樓市進入增加“有效供給”新時期 高端住宅産品或入市

近期，房地産調控政策邁入了一個新的階段。一方面政策普遍強調繼續抑制非理性需求，另一方面重點調節供給市場。業內人士分析認為，樓市將進入增加“有效供給”新時期，在未來的政策變化趨勢中，不僅僅只是限購、限售、限貸這些限制性措施，很多城市將進入補庫存、增供給的新時期。

政策傾向“增加有效供給”

5月初，住建部就房地産市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責人，強調要堅持房地産市場調控目標不動搖、力度不放鬆，認真落實穩房價、穩租金的調控目標，有針對性地增加有效供給，大力發展中小套型普通住房，遏制投機炒作，支援和滿足群眾剛性居住需求。

5月下旬，住建部印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，再度重申堅持房地産調控目標不動搖、力度不放鬆。

隨後，多個城市出臺了與房地産市場相關的中長期規劃。其中，北京市推出未來5年的住宅用地供地計劃；提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高於85%的，收購轉化為共有産權住房，從供給端增加共有産權住房的規模。上海發佈上海市住房發展“十三五”規劃，大幅增加住房土地供應規模，增加政策性支援住房及租賃住宅的土地供應。

中指院相關負責人分析認為，一線城市的住房供應結構特點已經非常明顯了。“目前北京、上海、深圳的住房供應基本體現為4：4：2的三分結構。這個結構最主要的特點就是擴大了政策性支援住房的比重以及租賃住房的比重。這種結構上的變化，使能夠滿足中低端住房需求的房源大大擴充”。

該人士分析指出，“這是很重要的變化，有效供給的概念會滲透到以後各個城市的住房供給側改革當中去。從企業的層面來看，要開始關注增加有效供給後會給以後的市場業務帶來哪些變化和影響。企業對機遇的把握應適時轉移到對住房供給側改革的關注。”

6月12日，易居房地産研究院發佈的最新“百城住宅庫存數據”顯示，截至2018年5月底，受監測的全國100個城市新建商品住宅月度新批准預售面積為4482萬平方米，環比增長7.2%，同比增長15.1%。

“從庫存規模看，目前很多省會城市的庫存規模都出現了比較明顯的同比下跌，這也是此類城市近期政策調控中，明確提出積極增加供地補庫存的原因所在”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，總體上看，5月份房企推盤節奏有所加快，這有助於購房者獲得更多的選房機會。

市場供給“結構性匹配”

中原地産研究院的數據顯示，6月份開始，北京商品房住宅市場供應開始明顯增加。新入市的10個項目中有4個限價房項目，包括瀛海府、金樾和著、旭輝城、熙悅林語等。

“整體來看，6月份以內，新入市的10個項目有望增加3000套的市場供給，這一數據也有望刷新最近數月的供應紀錄”。中原地産首席分析師張大偉分析認為，限價房政策明確後，這部分項目有望加快入市，增加市場供應量。預計從6月開始，將出現市場供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

“高端有市場、中端有支援、低端有保障的住房供應制度提出已有多年”。上述中指院相關負責人分析認為，這一輪住房供給側的結構性變化最重要的一點就是注重踐行“有效供給”與“結構匹配”。

在北京，高端別墅作為稀缺型的産品形態，歷來是北京住宅市場的重要組成部分。近期，北京莊園、萬科觀承別墅等一批別墅型産品陸續入市，將高端住宅市場拉伸了一個新的高度。

其中，北京莊園的嚴格預約制參觀引發了業內的持續關注。有分析人士稱，北京莊園嚴苛的參觀門檻背後，實則是頂豪別墅和高端收入階層群體兩者之間互為對標的一個産物。

近年來，隨著高端收入階層的日益發展壯大和人們對豪宅産品理解層次的不斷加深，這一階層開始對生活品質提出了更高要求，並嘗試從普通別墅中走出來，不斷尋找對標世界頂級豪宅的墅居生活，以滿足不斷向上的人生狀態。

區域優勢成就增長型別墅區

嚴躍進告訴記者，相對一季度嚴厲的預售證管控，目前部分城市確實出現了“開閘放水”的供應策略。另外很多房企從半年度銷售目標的角度出發，也會適當增加項目入市的機會。

他認為，在這樣的背景下，二季度市場供應將更有保障，産品形態也將更加多樣。“針對高端住宅市場而言，産品的分化也會進一步加劇”。尤其是在北、上、廣、深等城市，佔比較多的別墅等高端住宅産品將迎來集中入市的機會。

6月初，萬科觀承別墅東方十二境園林示範區及新品觀承別墅·大家首次面世。萬科方面介紹，這是在此前觀承別墅“桃花源記”主題示範區上的延續迭代。自2013年北京萬科將首個別墅項目“觀承別墅”落地在了順義高麗營，2017年北京萬科再次選擇高麗營地塊。

之所以選擇高麗營板塊，首要原因是因為這裡屬於中央別墅區輻射範圍之內。在歷經20多年發展之後，過去傳統意義上所指“中央別墅區”已完成了含義的外延與地理上的擴展，而高麗營板塊則成了受益者之一。

高麗營依託溫榆河水域，擁有“三園一湖”的優質自然環境，又共用著中央別墅區成熟的社區配套及教育資源。北京萬科行銷中心總經理孫然介紹説，觀承別墅區還依託“未來科學城”這一重要經濟增長極。“北京提出未來科技創新中心，與政治文化國際交往中心並列。而在三城一區的規劃中，無論從發展潛力還是區位屬性來看，未來科學城都將是未來15-20年驅動北京成為科技創新中心的增長極。”

北京萬科北一片區行銷總監周楚説，“未來科學城的增長驅動、望京商務區向北延伸、中央別墅區最後的機會，三股合力催生的觀承別墅區，它的形成似乎是巧合，但巧合背後恰恰是時代的選擇和經濟要素的強大支撐。”