樓市四季度或整體進入降溫週期

近日，國家統計局發佈2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，隨著“因城施策”房地産市場調控政策不斷深入，70個大中城市中15個熱點城市房地産市場總體平穩。但需注意的是，北京、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州等多個熱點城市首現同比下調。

業內人士認為，經過1年連續的調控措施，房地産市場已經明顯降溫，市場逐漸進入低谷徘徊，預計後續市場將進入降溫週期。

退潮房地産市場告別暴漲

國家統計局數據顯示，10月份房價漲幅出現下調。從環比看，南京、鄭州、武漢、深圳下調0.1%，北京、廈門、濟南、廣州下調0.2%，無錫下調0.3%。從同比看，北京下調0.2%，上海、無錫下調0.3%，鄭州、合肥下調0.5%和0.6%，杭州下調0.9%，南京、福州下調1.1%，成都、深圳下調幅度分別達1.3%和3.3%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新一輪調控一年多來，各地樓市調控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現下跌態勢，70城房價同比增幅上漲空間已經不大，未來會繼續保持同比增幅收窄態勢。

“2016年以來，首次出現10個熱點城市房價同比齊跌的現象。”中原地産首席分析師張大偉表示，9月時，僅上海、深圳、成都3城出現同比下調現象。樓市嚴格調控的影響下，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落。

據國家統計局測算，一線城市新建商品住宅同比漲幅連續13個月回落，10月下調0.5%；二線城市同比漲幅連續11個月回落，10月下調1%；三線城市則連續3個月回落，10月下調0.7%。

二手住宅價格同樣降幅明顯。數據顯示，一線城市二手住宅價格同比漲幅連續13個月下滑，10月回落0.7%；二線城市方面，連續9個月下調，10月回落0.7%；三線城市連續3個月下調，10月回落0.3%。

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，與9月相比，70個大中城市中，二手房價環比下跌的城市數量為20個，下跌數量增加了7個。總體看，近幾個月，二手房價環比下跌的城市數量持續增加，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢。

持續調控向二三四線深入

值得注意的是，張大偉表示，熱點城市在9月全面下行後，個別城市出現回調，天津、上海、成都出現了環比上漲，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多達50個城市出現環比上調現象，較9月增加4個。其中，哈爾濱環比漲幅高達1.7%，呼和浩特、南充環比上漲0.9%，岳陽環比上漲0.8%，太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環比漲幅均達0.7%。

張大偉指出，雖然此前漲幅過大的部分城市已因調控有所抑制，但從根本來説，部分熱點城市依然是購房熱點對象。這也是近期成都、南京均開啟搖號政策的主要原因。

16日，成都市房管局發佈通知，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部採取公證搖號排序選房的銷售方式。其中要求，房地産開發企業在開盤銷售前，應當制定購房登記規則，不得設置僅有利於房地産開發企業或仲介機構內部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利於購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少於3日。

“因此，房地産調控力度將繼續向熱點的二三四線深入。”張大偉説。

事實上，11月開始，包括山東等省份的三四線城市全面加碼調控，全國多城市繼續落地租賃政策與限售政策。菏澤規定主城區和成交量高、房價穩控壓力大的縣區新購新建商品住房和二手住房取得産權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年；東營規定中心城新購新建商品住房和二手住房取得産權證書滿3年後方可上市交易。其他縣區、東營港開發區可依法適時開展限購、限貸、限制轉讓等措施；聊城規定在市城區（東昌府區、經開區、高新區和度假區）範圍內新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得産權證書滿2年後方可上市交易，非本市居民新購住房自取得産權證書須滿3年。

收緊四季度樓市面臨全面圍剿

雖然部分城市熱度依然不減，但隨著政策不斷收緊，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑。

事實上，國家統計局數據顯示，1至10月份，全國商品房銷售面積13億平方米，同比增長8.2%，增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2%，其中，住宅銷售額增長9.6%。

張大偉表示，1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%，這是自2016年初22個月以來，房地産成交漲幅首次跌入10%以內。

同時，上海易居研究院發佈報告顯示，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比，下降3.7%。

“金九銀十生變，出現下調態勢。”易居研究院研究員王夢雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區來看，東部地區和西部地區商品房成交面積增幅出現同比下跌態勢，分別下降9.0%和2.0%。

除此以外，資金對後期市場抑制更為明顯。近日央行公佈的10月金融數據顯示，10月，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過千億元，這也是最近2年來第一次單月住戶長期貸款增加低於4000億元。

企業到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數據顯示，1至10月份，房地産開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，國內貸款20798億元，增長20.2%；利用外資125億元，增長1.6%；自籌資金41086億元，增長0.8%；個人按揭貸款19586億元，下降1.0%。

同時，以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現了明顯的下調。

CRIC房地産研究院研究員楊科偉説，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要因為政府加強了金融監管，去杠桿效果顯著；此外，信貸規模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1至9月月均水準。而消費貸表明前期樓市調控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現，預計未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放鬆。

王夢雯表示，一般來看，當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時，預示著房地産市場步入較快發展通道。而當前，房地産開發投資同比增幅在9月份與企業到位資金同比增幅出現重合後，10月份進一步上升至企業到位資金同比增幅上方0.4個百分點。説明資金趨緊環境中，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發商資金面出現變盤。

業內人士指出，從目前來看政策放鬆難度較大，與此同時，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力，多重抑制下，年末樓市或整體進入降溫通道。