5月一二線城市土地市場成交量進入低谷

2018年5月，地方城市進入土地政策發佈密集期，一二線城市的土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續上行。整體來看，土地市場成交規模出現上升，土地成交的溢價率也回到高點，但受成交結構變動影響，成交樓板價跌至兩年以來最低點。

6月9日，克而瑞地産研究院公佈數據顯示，5月土地市場供應小幅回升，全國330城市經營性土地供應建築面積回升至18661萬平方米，環比上漲19%，但與去年同期對比來看，供應面積下跌8%。另一方面，本月供應地塊2980宗，環比上升14%，同比則下降11%。

綜合前5月數據來看，土地市場呈現成交“大小月”的走勢，4月份市場走低後，5月成交規模同環比均表現為上漲，年內1、3、5月份的成交規模相對較高，2、4月的成交則處於低位。

值得一提的是，從本月土地市場表現來看，整體進入“量漲價跌”的運作狀態，主要原因在於一二線城市的土地成交大幅降低，基本上進入“無地可拍”的局面，土地成交頻繁遇冷，底價成交的地塊激增。

克而瑞地産研究院分析人士認為，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質多為商辦地塊，且對自持比例要求較高，出讓土地位置相對偏遠等。此外廈門、成都、天津均有地塊由於無人報價而流拍。三四線城市的土地成交量持續走高。

溢價率方面，5月份整體溢價率為37%，環比大漲14.7個百分點，溢價率在低位運作了7個月以後首次重新回到30%以上，並且達到12個月以來第二高點。

分城市看，一線城市在成交量極度縮小的情況下，僅有1宗地不是底價成交，平均溢價率低至1.3%，環比上月減少了5.6個百分點，創一線城市成交溢價率新低；二線城市和三四線城市溢價率分別環比上升了11.7個百分點和13.1個百分點，本月的平均成交溢價率為27.8%和42.5%，本月二線城市長沙、成都、合肥等相對地價不高的城市有較多土地出讓，郊縣成交的土地中不乏高溢價地塊。

二線城市本月平均溢價率為27%，環比上月增加了10.8個百分點。分析人士指出，一方面是受少量熱點地塊的帶動，但主要原因仍在於二線城市出讓的地塊更多的位於偏遠郊縣，掛牌價較低，這些區域由於土地價值尚未被深挖，掛牌價較低且暫無最高限價的要求。

整體來看，2018年5月，地方政府發佈政策頻率顯著提高。南京、深圳等城市均在月內發佈了土地供應計劃，進一步加強住宅用地供應，深圳更是明確提出保障性住房不得低於年度住宅建設總量的60%。22日，廈門表態要多渠道增加租賃住房供應，並積極盤活存量房屋用於租賃。25日，大連出臺土拍新規，要求擴大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設定為70%。主要方向仍在提高土地的供應量，抑制土地成本，確保土地市場平穩運作。

對於下半年的土地市場走勢，克而瑞方面認為，熱點城市將在控制地價的前提下，進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應，一二線城市成交量會因此回升，不過溢價率還將維持低位。對於一二線城市的優質商辦地塊而言，在住宅用地投資機會減少的情況下，出於企業平衡區域投資的需要，未來或許會受到更多的關注。三四線城市方面，在企業規模競爭不斷激化的行業背景下，土地市場熱度會繼續保持，量價指標也會持續一段時間的高位，對於房企而言應當保持謹慎態度。（記者高偉北京報道）