調控效果顯現北京樓市降溫 部分業主主動降價求售

記者近日採訪北京多個地區房地産仲介機構時發現，因樓市成交量下滑部分業主主動降價。業內人士表示，由於國慶中秋長假因素以及調控政策持續影響，10月中上旬的網簽數據出現環比大幅下滑屬於正常。綜合最近幾月的成交情況來看，市場成交較為低迷。如果政策持續，信貸繼續收緊，樓市成交或維持低迷狀況。

二手房成交減少

中原地産研究中心統計數據顯示，9月份北京二手房住宅簽約8876套，相比8月有所上漲，但連續4個月成交量低於萬套，是2014年以來的低點。同時，據偉業我愛我家市場研究院數據統計，10月中上旬，北京全市二手住宅共網簽3196套，同比下降74.2%。

“2016年我賣了將近40套房子，而今年到現在才成交5套。”近一個月來，某大型地産仲介機構經紀人李先生共帶客戶看房近百次，但成交量寥寥無幾。在李先生所在的門店，大部分經紀人的業務量都較2016年大幅下滑。李先生向記者表示，以所屬區內的北苑家園茉藜園來説，2015年成交的價格基本上在3萬-3.5萬元每平方米。2016年樓市調控前，該小區二手房價格已到6萬元每平方米。而目前小區在售的二手房源價格，都維持在5萬-5.5萬元每平方米區間，“下跌比較溫和，難以刺激買賣雙方的交易熱情。”他説。

2016年9月30日，北京出臺樓市調控政策。政策規定，購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低於50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低於70%。今年3月17日，北京繼續收緊樓市政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

一些業主在二手房市場低迷的情況下，開始尋求通過降價儘早沽清房源。記者以購房者名義在豐台區方莊、朝陽區東大橋等地走訪時發現，部分近幾年入市的商品房，業主開始通過各種形式降價求售。如位於方莊區域的某自帶九年一貫制學校的樓盤，有業主在8月挂出一套150平方米房源後，原本掛牌價是9.5萬元/平方米，但在兩個多月以來50多次的看房經歷後，相關經紀人對記者透露，業主已經主動表示願意承擔契稅和個稅，9月底又主動降價，目前總價較此前下降50萬元左右。

而在大興、昌平等郊區，二手房源價格下跌程度較城六區更為明顯。上述區域相關仲介人士對記者表示，大興、房山等地區2015年底到2016年底上漲過快，在樓市調控越來越嚴的情況下，遠郊區買房的目標人群相較于城內降幅更快，也導致很多房源價格下調明顯。“比如黃村區域的多個老小區，今年年初成交價在4.5萬-5萬元/平方米。但9月以來，很多樓盤始終沒有成交數據，現在很多房源掛牌價在4萬元/平方米左右，而且仍有議價的可能。”相關仲介表示。

中原地産首席分析師張大偉表示，就目前的調控成效看，北京二手房價格跌幅連續5個月居全國首位，而北京作為樓市調控最嚴格的城市之一，本輪調控效果非常明顯。

信貸政策收緊

對於買房者而言，房價下降是樂見其成。從記者調研的成交情況來看，買房群體在成交議價中態度也較為堅決，一旦達到自己預期的價格範圍，樂於快速成交。業內人士表示，今年以來，房貸申請難度越來越大，利率水準也不斷攀升。時間拖得越久，購房成本也在增加。有銀行房貸部門人士對記者表示，“今年房貸規模比去年減少許多，接近年底就更少，現在手頭上有指標，即使基準利率上浮都有人要。”

截至10月26日，融360監測數據顯示，目前北京地區房貸利率水準稍有上升，目前平均利率約為基準利率的1.08倍，較9月監測數據，整體利率水準有上浮，但仍處於上浮5%-10%水準。融360監測的30家銀行中，首套執行基準利率上浮5%的有11家銀行(分支行)，分別為建設銀行、工商銀行、交通銀行、農業銀行、郵儲銀行、招商銀行、廣發銀行、興業銀行、北京銀行、北京農商銀行、花旗銀行。執行首套上浮10%的有11家銀行(分支行)，分別為天津銀行、渣打銀行、華夏銀行、匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行、民生銀行、渤海銀行、友利銀行、光大銀行、中信銀行；另有6家銀行暫停受理房貸業務。

目前，北京已無銀行提供優惠利率折扣。業內人士認為，未來北京地區房貸利率總體會維持在上浮5%-10%的範圍，銀行利率出現上浮的原因可能源自額度緊張，以及政策監管趨嚴，同時也不排除出於自身盈利的考慮。

北京某金融企業的邱女士，8月份將位於方莊區域的房子以近600萬元的價格賣出後，目前在陶然亭區域看中一套同等戶型的房源。由於她在本市已經有商業性住房貸款記錄，因此首付比例提高到6成，600萬元的房款幾乎都用來繳納新購房的首付。“陶然亭區域更接近中心，各類配套也很完善，儘管銀行房貸利率一直上漲，但還是決定購買。”邱女士表示。

上述銀行商業銀行房貸部門業務人士也表示，今年以來，銀行內部對於房貸的風控較往年更嚴，對照調控政策比照的力度也更大，對於貸後的檢查也更為細緻。

調控持續加碼

與去年同期相比，今年10月北京二手住宅市場成交量明顯下滑。數據顯示，受國慶假期影響，2016年10月中上旬北京二手住宅網簽量有12400套，而今年同期僅3000余套。北京二手住宅每日網簽走勢也表現出了同樣的下滑態勢，今年以來北京二手住宅每日網簽量，已經從1000套以上減少到不足400套，市場在“3.17”新政後降溫趨勢明顯。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由於北京二手住宅市場已經穩定在低位，接下來二手房市場必然會繼續維持現有的調控力度。與以往相比，這一輪樓市調控決心更強，力度更大，時間也會更加持久。

10月25日，住房和城鄉建設部官網披露，近日，國家發展改革委、住房和城鄉建設部聯合發出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國範圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查，檢查對象為房地産開發企業和房地産仲介機構，對房地産開發企業在售樓盤和房地産仲介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。

張大偉認為，未來一個月房地産市場價格管控繼續嚴格執行，重點查處市場不規範的價格行為，特別是繼續打壓部分限價嚴格城市的不規範現象。因此，隨著調控政策持續加碼，市場也將不斷降溫。