北京限房價項目開閘迎大考 1800多套限房價房源取證

6月9日上午，在北京首個限房價項目開盤現場，瀛海府194套房源僅用了一個半小時就被選走

北京限房價項目開閘迎“大考”

超20個項目進入可預售階段，4個項目已入市，在暫時的“日光”背後，房企壓力重重

幾乎是一夜之間，北京新房市場供應閘口大開。截至昨日，北京已經有4個限房價項目入市。此時，距首個限房價地塊出讓已經一年半時間。這期間，北京按照“競地價、限房價”的方式成交了超60宗地塊，一年多的開工建設，超過20個項目進入可預售階段，隨著限房價銷售政策的正式落地，這批項目也加速入市。在亦莊、黃村等區域內，多個限房價項目林立，形成競爭之勢，“日光”背後，壓力重重。

1800多套限房價房源取證

6月9日上午11點，瀛海府開盤現場選房結束後，小刀(化名)和老公悻悻走出。194套小三居，700多組排號者，現場到場率超過70%，以隨機搖號的方式，每組搖出5位購房家庭進行現場選房，直到最後，她的號碼也沒有被叫到。

小刀告訴記者，她這個週末要去北七家片區的限房價項目看看。此前，在CBD工作的她，一直奔走于大興尤其是瀛海板塊，看過七八個限房價項目，對於每一個項目的位置、交通、戶型都瞭如指掌。也正是在多番比較後，她選擇了距離地鐵8號線瀛海站較近的瀛海府項目。

整個瀛海府項目，僅用一個半小時，全部房源被選走，這是北京首個限房價項目開盤現場的情況，火爆、售罄等是關鍵詞。在6月8日發佈預售證預告後，瀛海府項目搶先在第二天開盤，金樾和著選擇在6月10日開盤，兩者均為由中海操盤的項目。

截至目前，北京已經有包括位於大興的瀛海府和位於房山的旭輝城、金樾和著等四個限房價項目入市，共獲批住宅房源1808套，其中瀛海府194套、旭輝城890套、金樾和著664套，70%的戶型為90平米以下的兩居、三居。

據了解，除了已經開盤的兩個限房價項目外，旭輝城將於6月16日現場開盤。

一批限房價項目正在路上

眾所週知，2017年北京新房市場成交創下近年來的新低。據中原地産數據顯示，2017年北京新建商品住宅成交約2.7萬套。分析主要原因，一是調控政策密集出臺，市場上的投資投機需求得到有效抑制。二是新房市場供應量減少，2017年北京新建商品住宅供應量和面積同比分別下降33%、29%。

2018年，北京新房市場將一改去年供應和成交“頹廢”之勢。上述四個項目的入市只是“開胃菜”，一批限房價項目正在入市的路上。

據記者了解，目前，已經有近30個項目公佈案名，其中不少項目表示將於6月底開盤。業內人士預計，從6月開始，限房價項目供應量將出現井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

毫無疑問，限房價項目的集中入市提供了一批低於市場價的新房，緩解了北京新房市場的供應壓力，同時增加購房者選擇的機會。

因此，在瀛海府開盤現場，雖然選房人數眾多，但是購房者較為理性。新京報記者觀察到，不少購房者在選房沒結束時提前離場，一位50多歲的中年人在還有70余套房源時就棄選了。他表示，“剩下的樓層不是很好，並不是非得買。”也有購房者在選房失敗後，直接去了附近的萬和斐麗和禧瑞天著看房，還有購房者更是在多個限房價項目排卡、驗資。

更有甚者，雖選中了房子，但仍在猶豫中。在探盤中，記者就發現，有購房者在金樾和著選房成功後，仍在隔壁的旭輝城交了意向金。

作為全北京第一個限房價項目的開盤現場，必然引起市場熱議，而一個半小時售罄，也讓市場看好限房價項目的市場前景。但事實上，瀛海府或許只是個案，推出套數不多，且交通、戶型等綜合分值在區域內靠前，這促成了其熱銷。

但現實的情況是，限房價項目銷售政策落地的前半年，不少項目進入預售階段，形成“堰塞湖”現象，而隨著政策正式落地，集中入市的現象不可避免，必然形成競爭，“市場就這麼大，客戶就這麼多，但是項目卻不少，大家的壓力肯定很大。”有開發商如是説。

“壓力盤”增多

記者在瀛海府開盤現場看到，一輛大巴車在場外等候，接送沒選上的購房者前去金樾和著樓盤進行看房。而在出口處200米外有四五個自稱萬和斐麗的售樓人員，看到有選房人進出，不斷前去詢問。還有遠在大興黃村的金悅府限房價項目工作人員，也前來推銷房源。

作為限房價項目供應大區，大興的項目多達十余個，主要分佈在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個板塊距離較近，區域內佈局有瀛海府、萬和斐麗、禧瑞天著和悅華錦等項目，很容易成為競品。而在黃村板塊，佈局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等。

中原地産首席分析師張大偉表示，大部分限房價項目都要求非常快的回款速度。如果扎堆入市，銷售壓力將會非常大。

與瀛海府的售罄不同，推出340套房源的金樾和著，開盤當天去化率為77%。相關人士表示，“如果早點開盤，去化率可能會更高，隨著供應增加，客戶的可選項目也增加了。由於位置等原因，金樾和著70%的客戶來自房山本地，還有一部分客戶是因為價格因素在這買房。”

根據中原地産提供的數據，過去一年多來，房山成交8宗限房價地塊，規劃建築面積98萬平方米；順義成交6宗，建築面積93萬平方米；豐臺成交6宗，建築面積90萬平方米；還有海淀的翠湖科技園板塊、朝陽的孫河板塊，都聚集有限房價項目。

已經入市的四個限房價項目，拿地時間分別為2017年2月份、4月份、7月份。據悉，在2018年1月份拿地的項目，有的計劃年中開盤。每個項目都在盡可能加快入市。2017年初拿地與2018年初拿地的限房價項目，也許將同時入市、同場競技。對此，有業內人士表示，開發商資金壓力大，目前主要是提高週轉，實現快速回款。