"動批"轉型高端寫字樓 打造北京金融科技創新示範區

如今只要不是週末，整個西外大街都靜悄悄。要趕上北京展覽館辦展會，但凡有十幾人在門口流連，那都非常扎眼。誰又能想到，兩年前這裡還是人頭攢動、車水馬龍、聞名世界的“動批”。那時候，凡遇“五一”、“十一”，整個“動批”地區需要啟動應急措施，連公交車都要改線，以應對長假期間的大客流量。

如今，“動批”區域內12個市場全部閉市，實現北京疏解非首都功能標誌性工程的圓滿收官。未來這裡將打造成為“北京金融科技創新示範區”。承載12家市場的8棟樓宇全部需要“騰籠換鳥”，涅槃重生。李然，“寶藍眾創”總經理，是寶藍金融創新中心“動批”第一家轉型樓宇的總管家，他見證了這片熱土上最波瀾壯闊的變化——從賣50元一件的衣服到賣600萬元一架的無人機。

定位：從服裝批發轉戰科技金融圈

對於寶藍金融創新中心內的客戶，李然如數家珍，9家企業、300多員工他都門清兒，連人家的效益和産值、企業負責人的學歷和年齡他都瞭如指掌。也難怪，整棟大樓裏，不過9家企業，都是捏來捏去、精挑細選出來的。

2014年“寶藍金融創新中心”還叫“天皓成服裝批發市場”，是聞名天下的“南韓城”，300多個攤位，以經營韓式服飾為主，一半的攤位在地面以下，日客流量卻有1萬人。想想這場景，幹了多年物業管理的李然覺得不可思議：“這麼多人，這麼點地兒，多大的風險啊？”

李然所在的“寶藍股份公司”主要從事産業園的運營和寫字樓租賃，在引入服務科技型和金融創新型企業上有多年經驗。離西直門不遠處的“中關村網際網路金融産業園”就是由他所在的企業運營的。

“天皓成”是“動批”第一個轉型的服裝批發市場，始於2014年末。“我們參與了市場疏解、整治和升級改造的全過程。”李然説，“動批”的地理位置很吸引人，從復興門到中關村畫一條線，“動批”剛好在中間，上夠得著科技企業，下摸得到金融企業，人才聚集。“因此，我們提出了打造‘科技金融板塊’的設想，當年就向西城區政府報了方案，並通過市場化手段，獲得了‘天皓成’的轉型升級運營權。”

“天皓成”的産權方屬於“園林地産公司”，通過商務談判的形式，“寶藍”獲得了16年的經營權，隨後對大樓的外立面和內部結構進行改造，最終讓一個低端的批發市場變成了現代化的寫字樓，2015年年中，創新中心開始招商，“招商，不，是選商，成了大問題。”李然字斟句酌地説，“選擇哪些行業不選擇哪些行業呢？”

選商：同仁堂九門小吃全被拒之門外

“選商”這種事情，李然開始也找不著北。“摸著石頭過河。連人家同仁堂都來了，算零售企業還是傳統文化産業？該怎麼定義呢？我們拿不準，就向領導彙報。還有各種餐飲公司，包括九門小吃、美食城，還有各種培訓機構都找來了，都想進駐……但是，最後全部拒絕！我們必須要把不符合西城區未來産業定位的行業拒之門外！所以，現在這個樓裏沒有一家餐飲企業和零售企業。”李然説，為了把符合條件的企業引進來，西城區建立了業態準入聯審機制，樓裏引進的每一家企業，都需要通過中關村西城園管委會組織的相關政府部門聯審，審核未通過，再招財也不能入駐。 

“就拿我們一樓來説吧，足足空了一年半，就是因為有審核機制卡著。”李然説。這一層是最好租又是最不好租的。説好租，是因為緊挨著動物園，門前川流不息人來人往，到了節假日更是人流爆棚，隨隨便便開個餐館，穩賺！

説它不好租，是因為上述容易來錢的經營性項目都不符合地區未來的産業定位。“必須是和科技金融相關的，這些行業都不行。”可問題又來了，一層過往行人太多，作為辦公場所太嘈雜，租金成本又相對較高，科技金融企業大多不感興趣。

