二線城市豪奪百城房價漲幅榜 分城施策呼聲再起

從今年前5個月數據來看，中國樓市整體上好于去年的趨勢已較為確定。

中國指數研究院最新的百城房價指數顯示，5月全國百城住宅均價，環比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續10個月出現雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

二線城市成為5月上漲主角，房價漲幅超過或接近3%(珠海為2.72%)。其中，廈門、合肥兩座城市的房價漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房價上漲幅度會達到30%至40%。

“不可否認，部分二線城市房價和地價過快上漲，或多或少受到北京、上海、深圳等一線城市房價的影響。”陳晟分析，以近期上海為例，房價漲幅明顯快於春節前，漲速顯然過快，而且土地市場也異常火爆。

6月1日，上海土地拍賣市場又一次“瘋狂”，信達以58.05億元拍得顧村住宅+商場地塊。而在5月18日，保利集團以54.5億拍得浦東新區周浦地塊，溢價率達到296%。“當前貨幣政策較為寬鬆，無論是開發商，還是購房者，都容易獲得貸款，這支援了市場的回暖。”陳晟説，房價和地價的過快上漲令人不安：“理應三年的漲幅，卻在三個月內完成，這顯然會埋下隱患。”

投資“虹吸效應”不利去庫存

深圳、上海、蘇州、合肥等一、二線城市火爆的樓市，吸引了開發商，使得投資風險不斷積累，這違背了今年房地産“去庫存”的主要目標。

“個別城市樓市過熱，不利於去庫存，地方政府應及時出手抑制。”王玨林説，世界各國的歷史經驗多次證明，房價過快上漲，對誰都沒有好處，因此當地政府必須及時出手，給市場良性預期。

“北京對通州及時採取限購措施，值得許多地方學習借鑒。”王玨林説。

陳晟也向記者表示，一、二線城市火爆的樓市形成“虹吸效應”，導致開發商投資的過度集中。“這既導致這些過熱區域的投資風險積累，也不利於三、四線城市去庫存。”陳晟説。

招商證券研報顯示，4月份全國重點城市(30個)商品住房庫存去化週期為10.5個月，其中一線城市(4個)去化週期為7.8個月，重點二線城市(16個)為9.2個月，重點三線城市(10)仍高達19.1個月。

中國物流資訊中心武威也表示，房地産去庫存化任務仍較為艱巨。他分析説：“5月房地産業商務活動指數和新訂單指數均呈現連續兩個月回落走勢，指數均在50%以下，顯示市場供需兩端均顯疲弱。結合數據的變化，我們認為，雖然今年以來一、二線城市的房地産銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫存依然較大的壓力。”

在王玨林看來，當前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三、四線城市基本沒有反彈。房地産區域性、結構性分化依然是主要問題。

“‘一刀切’的調控政策是不可取的，當下還是要各地按‘分城施策’、‘差別化調控’的思路繼續消化房地産庫存。 ”王玨林説。