北上深中心區房價超7萬/m2 一線城市“豪宅化”？

　　北京一處豪宅規劃圖。

中國房地産行業步入白銀時代，但一線城市房價依然堅挺。中國指數研究院報告顯示，2016年上半年一線城市住宅價格累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點。有業內專家認為，隨著土地供應逐步減少、改善性住房需求在品質和數量上的提高，一線城市未來存在“豪宅化”趨勢。

近日，中國房價行情平臺發佈了一份“全國行政區住宅房價排行榜”，全國最貴的22個市轄區被北京、上海、深圳三個一線城市包攬，其城市中心區住宅每平米單價均已超7萬元。

一線城市上半年房價漲超一成 高端住宅成交佔比上升

“高房價”已成為一線城市不可回避的現狀。這份來自中國指數研究院的報告顯示，上半年一線城市住宅價格累計漲幅，明顯高出二、三線城市房價5.33%和4.27%的累計漲幅。在一線城市房價攀高的大背景下，“豪宅化”趨勢愈發凸顯。

中原地産研究部統計數據顯示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中1000萬元以上的高端住宅，成交佔比高達11.1%，而2015年這一比例為5.8%。上海方面，據上海鏈家市場研究部監控數據顯示，6月第四週(6月20日-6月26日)單價8萬元/平方米以上的高端住宅共成交154套，較前周增加67套。

此外，“豪宅化”還呈現向城市外環及周邊地區蔓延之勢，即分佈已不再局限在城市核心區域，而是向外延伸至郊區或一線城市周邊板塊。

亞豪機構市場總監郭毅稱，以北京地區為例，整個五環商品住宅套平均總價基本在600-900萬之間。從西北五環到東北五環，基本上總價都在1500萬以上甚至更貴，僅西南五環板塊的總價較低，可以説是黃金五環上唯一的價值高地和價格洼地。

　　張亨偉 攝

何為“豪宅”？ 4大量化指標幫你起底

就在高端豪宅開始侵蝕一線城市樓市之時，也有不少購房者表示不解，到底何為“豪宅”？

在6月28日舉行的京西南城市生態豪宅區域發展高峰論壇上，北京市房地産協會秘書長陳志就用“好”、“大”、“小”、“貴”四個量化指標來起底豪宅。

他認為，作為豪宅首先要夠“好”，即在空間、環境、設備、服務等多方面擁有量化優勢，比如區位優越不可替代，或者具有得天獨厚的自然生態環境；“大”即為空間夠大，對資源佔有率較高，滿足購房者的改善性需求；“少”是指同一區域內産品類型的稀缺；而“貴”就是價格定位會較普通住宅更高。

“地王”頻現 “豪宅化”是情非得已？

今年二季度以來，一、二線城市土地市場掀起了一股“地王潮”，“天價拿地”意味著日後樓盤的高價入市，這在一定程度上助推了熱點城市的豪宅化進程。

有媒體報道稱，截至6月29日，不到半年時間全國已出現205宗單宗超過10億元的高總價地塊，51宗超過30億元的高總價地塊，3宗超過100億元的高總價地塊，而這些“地王”也多集中在一線城市，以及合肥、南京等房價漲幅較快的二線城市。

對於這種所謂“麵粉貴過麵包”的怪像，業內人士怎麼看？

“麵粉貴過麵包的現象，是不合理的。”6月27日，萬科集團總裁鬱亮在2015年度股東大會上直言，“地王”催生的另一個因素是房地産投資低迷，全國開工面積連續兩年大幅下降，新開工面積首次低於銷售面積。

值得注意的是，從最近的成交數據來看，一線城市“豪宅”並非有價無市。

據亞豪君岳會統計數據顯示，今年5 月北京成交價7萬+/平方米的豪宅産品共簽約216套，成交面積4.38萬平方米，環比分別增加2%、10%。與此同時，5月豪宅市場成交均價高達100317 元/平方米，環比上漲14%，標誌著北京豪宅市場真正進入10萬+/平方米時代。

　　資料圖：北京西南五環一處豪宅項目。

地價“豪宅化”加大房企運營難度

中原地産首席分析師張大偉直言，“一二線城市未來房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力令房企風險非常大”，北京、上海出讓的郊區土地未來售價預期都要在6萬元以上，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢。

郭毅表示，一線城市“豪宅化”存在必然性。一方面，城市發展到一定程度，土地市場日漸飽和，地價逐漸走高，開發商高價拿地後就會通過高端産品來推盤；另一方面，一線城市居民改善性住房需求逐漸增加，這是現下豪宅量價齊增、而非“有價無市”的重要原因之一。

在張大偉看來，一線城市“豪宅化”難以避免，房企未來運營難度將越來越高。

“‘地王’現象增加，存在不少風險點，很多房企面臨後續産品定價、行銷等方面的難題，同時也增加了項目開發週期放緩等風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中新網記者採訪時稱。

郭毅則認為，經營風險對每個開發商來説都存在，早年拿地的項目，如今看來設計理念也可能顯得陳舊，同樣面臨銷售危機。