李然説，光為這一層樓就前後談了不下30個項目，直到去年12月，一家名為UCLOUD的雲計算企業租下了整個一層，一部分用做北京分公司的辦公室，一部分用做雲計算和人工智慧的展廳，目前正在裝修中。

成果：9家企業納稅額抵整個“動批”

目前，寶藍金融創新中心的出租率是100%，先後有工業級無人機、VR、人工智慧機器人、網際網路第三方聚合支付、區塊鏈、新能源汽車分時租賃等9家業務各異的金融或科技企業入駐。去年這些入駐企業的年産值超過5億元，預估實現利稅5000萬元，“只這一棟樓的客戶就快相當於原來‘動批’一年的納稅總額了。”李然説。

但是，像李然這種懂行的人心裏跟明鏡一樣——其實，這棟樓有先天不足的地方。雖然它地理位置優越，從辦公室後窗戶就能看見動物園的猴山，往西溜達5分鐘就是紫竹院。但是，正是因為蓋樓之初就是用作批發市場，大樓的地下面積與地上面積等同，換句話説，總面積1.1萬平方米的大廈有一半的面積不能用作寫字樓。

“地下空間的利用對寶藍金融創新中心乃至對整個‘動批’都是個課題，很多樓宇地下有大量倉庫，地上地下一樣大，寫字樓沒法做，沒人願意去地下一坐就是一天。”針對這一問題，金融創新中心將地下一層落地為國家級眾創空間，可以為超過20家小微企業提供服務；地下二層用作文印、名片製作等商務配套服務。“西城園管委會對入駐的小微企業非常支援，提供各種優惠政策，很快完成了招商工作。”李然説。

新聞背景

12家市場全部迎來新生

“動批”商圈疏解後的12家市場陸續都開始改造——“聚龍商城”是北京最大的外貿服裝集散地之一，如今，這裡正在籌劃建設全民健身中心；“四達大廈”將作為以金融科技為主體的智慧樓宇；“世紀天樂”擬轉型為北京科技金融創新中心，引入科技、金融、人工智慧、智庫等産業。

曾作為“動批”之一的“萬容天地”也迎來新生——360集團董事長齊向東宣佈：360正式落戶“動批”。這意味著“萬容天地”未來將作為360集團新總部。

就在齊向東宣佈360集團將入駐“萬容天地”時，位於北京天文館南側的“北礦金融大廈”舉行揭牌儀式。這座大廈原本計劃成為“天和白馬”服裝城的二期，目前已確定了“金融企業為主、高新科技企業為輔”的客戶定位，國網優能北京科技有限公司、中國進出口銀行、國家食品藥品監督管理總局食品藥品審核查驗中心已經入住，工商銀行及建設銀行分支機構已確定租賃意向，正在按流程進行報批。

位於西外大街140號的“首建金融中心”也以嶄新的面貌迎接新時代的到來，該樓宇原計劃開設為服裝批發市場，如今大廈內已入駐了中核集團中原對外工程有限公司、中國人民銀行徵信中心、北京市科學技術情報研究所、中國科學院古脊椎動物與古人類研究所等單位。

記者手記

屬於“動批”的新時代來了

在寶藍金融創新中心內，一架工業級無人機最高可以賣到600萬元。站在大廈的三層，背後是家族興旺的猴山，面前就是一架架遠銷澳大利亞和中東地區的無人機，我才真切地感受到“科技金融創新中心”時代真的來了，而“動批”也已徹底退出歷史舞臺。歷史上，動物園區域就是一塊創新的熱土——這片巴掌大的地區誕生了北京第一個動物園、第一個天文館、第一個古脊椎動物館，第一個大型的公共體育館，天然具有創新基因和創新傳承。從“動批”到“科技金融創新中心”，是從聚到疏之後又是一輪“聚”的開始，只不過這一輪聚的是代表首都發展方向的戰略性新興産業，聚的是和科技金融創新有關的各種要素，聚的是先進生産理念、生産方式——這片熱土迎來了她的新時代、新氣象、新作為！