“寫字樓+零售物業”組合受青睞

近日，戴德梁行發佈《2016-2017中國商業地産大宗交易市場報告》，報告顯示，從全球資本來看，2017年可用新資金預計將達到4350億美元，雖較去年的最高紀錄減少2%，但仍為有史以來第二高。面對又一波大量資金的涌入，中國預計成為繼美國之後第二大投資目標國家。

據統計，中國商業地産投資于2016年創下歷史新高，大宗交易金額達2094億元，與2015年相比翻了一番。儘管2017年一季度的交易金額只有500億元人民幣，但由於不少大型資産交易正在進行中，因此戴德梁行報告預計，大宗交易金額會在第二、三季度顯著上升，2017年全年交易金額有望突破紀錄。

寫字樓仍然最受歡迎

按照資産類別來看，寫字樓仍然最受歡迎。數據顯示，2016年全年總投資額中，寫字樓佔據一半，略高於2015年42%的佔比。不過，增長最快的是零售物業投資。根據統計，2016年零售物業投資達到560億元，佔交易總額的27%，這也是2010年以來的最高佔比。

由於租金增長放緩，同時資本價值增長超速，國內商業地産收益率受到壓縮。2016年四大一線城市甲級寫字樓價格平均上漲近10%，但租金僅平均增長1%，因此一線城市平均毛收益率下降至4.9%。報告認為，在龐大供應量的壓力下，預計未來租金增長仍保持緩慢，收益率預計或將繼續下滑。

在收益率不斷壓縮的情形下，一些投資者把目光轉向零售物業。報告稱，一部分投資者計劃通過物業提升或租戶調整，來取得更高的租金，而另一部分投資者，則打算將其收購的零售物業改造成寫字樓或綜合體，以實現更高的回報。

數據顯示，綜合體項目的收購中，寫字樓和零售物業的組合佔到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通常可以達到較高的入住率或租金增長。同時，由於寫字樓內的員工可在工作日為零售區域帶來較為穩定的工作量，因此寫字樓與零售物業的相輔相成也令該類物業受到投資者的青睞。

內資買家佔比達九成

報告顯示，去年商業地産大宗交易中內資買家佔比為86%，這也是近10年來的最高佔比，由於具有資金雄厚、審批較快等優勢，內資企業大舉涉足國內超一線城市。

報告用上海舉例，稱險資為主的內資機構資本在這裡十分活躍，在內資投資總額的佔比接近六成。在利率仍保持較低水準以及股市持續低迷的狀態下，險資的資産配置壓力不斷加大，而商業地産尤其是位於一線城市的優質物業成為各大險資互相爭奪的對象。（記者葛政涵）