房地産市場步入週期性調整 樓市降溫意義幾何

國家統計局最新公佈的1至5月房地産市場數據顯示，曾經火爆了幾個月的房地産市場已經開始全面回落。

儘管房地産開發企業土地購置面積比1至4月份有所增加，但仍然處於負增長中。而房地産開發投資、商品房銷售面積及銷售金額在1至5月都出現同比下降。特別是住房銷售金額增速回落了5.2%。

這可能有兩方面的原因，一是早幾個月一些城市瘋狂上漲的房價開始有所收斂；二是一些城市房價瘋狂上漲現象有可能向其他城市蔓延，但這種蔓延使得上漲火候在減勢。

而房地産開發投資增長回落及房地産開發企業購買土地面積增長為負增長，都意味著房地産開發商並不是完全看好當前的房地産市場，特別是不看好中西部地區的房地産市場。因此，他們一方面在早幾個月房價瘋狂上漲的市場搶購土地，另一方面又在逐漸地退出三、四線城市的房地産市場。因為，在他們看到，這些城市的房地産市場所面臨的風險越來越大。

前幾月一些城市房價瘋狂上漲，實際與一般居民的住房消費無關，基本是投機者利用銀行信貸過度炒作的結果。

在上述房地産市場的數據中，最為顯眼的是住房銷售金額的大幅回落。可以看到，在1至4月份，房地産市場火爆最主要表現為，住房銷售金額的增長速度快於住房銷售面積增加速度近一半。即今年房地産市場的繁榮完全是由房價上漲來推動。而這種房價快速上漲不僅表現為一線城市及部分二線城市房價上漲的瘋狂，也表現于一年來不少房價持續下降的城市房價又回到上漲軌道。

當前房地産市場，只有房價上漲，才能改變市場預期，讓投資者重新進入住房市場，這樣才能重新啟動房地産市場增長。如果房地産市場預期不變，投機炒作不進入，市場的增長動力無從而來。所以，當1至5月房地産銷售金額又開始回落，而且這種回落也大於住房銷售面積回落將近一半時，這也可能意味著一些城市房價上漲的勢頭已經開始收斂，甚至於出現下降的跡象。

5月份房地産市場數據中，有兩個負增長的數據，一個是房地産開發企業購買土地面積負增長，一個外國進入房地産市場的資金嚴重負增長。前者表明房地産企業對中國未來的房地産市場還是信心不足。特別是在中西部城市的房地産開發商。後者表明，隨著中國房地産價格飆升及地王接連出現，外國投資者看“懵”了，在這種情況下，最保險的方式就是撤出中國房地産市場。

總之，住房銷售金額增長回落可能意味著房地産價格上漲預期逆轉，並由此引發房地産市場週期性調整。對此，住房投資者應該格外當心。