樓市調控轉向三四線 房住不炒中小城市不例外

樓市多年來“冰火”兩重天的格局正悄然逆轉：一線城市波瀾不驚，三四線城市則持續升溫。在去庫存取得積極進展的同時，不少中小城市的房價逐步攀升，紛紛邁過萬元門檻，部分地方為此出臺限購、限售等調控政策。專家分析指出，城鎮化步伐加快、一二線城市購房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四線城市樓市迎來了短期需求的集中釋放。但長期來看，供求關係是三四線樓市的決定性因素，“房住不炒”同樣針對三四線城市。

三四線城市房價走強

“這兩年房價漲的挺厲害的，新開樓盤限制售價，單價這才沒有過萬。”湖南省常德市的丁雪前年買了現在居住的房子，當時的價格是每平方米5900元，現在已經漲到8000元左右。“還有附近的岳陽、益陽，這幾個地市房價都漲的挺厲害。”丁雪説。

“蕪湖房價也過萬了，看來要趁早買一套，再晚説不定買不起了。”老家蕪湖、現在北京工作的徐先生説。前兩年合肥房價快速上升，他就有些看不懂，沒想到在自己眼中屬於三線城市的蕪湖如今房價也躥了起來。

根據統計局發佈的2018年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格，北京、天津、上海、南京等15個熱點城市前4月房價環比下降或持平，同比僅有微小漲幅。而三四線城市房價不論是同比還是環比，都有明顯增長，其中丹東環比漲幅最高，為2%；北海同比漲幅最高，超過10%。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組對141個樣本城市的對比顯示，2018年4月，西雙版納、咸陽、南充、樂山等城市進入房價環比漲速前10位，前20位中還有北海、泰州、綿陽、宿遷、淄博、泰安、包頭、黃石等地，環比漲幅均超過1.2%。同期房價中位數過萬的55城中，包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等傳統意義上的三四線城市。

交易量也在擴大。來自上海易居房地産研究院的報告顯示，今年年初至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比下降41%和6%，三四線城市累計成交面積則同比上升13%。

這在房企的銷售中也有體現。以碧桂園為例，2017年，該企業共實現合約銷售約5508億元，同比增長78.34%。據其財報披露，公司近58%的銷售來源於三四線城市。更多的品牌房企開始大量佈局三四線城市。保利2017年新進入的24個城市中，超過90%在三四線地區。

短期需求集中釋放

從去年底以來，同在深圳工作且擁有深圳戶籍的李恒夫婦一直在看房，最終，他們選擇了一套東莞的三居室新房，單價大概2萬元出頭。“深圳的房價畢竟太高了，東莞離深圳就一個多小時的車程，高速收費單趟只要4塊錢，算是比較方便。”李恒説，身邊許多同事也像他們一樣選擇在深圳周邊買房，臨近的東莞、中山、惠州樓市都火了起來。

這或許為許多三四線地區樓市的表現提供了一種解釋。“當前三四線城市房價的確有普遍上漲趨勢，有的還出現較大漲幅，其中一些城市與前期熱點一二線城市在地理上較為接近。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向記者分析，一二線城市限購嚴格，房價也高，部分購房需求就溢出到三四線城市，返鄉置業基本上屬於這種類型。同時，城鎮化持續推進，一部分購房需求從縣城、鄉鎮轉向附近的中小城市，這在人口比較密集的地區表現得尤為突出。

棚戶區改造也是推動三四線城市房價快速上漲的原因之一。丁雪注意到，這幾年當地棚戶區改造，買房的人一下多了起來，“好幾個之前賣不出去的樓盤現在都售空了，好點的樓盤花錢都很難買到。”今年政府工作報告明確提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。不少地方同步提高棚改貨幣化安置比例。據國開行消息，一季度，國開行以棚改融資與租賃住房建設融資為重點，發放棚改貸款2575億元，貸款餘額2.9萬億元。因城施策發放棚改貨幣化安置貸款，在改善百姓居住條件的同時消化盤活房地産庫存。鄒琳華分析，隨著棚改特別是貨幣化棚改深入到三四線城市，三四線樓市迎來了相對集中的拆遷安置需求。這些地方房地産容量小，集中涌現的本地需求疊加城鎮化帶來的外來需求，短期內房價上漲就表現得較為突出。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松認為，當前三四線樓市需求的集中釋放有著大背景。一是當前住房貸款利率仍處於歷史低位，這意味著購房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去庫存的舉措，從政策上利於樓市。三是居民有改善住房的願望，提升房屋品質有很大的空間，這也是市場的正常需求。“在這些因素的作用下，有的城市會從以往供過於求變為供求平衡甚至供不應求，在這個階段房價的漲幅就會大一些。”當然，這其中也存在一些投機性需求，需要格外關注。

供求影響長期走勢

三四線樓市還能火多久？

6月初，湖北宜昌下發《關於進一步加強房地産市場調控有關工作的通知》，明確在城區購買商品住房的，自網簽合同之日起，2年內不得上市交易；對商品住房申報價格過高且不接受政府價格指導的項目，一律暫緩辦理預售許可、合同網簽備案、現房銷售備案。

限售、限購這種此前在一二線城市常用的房地産市場調控手段正逐步投入到三四線城市中。據統計，今年5月份，全國有超過40個城市發佈50多次的調控政策，相當一部分針對的是房價快速上漲的三四線城市。

鄒琳華認為，調控有其必要性，有利於促進房地産市場的穩定，購房者要對三四線樓市有理性認識。“需求和供給是動態變化的。現在有的中小城市出現暫時的供給緊張，但這些地方土地供應的潛力大，未來會有土地逐漸入市。”鄒琳華預計，三四線城市房價可能會在一段時間慣性上漲，但漲勢趨緩，畢竟供求關係擺在那裏。

鄧鬱松也認為，看樓市還是要分清楚總量上的供求關係和階段性特徵。據其測算，“十二五”中後期，中國城鎮戶均住房已超過1.0套，這意味著總體上是不缺房子的。“當然需求始終會有，老房子拆除、新人口流入、家庭變小，這都是正常的。但是，中小城市像近兩年這樣需求集中釋放、銷售火爆的情況是不可能長期持續的。短期之內需求釋放的多，比如有的家庭將購房提前了，後續需求就會受到影響。”

專家分析指出，目前部分三四線城市房價快速上漲有投機炒房的因素存在，對此要有針對性地予以調控，強調住房的居住屬性，防止“泡沫化”。房住不炒”的原則不僅適用於一二線城市，三四線城市也不是例外。總體判斷，國內房地産總量不足的矛盾已基本解決，但結構性、區域性矛盾仍比較突出，今後房地産相關政策不僅要針對庫存下降等短期形勢，還要重視研究出臺房地産市場長效機制，如建立貸款利率和首付反向調節機制、進一步完善土地供應機制等等，努力實現房地産市場持續健康發展。