，據北京市規劃國土委公佈的數據顯示，去年北京商品住宅用地供應量達到721公頃，其中共有産權住房用地供應量達到207公頃，佔28.71%。郭毅分析，北京在實施多元化供地政策中，推出大量共有産權房，土地出讓盲目現象得到持續改善，房價已抑制在平穩狀態。

郭毅表示，“對於一、二線城市來講，房地産市場火熱，土地競爭激烈，開發商拿地積極性高，易導致房價上漲過快。這就有必要採取一定的措施對住房、土地市場進行嚴格調控，避免在土地競爭環節産生的高價進一步拉動房價上漲。而三線城市由於人們購房需求較少，房屋維持正常出讓，因此基本沒有實施多元化供地政策”。

不過，曹建海也表示，相比二、三線城市，部分一線城市供地主體多元化政策的落實將會更加艱難。一線城市中租賃住房、共有産權房土地價格會比普通商品房地價低很多，加大這兩類住房用地的供應比例，可能會對當地的財政收入産生一定影響。