天津新落戶政策出臺房地産火爆 銷售：1天簽約25套

人才引進再次引發繞開限購的質疑吸引人才的同時用好人才才能去地産化

津門搶人津樓搶收

在樓市版圖裏，津門從來算不上是熱點。以前是環京，並沒有環津；現在有了雄安，大家討論的也是雄安周邊，並不是天津周邊。雖然身為直轄市，但天津在樓市版圖裏的熱度別説趕上北京、上海、深圳，就連杭州、南京等二線城市都難以企及。

但這一切的轉變，很可能就源於上周天津發佈的“海河計劃”。最低限制為全日制高校本科畢業生不超過40周歲就可以申請落戶，讓天津在發力搶人大戰的同時，樓市未來空間也變得難以想像。

暗潮涌動的津門樓市

在金融公司工作的張斌(化名)上週末匆匆趕到了天津，像很多同行人一樣，他的目的就是去現場了解天津的落戶情況。在此之前，來自河北邢臺的張斌早就在燕郊買了房，但在北京工作，是一位真正的北漂，平日裏很少到天津的他，幾乎對於這裡是完全陌生的。但聽説天津出臺了新落戶政策，不用買房就能落戶，門檻極低，於是他依然在第一時間趕到了津門。

上周，天津對外宣佈啟動《天津市“海河英才”行動計劃》，該計劃規定，全日制高校本科畢業生不超過40周歲，碩士研究生不超過45周歲，博士研究生不受年齡限制，可直接落戶天津。“海河英才”計劃發佈不到24小時，天津官方發佈消息，已有30萬人申請落戶。很多像張斌一樣的北漂趕到天津。根據北京青年報的探訪報道，週末21日淩晨2點便有人在辦事大廳外排隊。

“最終沒有辦成，因為需要調檔。”張斌告訴北青報記者，雖然暫時沒辦成，但他順便去武清等地看了一圈，發現售樓處都已經擠滿了人。

由於天津出臺了多項政策補丁，包括調檔案等方式增加了落戶難度，但毫無疑問的是，未來潛在的入戶大軍，在被嚴格限購打壓了許久的天津開發商眼中，就是未來隨時可能轉化的潛在購買力。

李文(化名)是天津濱海新區某項目的負責人，他管理的項目售價在1萬元/平方米左右，並且主打70-90平方米的小戶型，是名副其實的剛需盤。李文告訴北青報記者，僅從他的單一項目來看，在海河計劃出臺的前後，購房人的情緒是完全不一樣的。

來買他們項目的購房人多是純剛需，在海河計劃出臺前，遇到了多個希望延長首付款支付時間的請求。有一位已經簽約的購房人，就因為僅差2萬元的首付款，要求多給出一週左右的富裕時間。最後經過協商多給出了他3天時間，才湊齊了這2萬塊。

那時候成交一套房很不容易，李文告訴北青報記者，售樓處工作日往往一套成交都沒有，週末的高峰也不過10套左右。但就在海河計劃出臺後的第一個週末，僅週六一天，項目就接待了數十組看房人，當天簽約25套，是今年以來的成交最高的週末。

不僅是濱海新區的剛需盤，位於武清的幾個項目也在週末迎來了不少看房人。某在售項目一位銷售人員告訴北青報記者，週末的帶看量明顯上升，100萬-200萬左右的剛需盤最受關注，一半以上的看房人都是非天津本地的購房人。

“海河計劃在引進人才落戶的同時，也改變了很多人對於天津樓市未來的預期，即便暫時的成交主力還是天津本地的剛需。”李文告訴北青報記者，雖然雖然天津人才落戶不斷打補丁，但最關鍵的調檔並不是難突破的問題，原本辦理天津戶口的仲介現在都轉行辦理落戶天津所需的檔案調入。購房人也看在眼裏，所有放開人才引進的城市幾乎都出現了搶房，所以很多原本猶豫的購房人抓緊下手。

趁機出貨成共識

此前天津方面公佈，在海河計劃上線的第一天，申請人數就突破了30萬，即便出臺了多項打補丁政策，提高了落戶門檻，但未來仍會有相當數量的新天津人入住，其中大部分都是北漂的購房人，其數量遠遠超過了天津樓市一年的成交量。

