租購同權能上"名校"?專家:大城市難

“租房能上名校？”“租房也能落戶？”……近期，地方租賃住房政策密集出

這段時間，“租購同權”火了。“租房能像買學區房一樣上‘名校’”“租房也能落戶”……7月中旬以來，廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴權的種種政策，引起廣泛關注。

今年3月，住建部有關負責人在國新辦發佈會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購同權”；7月下旬，住建部等九部門發文推動人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，並提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

“租購同權”到底是什麼？會帶來哪些改變？還有哪些坎要邁過去？

租房真能上“名校”嗎？

租購同權是好事，但也沒必要誇大含金量

7月中旬，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。“租購同權”，第一次出現在我國地方政府的正式文件中。

所謂“租購同權”，就是不能讓人們因為住房方式不同而獲得不同的基本公共服務。而在基本公共服務領域，教育無疑是人們最關注的熱點之一。廣州一些仲介機構提煉出政策賣點——“租房也能上名校”，成了此次引爆“租購同權”熱議的捻子。

“一開始不少人還真信了，小區業主微信群裏都‘炸鍋’了。”家住廣州海珠區一套“學區房”的袁倩説。袁倩手中的這套房，是2014年購入，對口海珠區第三實驗小學，2.8萬元/平方米的售價在當時高出周邊均價1/3，3年來已漲到5萬元/平方米。“在我們小區，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這麼低的成本上名校，那我們之前的投入豈不白費了？將來換手，也肯定賣不上價錢吧？”

隨後一段時間，來自政府部門的權威解讀使“真相”漸趨明朗，袁倩也慢慢安下心：一來，“租房就能上學”並非新政，而是早已有之，至少從前年2月起，租賃合同就是有效的“居住地證明”，能作為孩子入學的“門票”，此次文件提及只是突出強調而已；二來，廣州政策中仍延續了租房上學的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學安排學位條件；三來，即便可以“就近入學”，也要“接受統籌安排”，很難“精準定位”到名校。“租房也能上名校？這事八字還沒一撇吧？”袁倩説。

7月下旬，繼廣州之後，無錫、鄭州、揚州、濟南等一些城市也先後出臺與“租購同權”相關的文件。不同的是，這些城市將同權重點放在了戶籍上。比如，無錫取消了原先購房面積達60平方米以上准予落戶的門檻，改為只要在當地有合法穩定住所和合法穩定職業，不論住宅面積大小均可落戶。

“推動租購同權，不能誇大它的含金量。”2014年剛通過購房落戶成為無錫新市民的李斌對落戶政策很清楚：首先，“租房可以落戶”不是新鮮事，而是早已有之，以前除了購房人員之外，投資人員、外來務工人員也都能落戶，只不過購房落戶更為乾脆利落，其他兩類還要滿足一系列要求；再者，就算按現在的政策，“租房未必就能落戶”，照樣得滿足相關條件——參加無錫城鎮社會保險、申領（簽注）《江蘇省居住證》均滿5年。

“北京、上海就不會提‘租購同權’吧？到北京租個房，孩子就能上名校，怎麼可能呢？真那樣，全中國還不得有一半的人擠過去？”李斌打趣説。

“這幾年長三角地區的城市普遍發展不錯，上海的‘虹吸作用’也很明顯，無錫的外來人口增長其實並不快，需要在落戶門檻上‘松鬆口子’。”李斌揣測，此次新政的目的更多還是為了增強無錫的城市吸引力和競爭力。

租購同權面臨哪些剛性制約？

在一些人口大規模流入的城市，完全做到“租購同權”還不現實，最大的難點是優質公共資源的供給能力不足

“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學、中學。”被派往美國工作的北京某諮詢機構職員高時告訴記者，在美國，地方政府公共資金的最主要來源就是房産稅，儘管房産稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔了房産稅，按照這個邏輯，租房者當然能夠享用所租房屋的相關公共服務，“然而，國情不同，中美人口規模、公共資源體量都不一樣，國內什麼時候實現‘租購同權’還真不好説。”

不少人跟高時持有同樣的觀點——“租購同權”的確是一個美好的期待，但要真正實現並不容易。

“推動社會公平當然是好事，但這份公平也應考慮購房者的付出。”袁倩了解到，目前在廣州各區，入學排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者，最後才是既無戶籍也無住房的人群。她認為，在學位富足的區域，租房者的子女理當能夠入學，就近享受義務教育，但如果“僧多粥少”、學位緊張，還是應該維持現狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對城市的貢獻差出太多。”

國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲認為：“現階段，在我國一些人口大規模流入的城市完全做到‘租購同權’還不太現實，最大難點是優質公共資源的供給能力不足，特別是與‘學區’緊緊聯繫在一起的教育資源明顯短缺。”她認為，一座城市涌入大量人口後，子女就學的需求會大幅度增加，但當地教育資源並不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

仔細觀察不難發現，此番推動“租購同權”的城市大多並非人口流入壓力最凸顯、租房者擴權需求最強烈的城市。正如中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵所説，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應、控制戶籍等措施，事實上就是對“權”的限制，“租購同權”的實施還面臨著許多剛性制約。

從另一方面看，“租購同權”也非“盲目畫餅”，而是大勢所趨、現實所需。

“中央提出，‘房子是用來住的，不是用來炒的’。既然是‘住’，除了自有産權的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認為，“當前我國要建立房地産市場健康穩定發展的長效機制，一個重要舉措就是通過租售並舉來滿足城鎮各類人群的住房需求，而要使‘租售並舉’落到實處，‘租購同權’勢必要提上重要的議事日程。”

“過去，我國城鎮中有一些福利和享用公共資源的權利附著在産權住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶後孩子就有享受在‘學區’入學的權利。再加上購房會帶來‘財富效益’，升值空間大，人們就會更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購房需求越來越旺，房價容易出現過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購房的“獨木橋”上，“這樣一來，人們買房會更加理性，有利於房地産市場平穩良性發展。”

租購同權會推動租金上漲嗎？

目前各地新政在“同權”方面仍留有較高準入門檻。只要收入水準沒有大幅調整，租金水準就不會有太大變化

“前幾個月，全家一到週末，就四處看房、談合同。‘租購同權’的信號一齣來，我們就把買房計劃擱置起來了。先觀望觀望，看看市場是個什麼走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區幼兒園的學位充足，閨女能就近入園，可幾年後上小學咋辦？都搶著上好學校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購同權’能讓房價有所鬆動。”

同樣心情微妙的還有已經“上車”的有房一族。“如果租房者權利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房産本身的價值會不會縮水？”相關細則沒出來，袁倩現在也拿不太準。

“租購同權”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該誇大它的效應。”鏈家研究院院長楊現領認為，目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，帶來的實質性改變並不大。更重要的是，決定一個地區房租水準的核心因素是當地人的平均收入水準。“根據我們的分析，國內租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導致換租。只要收入水準沒有大幅調整，租金水準並不會有太大變化。”

“‘租購同權’最大的意義不在於對市場的影響，而在於解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現領認為，落實“租購同權”還應該更接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩腳跟，下一步才會産生對學區的需求。”

任興洲認為，“租購同權”絕不單是一個住房問題，更取決於我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現代化，尤其是在教育制度和相關資源的供給方面。現在人口流動越來越快，但義務教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應義務教育的財力支援，讓其有足夠的能力改善當地教育條件，增加優質公共資源的供給。“同時，還要做好配套的制度設計，避免造成過度的人口‘虹吸效應’，加重‘大城市病’。因此，與租購同權相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關的制度安排。”記者劉志強