“房住不炒”須抑制終端金融需求

據國家統計局數據，2017年12月全國70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數環比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水準已經低於上年同期，但三線、四線城市房價出現上漲動向。同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，我國城鎮居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續遏制房地産泡沫化傾向已經成為金融監管當局共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門杠桿率。

過去幾年我國熱點城市房價出現較快上漲，居民部門加杠桿是主要動力。本輪房價上漲始於2015年四季度，進入2016年後熱點城市房地産市場急劇升溫。在房價節節攀升同時，居民部門加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國個人購房貸款餘額同比增長35%,較同期各項貸款增速高出21.5個百分點；2016年全年新增4.96億元，約佔各項貸款新增額的39.2%,同比多增2.31萬億元。經過2017年地方持續升級房地産調控措施後，全國個人購房貸款增長有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國個人住房貸款餘額同比增長 26.2%，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門杠桿率出現了明顯上升。綜合研究機構數據，1996年我國居民宏觀杠桿率（居民部門債務佔GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門杠桿率增長整體平穩。但2008年後我國居民部門杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加杠桿非常活躍，各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市，個人消費貸、個人經營貸違規進入購房領域現象突出，導致居民部門杠桿率跳升至50%水準。我國居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。

從終端金融需求入手，可以在短時間內有效扭轉房價上漲預期，同時最大程度避免誤傷剛性住房需求，實現區域住房市場穩健運作。這主要是因為：

一是管控終端金融需求可以有效消減房價上漲動力。應該看到，終端住房金融需求已經構成當前房價上漲動力。房貸過快增長城市房價絕對漲幅也在高位。當前北京房價出現回落，與“3.17”新政出臺了史上最嚴厲的住房信貸政策密切相關，“認房又認貸”、提高二套房首付比例等等，既有效堵住差別化住房信貸政策執行過程中可能存在的漏洞，又顯著增加了住房炒作成本，提高了住宅投資變現難度，對房地産炒作行為形成了空前擠壓。

二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門杠桿率。説到底，抑制居民部門杠桿率必須要管控住個人購房貸款的非理性增長。通過強化商業銀行在個人購房貸款環節的借款人收入真實性審核，加大對個人消費貸款、個人經營貸款用途的監管檢查，可以將不符合貸款門檻的借款人排除出去，進而在宏觀上降低居民部門整體債務負擔。

三是調控終端金融需求可以有效降低房地産金融運作整體風險。當前若非居民部門杠桿資金推動，房價難以脫離基本面大幅上漲。如果從終端金融需求入手，那麼可以減少杠桿資金對住房追逐，降低房地産市場整體風險。

筆者認為，堅持“房住不炒”，有必要對居民部門杠桿率進行抑制，並有效引導房地産市場預期。在堅持房地産市場“分類調控、因城施策”的基礎上，基於對區域性住房供求關係的深入準確把握，需要及時對終端金融需求進行相機調整，對住房炒作行為在金融端切實形成有效擠壓，同時最大程度避免對剛性住房需求的誤傷。