樓市分化明顯 “返鄉置業潮”熱襲

春節期間，青島、瀋陽、成都、武漢、重慶等城市成交維持了火爆的局面。梁文祥攝

在剛剛過去的春節，各地樓市呈現出不同的局面。一線城市成交有所回升，二線城市成交出現分化，對於三四線城市而言，春節期間的回鄉置業潮則將成交充分調動起來，一些房企在熱點城市也開啟了春節行銷系列活動。

根據克而瑞的統計數據，今年春節期間的成交量整體好于去年。但值得注意的是，在國內因地制宜、因城施策的調控背景下，部分去年春節成交火熱的城市，在今年春節出現回落，而在另外一些今年成交旺盛的城市，雖然有可能後續維持火熱局面，但未來不排除成交量下行的可能，這類城市仍要面臨調整的壓力。

部分房企發力春節行銷

春節期間，部分房企開展了一系列節日行銷和優惠活動。各家房企的行銷方式各不相同，大致包括降價讓利、節慶表演、贈送禮品等。

在降價讓利方面，優惠幅度最大的當屬恒大。據了解，恒大在春節期間不分地區，不分市場，全國所有樓盤享88折優惠，部分特價房額外享95折優惠，根據支付方式不同，還可享有96至98折不等的購房優惠。

在安徽合肥，文一地産的新春購房節活動囊括了合肥當地數十個項目參與，最高優惠15萬元/套，成功簽約者另享5000至10000元購房補貼。在湖北武漢，金地在春節期間舉行了“新春鉅惠大放假獻禮江城歡樂購”的活動。

除降價讓利外，也有一些房企在春節期間開展贈送禮物、節目表演等活動。例如在佛山，泰禾佛山院子結合嶺南傳統民俗，在春節期間上演了精彩的醒獅表演，活動現場還安排了“財神爺”派發“利是”。在安徽宿州，碧桂園準備了“紅包墻”“砸金蛋”“真人版挑一挑”等活動。而在湖南長沙，龍湖地産三盤聯動，送出了微信紅包、福犬公仔、金條等禮品。

成交同比增長城市銷量分化

房企春節發力行銷取得了一定程度的效果，根據春節期間（2月12日至25日）易居所有代理項目的大定簽約（即真正確認購買並交納定金）情況，今年與去年同期（2017年1月23日至2月5日）相比上漲幅度超過40%。不過克而瑞方面指出，春節期間各城市銷量分化嚴重。

與去年春節的平淡局面相比，今年北京、上海、深圳的大定簽約套數和面積均呈現了不同程度的增長，其中漲幅最高的北京，今年的大定套數和面積分別是去年的13倍和11倍，回升表現非常明顯。上海和深圳的大定套數也分別達到去年春節的3倍以上。不過廣州的數據變化並不大，套數和面積與去年相比分別減少了19%和10%。

二線城市的分化十分顯著。克而瑞數據顯示，青島、瀋陽、成都、武漢、重慶等城市的成交維持了火爆的局面。這其中尤以青島和瀋陽表現最為突出，兩座城市的大定套數均超過上年春節同期的10倍，大定面積則分別為去年同期的14倍和9倍。成都今年春節的大定套數也是去年的8倍多。

克而瑞分析認為，上述城市的成交火爆，主要是因為城市經濟基礎和人口吸納能力都較好，房價抗跌性較強，市場需求也較大。

不過另一些二線城市則呈現出不同的情況。根據統計，海口、鄭州、南寧、天津等城市的銷量相較去年有了明顯的下降，其中，鄭州去年春節期間銷量套數曾經是所有城市中最高，但與去年相比，今年大定套數下降了68%，面積也下降了71%。

論及原因，克而瑞分析認為，這些城市前期市場火爆，需求一定程度上已經透支，再加上庫存壓力較大，導致去化週期偏長，市場後繼相對較為乏力。

回鄉置業者支撐銷量

與一二線城市相比，三四線城市春節期間樓市的表現較為活躍。從春節期間易居代理項目的大定簽約數據來看，不少三四線城市的春節成交量呈現出翻倍的增長，部分城市甚至翻了數十倍。例如大定套數最多的淮安，其數量是去年的59倍，大定面積也達到去年的170多倍。

而從克而瑞此前公佈的項目銷售情況來看，品牌房企在三四線城市認可度頗高，例如沙縣碧桂園，在開盤當天吸引3000人到場購房。

克而瑞分析認為，三四線城市春節成交期間之所以活躍，與人們返鄉置業密切相關。由於一線城市購房成本高，不少在外打拼的人選擇在三四線小城鎮購房，一方面是為了投資，一方面也是購房給父母居住。

另外，春節成交活躍的三四線城市基本都是常住戶籍人口比小于1的城市，人口長期處於凈流出的狀態，經濟發展和産業水準也相對不發達，房價也相對較低，這讓返鄉者作出了“掙一二線的錢，買三四線的房子”的決策。

不過，並非所有三四線城市今年春節都實現銷量上升。克而瑞數據顯示，洛陽和泰州的大定套數同比分別下降了56%和57%。

部分三四線城市或面臨調整壓力

克而瑞分析認為，今年春節假期樓市表現優於去年同期，主要還是因為調控政策的作用。2016年國慶期間，國內22座城市密集出臺調控新政，進一步加劇購房者觀望情緒，致使2017年春節房地産市場降溫明顯，多數城市成交量降至歷史低位。

進入2018年，樓市調控政策層面基本延續平穩的主基調，而各地人才政策也對市場起到了一些助推。克而瑞預計，三、四月份市場有望維繫較高熱度。

不過對於當前大熱的三四線城市，克而瑞分析指出，這類城市的市場紅利大都提前兌現，成交量將步入下行通道，尤其是那些房價上漲過快，並且缺乏經濟基本面支撐的三四線城市，面臨更大的調整壓力。(記者葛政涵)