廣州樓市上半年"滯脹"明顯

2008-07-05 09:40 來源: 中國證券報-中證網

   “其實最近一年來廣州樓市一直沒有變，都是‘旺’市。只不過之前是真正的旺，而現在是觀望的‘望’。”一位地產業內人士調侃地對記者說。這位業內人士所言不虛，2008年上半年廣州樓市的確是名副其實的“望”市。

    樓市雙面數據

    從官方統計數據顯示，經歷過2007年的暴漲之後，2008年上半年廣州樓市“滯脹”現象明顯：樓價在一定程度回調後，止跌回穩，但成交量繼續萎靡。

    國家發展改革委、國家統計局6月13日發佈最新統計數據，在經歷一段時間的下跌之後，從今年3月份廣州房價出現回升，除了新建住房的價格上漲，二手住房價格指數也同比上漲。繼4月份一手房價環比略有下跌後，5月份廣州房價再次回升，數據顯示，5月份廣州一手住宅同比上漲1.3%，環比上漲0.2%，90平方米住房價格指數不變。而二手房同比上漲3.2%，環比下降0.2%.

    廣州房管局公佈的4月份數據更令人驚訝：4月廣州新房均價狂漲至10997元/平方米，至此，廣州房價在萬元以下連續三個月後，又重新破萬。然而，4月份一手住宅成交面積為39.99萬平方米，同比2007年4月下降43.6%。

    但從民間反饋回來的數據卻是另外一個場景。

    廣州的珠江新城去年住宅最高價位漲到25000-30000元/平米，而現在最低的價位已經下降到16000-18000元/平米，如保利心語、匯峰苑等，降幅高達30%以上；萬科的金色家園開盤價超過25000元/平米，現在只有18000元/平米不到，降幅也高達30%；中海金沙灣和禦景半島樓價由12000-13000元降至7000-8000元，降幅也都在30%以上；花都、從化一些遠郊樓盤樓價由過萬元降至4000-5000元，降幅高達40%-50%。

    與去年上半年相同的是，不少開發商仍在“捂盤”，而捂盤的性質卻截然相反。去年開發商捂盤是為了能賣到更高的價格，而現在開發商捂盤是害怕一旦開盤銷售價格確定不好，開盤滯銷，將來再調低價格則會將整個樓盤銷售陷入死衚同。但開發商又不敢一次性將價格打到最低，仍對今後廣州樓價抱有幻想。

    供應量暴增

    但是事實卻不容開發商樂觀，下半年預期的供應量無疑給開發商再次施加壓力。

    陽光家緣的數據顯示，目前廣州一手住房供應量維持在3萬套左右。據悉，由於過去兩年廣州土地供應量較大，而根據施工進度，多數項目將於下半年推出市場。特別是經濟適用房、限價房等大量中小戶型將於年底前推售。有不完全統計顯示，僅僅在7月，就有21個樓盤推新貨。儘管目前多個盤都未對外透露開盤價，但預計開發商的定價都將趨於保守。

    經緯地產日前公佈了其統計結果，稱未來半年中，廣州一手住房供應量將達到5.5萬套，是現在的近兩倍。

    合富輝煌市場研究部發佈《2007年廣州土地市場分析和2008年展望》報告稱，目前開發商手上的土地足夠廣州3年的住宅供應，樓市步入拿地低潮。

    報告指出，據廣州市國土房管局公佈的截至2007年8月的統計數據，目前開發企業手中未完成對外銷售的商品住宅用地有11.8平方公里，其中已動工建設有4.27平方公里，正在辦理各類行政審批手續有3.8平方公里，涉嫌閒置的土地有3.73平方公里。如果加上去年9月至今出讓的土地，目前在開發商手中可用於商品住宅開發的土地超過12平方公里，足夠供應廣州市3年的商品住宅開發。

    土地儲備量的大增，促使廣州樓市步入拿地低潮。如2007年12月至2008年2月四次出讓的商品住宅用地大部分以底價和接近底價的價位成交，其中一塊地甚至流拍，顯示開發商經過上一輪地王爭奪戰之後，開始步入拿地低潮。政府若再大量出讓土地，需要謹慎考慮。也因為此，2008年2月3日廣州市政府公佈2008年住房建設計劃，修改了原“穗七條”三年內每年供地5平方公里的承諾，提出了“根據市場需求，交易量，交易價格等房地產市場運行情況，規範、合理、有序地實施商品住宅用地供應”的正確思路，2008年商品住宅用地將在2.5-4平方公里(建築面積750-1000萬平方米)範圍內彈性供應。實際上，廣州市自從今年2月以來就沒有向市場推出像樣的土地，唯一的7月1日土地拍賣會推出的三塊地中還有兩個存在瑕疵的爛尾樓，面積也非常小。

    方向之爭

    面對樓價下滑和今後供應量的大幅度飆升，地產業內對今後廣州樓價的走勢卻仍然存在分歧。

    “今年前三個月廣州房地產開發投資達到137.22億元，增幅高達23.9%。很多樓盤的銷售要到明年才正式開始，所以廣州樓價繼續下跌，甚至暴跌的可能性非常大。”一位地產業內人士語氣堅定地說道。

    “開發商的資金鏈現在已經緊的不能再緊了。我手頭就有幾個房地產開發商準備轉讓手中的項目。都是最近一個月的。”一位從事地產投資的公司老總說道。

    但廣州市社科院數量經濟研究所副所長歐江波則表示，目前廣州房地產價格經過調整基本回到低位，個別大幅降價只是開發商急於回籠資金，而房地產行業基本健康，短期內房地產行業不會崩盤。同時，歐江波預測，隨著宏觀經濟轉暖，從去年開始的半年多時間盤整累積了大量的正常購房需求，將會令房地產業迅即回復、反彈。

    合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州樓市萬元區域正在縮小，白雲大道板塊已經降到七八千元/平方米，金沙洲也在萬元以下，目前只有天河、越秀、荔灣和海珠區個別樓盤堅守萬元以上，雖然開發商在目前觀望情緒下再次降價試探市場，但如果反應不熱烈，也不會再有動作，除非開發商確實資金很緊張需要拋售。

    “土地供應量雖然大，但大部分都是在郊區。真正的市中心，有地段優勢的項目在未來幾年仍然是緊俏貨！所以房價調整只會在一些周邊區域。”廣州某知名房地產開發商老總向記者介紹說。

    數據也顯示，2007年廣州市週邊蘿崗、番禺、花都、南沙四區土地成交活躍，合計佔全市總量的83%。其中位於廣州最東部新成立的蘿崗區成交208萬平方米，就佔全市總量的45%。