天津我愛我家研究中心的數據顯示，2017年，天津新房成交了1280萬平方米， 假設按照每套成交房源90平方米計算，2017年天津成交的新房套數約為14.2萬套，而海河計劃的申請落戶人已經突破了30萬。這些潛在申請人資訊是開發商最為關注的，也被認為是未來的潛力購房人。

天津樓市會趁熱漲價嗎？

至少在目前看來，開發商並不願意提價。李文告訴北青報記者，在海河計劃出臺後，就跟幾個同行探討了一下，最終大家一致認為，趁機出貨儘快跑量才是最要緊的。尤其是趕在6月30日之前，抓緊取證供貨，萬一調控升級或者人才引進門檻大幅提高，都可能對市場形成新的衝擊。畢竟限購威力猶在，不會對價格形成大幅波動。

一些天津新盤的定價也確實採用了快銷的策略。像天津東麗區的金茂悅項目，近期就有推盤打算，定價並未因為海河計劃出臺而波動。一位該項目的銷售人員表示，上東金茂悅預計首次開盤計劃推出小高層精裝修産品，戶型為83-99平方米的二至三居。首次開盤的價格會比較優惠，應該在3.5萬元/平方米左右。不僅如此，其實項目還有部分內部價房源，尤其是99平方米的三居室，內部價房源起價約為260萬元/套，單價2.8萬元/平方米，這個單價幾乎是貼著地價成本線在賣。

根據公開資料顯示，上東金茂悅是去年拍得的天津東麗區地塊，當時金茂以31.5億元競得此地，折合樓面價約為26413元/平方米，溢價率45.5%。按照這樣的地價標準，無論是內部房源價格還是公開售價，都顯得誠意十足。

李文還表示，如果樓市成交量整體大幅提升，存貨消化殆盡，有可能提升價格，不過大概率會是捆綁裝修等方式的暗暗提價，用來試探市場反應。但現階段肯定是趁著海河計劃的熱度，抓緊出貨。

搶人才如何才能與房地産脫鉤

事實上，天津樓市的搶購表現並不意外，早在天津之前，各地頻發的人才新政都引發了區域的搶房現象，住建部甚至公開約談相關城市，並明確表示限購政策不會鬆綁。

中原地産研究中心的統計數據顯示， 2018年以來，已經有超過35個城市發佈了40多次人才吸引政策。疊加2017年，據不完全統計，全國已經有超過50個城市發佈了多次人才吸引政策，包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、瀋陽、濟南、西安等。尤其是西安、成都、南京，因為人才政策的放寬，都發生了一房難求的搶房場景。

通過低門檻人才引進的落戶政策，成功繞過之前作為限購的大殺器。對於這些城市的做法，北京房協副秘書長陳志認為，防範金融風險特別是防範房地産領域的風險是國家任務的重中之重。在去杠桿、擠泡沫、目光緊盯樓市調控的當下，很多城市在“房住不炒”的緊箍咒上通過發動所謂的“搶人大戰”，形成了變相放鬆調控，放鬆限購的情況。

僅從最近房價上漲城市看，其中大部分發佈過人才引進政策。以最典型的西安為例，4月房價環比再次上漲1.6%，與寬鬆的人才引進政策的確有很大關係。

“大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地産市場波動。從天津的人才新政來看，不斷打補丁，説明之前沒有做好預期，天津當地的房地産市場也已經出現了升溫跡象。”一位業內專家表示，天津的海河計劃雖然與房地産沒有直接關係，但幾萬幾十萬的潛在落戶人口，無論怎麼看，都將推動當地樓市的成交。

不過，業內人士也表示，從住建部對多個城市的約談看，這些約談反覆地向外界傳遞了一個清晰的政策信號，就是必須繼續堅持房住不炒的基調，房地産調控絕不放鬆。未來各城市的低門檻引進人才的戰略可能被要求更加規範，不能只引進人才，卻沒有用人才，吸引的人也不能只是為了買房，這樣並不會為當地經濟産生長遠影響。